Một số sai sót thường gặp qua kiểm toán thu tiền sử dụng đất đối với các dự án khu đô thị
Kinh nghieäm Kieåm toaùn - Coâng taùC quanû lyù VieäC Khai thaùC Vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyenâ Khoaùng saûn
moät soá sai soùt thöÔøng gaËp
qua Kieåm toaùn thu tieÀn söû DuÏng ñaát
ñoái vÔùi caùc DöÏ aùn Khu ñoâ thò
PHẠM THàNH NGọC*
ua số liệu quyết toán thu ngân sách của các Tỉnh, ành phố trong những năm gần đây cho
thấy số thu tiền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số thu nội địa, tạo nguồn vốn
Q
chủ yếu cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. Vì vậy, trong kế hoạch kiểm toán
ngân sách, tiền và tài sản nhà nước tại các Tỉnh, ành phố thì việc kiểm toán tính tuân thủ pháp luật về
thu tiền sử dụng đất là một nội dung trọng tâm để đạt mục tiêu kiểm toán đề ra. Qua kiểm toán, Kiểm toán
nhà nước khu vực I đã phát hiện nhiều sai sót trong việc xác định số thu tiền sử dụng đất phải nộp NSNN,
tồn tại trong công tác quản lý thu tiền sử dụng đất của các cơ quan quản lý thu, các cấp chính quyền địa
phương; kết quả kiểm toán đã kiến nghị tăng thu ngân sách nhiều tỷ đồng. ông qua hoạt động kiểm toán
đã giúp cho chính quyền địa phương chấn chỉnh công tác quản lý thu tiền sử dụng đất, ngăn ngừa những
tiêu cực trong quản lý nhà nước về tài chính đối với lĩnh vực đất đai.
Dưới đây là một số sai sót, tồn tại trong việc tuân
thủ pháp luật về thu tiền sử dụng đất mà KTNN
khu vực I đã phát hiện trong thời gian qua:
Một trong những căn cứ tính thu tiền sử dụng
đất đó là giá đất để thu tiền sử dụng đất. Kiểm toán
nội dung này là vấn đề phức tạp, đòi hỏi các kiểm
toán viên phải áp dụng nhiều phương pháp kiểm
toán cũng như mất nhiều thời gian trong việc thu
1. Sai sót khi xác định giá đất để thu tiền sử
dụng đất
*Trưởng phòng kiểm toán ngân sách 1, Kiểm toán nhà nước Khu vực I
14 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN
thập bằng chứng kiểm toán. ực tiễn hiện nay, để
kiểm toán nội dung này, các kiểm toán viên mới chỉ
dựa trên phương pháp tính giá đất của địa phương,
đối chiếu với các quy định của Nhà nước để từ đó
tìm ra những sai sót, bất hợp lý trong việc tính giá
đất của dự án và đưa ra những kết luận, kiến nghị
kiểm toán. Việc xác định tăng thu tiền sử dụng đất
đôi khi chỉ là con số nhỏ, chưa phải là con số chính
xác (hợp lý) theo đúng quy định pháp luật về thu
tiền sử dụng đất.
đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được
Uỷ ban nhân dân Tỉnh, ành phố trực thuộc
Trung ương quy định và công bố; trường hợp tại
thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
của Chính phủ, tại khoản 12 Điều 1 Nghị định này
quy định: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp
Doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa
lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp Tỉnh quy định tại thời điểm giao đất,
thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính
giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho
1.1. Một số quy định của pháp luật về giá đất
làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ, tại khoản 2 Điều 4 Nghị định này quy
định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo
mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao
đất do Uỷ ban nhân dân Tỉnh, ành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân
cấp Tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.”
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
của Chính phủ, tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này
quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 115 - tháng 5/2017 15
Kinh nghieäm Kieåm toaùn - Coâng taùC quanû lyù VieäC Khai thaùC Vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyenâ Khoaùng saûn
phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định tại
-Nghịđịnhsố120/2010/NĐ-CPngày30/12/2010
khoản 5 Điều 1 Nghị định này.”
của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 198/2004/NĐ-CP; tại khoản 2 Điều 2
Nghị định này quy định:
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
của Chính phủ; tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này
quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì nghĩa
vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá
đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho
thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất không
đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất,
cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định
theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao
đất thực tế.”
“Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá
đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời
điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất
không đúng với thời điểm ghi trong quyết định
giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá
đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời
điểm bàn giao đất thực tế...
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư; tại Điều 11 Nghị định này quy định:
c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a
và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá
đất cụ thể cho phù hợp.”
“Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê
đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp
doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa
lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất,
cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất,
thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ
phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ
thể cho phù hợp”.
Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ quy định về giá đất: trong đó quy
định về định giá đất cụ thể (Mục 3), phương pháp
định giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất; tại Điểm b Khoản 3 Điều 3 Nghị định
này quy định: “Giá đất cụ thể được xác định theo các
phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập,
thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về
giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
“Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định
tại khoản 1 Điều này không bị giới hạn bởi các quy
định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/
NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất (sau đây gọi là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).”
“- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường
hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa
đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong
Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành
phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên
16 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN
đối với các tỉnh
miền núi, vùng
cao; từ 20 tỷ đồng
trở lên đối với các
tỉnh còn lại trong
các trường hợp:
Tổ chức được giao
đất không thông
qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng
đất, chuyển mục
đích sử dụng đất,
công nhận quyền
sử dụng đất; hộ
gia đình, cá nhân
định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của
các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ
tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử
dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá
của thửa đất cần định giá) và phương pháp thặng
dư (Phương pháp thặng dư là phương pháp định
giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để
sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát
triển giả định của bất động sản). ông thường địa
phương thuê đơn vị tư vấn có chức năng định giá
để xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất
được giao, sau đó các cơ quan quản lý nhà nước có
chức năng sẽ thẩm định lại và trình UBND Tỉnh,
ành phố quyết định. Trong trường hợp này, các
kiểm toán viên thực hiện thu thập các tài liệu như
Chứng thư thẩm định của đơn vị tư vấn, các tài liệu
về kết quả thẩm định của các cơ quan chức năng,
Tờ trình về giá đất, Quyết định giá đất của UBND
tỉnh... sau đó đối chiếu với các quy định của pháp
luật để tìm ra những sai sót, bất hợp lý.
được giao đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng
đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích
đất ở vượt hạn mức.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng
đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.”
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ quy định về giá đất: trong đó quy
định về xác định giá đất cụ thể, phương pháp định
giá đất.
Qua việc thống kê các quy định ở trên cho thấy,
giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất phù hợp
với thị trường ở thời điểm có quyết định giao đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp
thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm
ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu
tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng
đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế.
1.2. Một số sai sót thường gặp khi xác định
giá đất
1.2.1. Địa phương xác định đơn giá đất cho từng
dự án cụ thể:
Qua kiểm toán nội dung này cho thấy có nhiều
tồn tại hạn chế của đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm
định giá đất của địa phương, xác định giá tính tiền
Các phương pháp xác định giá đất chủ yếu hiện
nay đó là kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp
(Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 115 - tháng 5/2017 17
Kinh nghieäm Kieåm toaùn - Coâng taùC quanû lyù VieäC Khai thaùC Vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyenâ Khoaùng saûn
sử dụng đất (SDĐ) không phù hợp giá thị trường,
không đúng với các văn bản hướng dẫn về xác định
giá đất dẫn đến giá đất của thửa đất cần định giá
còn thấp nhiều so với giá thực tế giao dịch trên thị
trường làm giảm số thu tiền sử dụng đất phải nộp
NSNN; đây là nội dung cần trao đổi để có những
kiến nghị xử lý phù hợp:
thẩm quyền xem xét điều chỉnh để phù hợp với
điều kiện thực tế dẫn đến thất thu ngân sách hoặc
ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp.
2. Các sai phạm thường gặp khác khi kiểm
toán thu tiền sử dụng đất
Tính tiền SDĐ theo quyết định giao đất có diện
tích thấp hơn trên bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ
1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- eo quy định, phải lựa chọn khảo sát, thu
thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục
đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng ky thuật và hạ tầng xã hội, diện
tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh)
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất để làm tài sản so sánh với tài sản
cần định; tuy nhiên đơn vị tư vấn lấy thông tin của
những thửa đất rao trên mạng, không phải là giá
giao dịch thực tế;
Chưa thực hiện tính tiền SDĐ đối với diện tích
tăng thêm khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: Một đặc thù của
các dự án đầu tư được giao đất đó là dự án thường
kéo dài qua nhiều năm. Trong quá trình thực hiện
thường có sự điều chỉnh về quy hoạch so với ban
đầu, làm tăng diện tích tính thu tiền sử dụng đất
nhưng nhiều chủ đầu tư không kê khai để nộp tiền
sử dụng đất. eo quy định thì diện tích tăng thêm
này phải tính thu tiền sử dụng đất theo giá tại thời
điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch. Khi
thực hiện kiểm toán, các kiểm toán viên phát hiện
và kiến nghị tăng thu ngân sách nhà nước tiền sử
dụng đất của diện tích tăng thêm này. Tuy nhiên,
số kiến nghị tăng thu chỉ là số tạm tính theo giá đất
được phê duyệt ban đầu.
- Giá đất của thửa đất so sánh còn thấp nhiều so
với giá thực tế giao dịch thành công trên thị trường;
- Việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác
biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá không có quy định ràng buộc dẫn đến việc điều
chỉnh phần nhiều phụ thuộc vào đơn vị tư vấn;
- Xác định chi phí phát triển của dự án (chi
phí xây dựng kết cấu hạ tầng ky thuật, hạ tầng
xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng…)
trong phương pháp thặng dư không đúng do áp
sai các thông số về diện tích, sai suất đầu tư, sai
chỉ số giá... làm tăng chi phí, giảm giá trị quyền
sử dụng đất.
Không tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất
của dự án: như xây dựng nhà ở trên khu đất công
cộng (đất vườn hoa, cây xanh…)
Xác định giá tính tiền SDĐ không phù hợp giá
thị trường, không đúng với các văn bản hướng dẫn
về xác định giá đất cụ thể.
Xác định tiền đền bù, hỗ trợ về đất được khấu
trừ vào tiền SDĐ phải nộp không đúng quy định:
Diện tích đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất
không đúng với thực tế, quyết định phê duyệt
phương án bồi thường của cấp có thẩm quyền.
(2) Giá đất tính thu tiền SDĐ không phù hợp
với thời điểm giao đất thực tế.
Giá đất được dùng làm căn cứ để thu tiền sử
dụng đất được đưa ra tại thời điểm khi việc giao
đất chưa được tiến hành. Tuy nhiên, khi có những
biến động xảy ra trong thực tế như giá đất tăng/
giảm theo giá thị trường hoặc các biến động quan
trọng khác nhưng không được các cơ quan có
Cơ quan thuế đôn đốc không kịp thời, không
tính tiền chậm nộp đối với các tổ chức, cá nhân
chậm nộp tiền sử dụng đất.
18 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN
5 trang
19/04/2022
3020
Bạn đang xem tài liệu "Một số sai sót thường gặp qua kiểm toán thu tiền sử dụng đất đối với các dự án khu đô thị", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- mot_so_sai_sot_thuong_gap_qua_kiem_toan_thu_tien_su_dung_dat.pdf
