Những bất cập về khung giá đất và giá đất trong quản lý đất và một số khuyến nghị

NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI

Kinh tế - Quản lý

NHỮNG BẤT CẬP VỀ KHUNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT

TRONG QUẢN LÝ ĐẤT VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ

Vũ Thị Thúy Hường *

Phan Thị Mai Hương **

Tóm tắt: Khung giá đất và giá đất là yếu tố quan trọng trong việc xác định số tiền

thuế đánh vào bất động sản và bồi thường khi thu hồi đất. Như vậy, khung giá đất và

giá đất cần đảm bảo nguồn thu cho NSNN, đồng thời bảo đảm sự công bằng, minh

bạch cho người dân, doanh nghiệp và các tổ chức xã hội trong việc thực hiện nghĩa

vụ thuế và được bồi thường. Bốn năm triển khai thực hiện Luật Đất đai cho thấy một

trong những bất cập lớn nhất của Luật là về giá đất. Một trong những nguyên tắc định

giá đất theo Luật Đất đai là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, nhưng

trên thực tế thì lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Từ khóa: Khung giá đất, giá đất, bảng giá đất.

Summary: Land price framework and land price is an important factor in

determining the amount of tax on real estate and compensation for land acquisition.

Thus, the land price and land price framework should ensure the source of revenue

for the state budget, while ensuring fairness, transparency for citizens, businesses and

social organizations in fulﬁlling tax obligations and receiving compensation. Four

years of implementing the Land Law shows that one of the biggest shortcomings of

the Law is land prices. One of the principles of land pricing under the Land Law is to

be “consistent with the prevailing market price of land”, but in reality, escape from

the market price.

Keywords: Land price bracket, land price, land price list.

Khung giá đất của Chính phủ

Theo điều 113, 114 Luật Đất đai năm

2013, khung giá đất do Chính phủ ban

hành 5 năm một lần, quy định mức giá tối

thiểu và tối đa của 7 vùng (Bảng 1).

*, ** Khoa Tài chính,

Trường ĐH KD&CN Hà Nội.

Tạp chí

33

Kinh doanh và Công nghệ

Số 10/2020

NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI

Kinh tế - Quản lý

Bảng 1. Khung giá đất đô thị theo Nghị định sꢀ 96/2014/NĐ-CP

Đơn vị tính: nghìn đồng/m2

Bảng giá đất tại Hà Nội và TP Hồ

Chí Minh

Theo khung giá đất này, tại Vùng

Đồng bằng sông Hồng, loại đô thị đặc biệt

có giá đất tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2,

còn mức giá tối đa là 162 triệu đồng/m2;

vùng Đông Nam Bộ loại đô thị đặc biệt

cũng có giá đất tối thiểu là 1,5 triệu đồng/

m2 và giá tối đa là 162 triệu đồng/m2

Trên cơ sở khung giá đất do Chính

phủ ban hành, UBND các tỉnh, thành phố

ban hành bảng giá đất cho địa phương

của mình, nghĩa là 63 tỉnh thành phố sẽ

có bảng giá đất riêng. Bảng giá đất của

Hà Nội và TP Hồ Chí Minh áp dụng từ

năm 2014-2019 như sau:

Tạp chí

Kinh doanh và Công nghệ

34

Số 10/2020

NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI

Kinh tế - Quản lý

Bảng 2. Bảng giá đất quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, Triệu đồng/m2

(Kèm theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội)

Đoạn đường

Từ… đến

Đất ở

VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4

60 30 24 21 34,8 16,7 13,8 11,5 29,0 13,9 11,5 9,6

80 38,8 30,8 26,8 43,3 19,5 15,2 13,0 36,1 16,3 12,6 10,9

80 38,8 30,8 26,8 43,3 19,5 15,2 13,0 36,1 16,32 12,6 10,9

Đất thương mại-dịch vụ Đất sxkd phi nông nghiệp

TT Đường phꢀ

1 Ấu Triệu

2 Bát Đàn

3 Bát Sứ

Từ đầu đến cuối

Từ Hàng Khay tới

Trần Hưng Đạo

Từ TrầnHưngĐạo

tới Nguyễn Du

…

4 Bà Triệu

11,2 52,6 41,4 35,8 55,2 24,9 19,3 16,6 46,0 20,7 16,1 13,8

92 44,2 35 30,4 48,4 21,8 17 14,5 40,4 18,2 14,1 12,1

… …

…

38 Hàng Bồ

39 Hàng Đào Từ đầu đến cuối

40 Hàng Đồng Từ đầu đến cuối

Từ đầu đến cuối

88 42,6 33,9 29,5 46,7 21 16,4 14 39 17,5 13,6 11,7

162 72,9 56,7 48,6 58 25,8 20 17,2 47,8 21,5 16,7 14,3

88 42,6 33,9 29,5 46,7 21 16,4 14 39 17,5 13,6 11,7

… …

…

70 Hàng Nón Từ đầu đến cuối

71 HàngNgang Từ đầu đến cuối

72 HàngPhèn Từ đầu đến cuối

162 72,9 56,7 48,6 58 25,8 20 17,2 47,8 21,5 16,7 14,3

88 42,6 33,9 29,5 46,7 21 16,4 14 39 17,5 13,6 11,7

80 38,8 30,8 26,8 43,3 19,5 15,2 13 36,1 16,3 12,6 10,8

… …

…

Bảng 3. Bảng giá đất quận 1, TP Hồ Chí Minh

(Kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014

của UBND TP Hồ Chí Minh)

TT

Tên đường

Đoạn đường

Giá

Từ

Đến

(ngàn đồng/m2)

92.400

32.600

59.800

52.800

...

1 Alenxandre De Rhodes

2 Bà Lê Chân

3 Bùi Thị Xuân

4 Bùi Viện

Trọn đường

… …

…

24 Đề Thám

Võ Văn Kiệt Trần Hưng Đạo

Trần Hưng Đạo Phạm Ngũ Lão

Trọn đường

30.300

36.500

162.000

39.600

…

25 Đồng Khởi

26 Đỗ Quang Đậu

… …

Trọn đường

…

66 Nguyễn Huy Tự

67 Nguyễn Huệ

68 Nguyễn Văn Bình

… …

Trọn đường

35.100

162.000

57.200

…

Tạp chí

Kinh doanh và Công nghệ

35

Số 10/2020

NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI

Kinh tế - Quản lý

Theo bảng giá đất của thành phố Hà về giá đất, việc xác định giá đất cụ thể

Nội, phố Hàng Đào, Hàng Ngang có giá được thực hiện theo 05 phương pháp là: -

cao nhất là 162 triệu đồng/m2. Tương tự So sánh trực tiếp; - Chiết trừ; - Thu thập;

như vậy, theo bảng giá đất của thành phố - Thặng dư; - Hệ số điều chỉnh giá đất.

HồChíMinh, phốĐồngKhởi, phốNguyễn

Các tỉnh thành đã áp dụng một cách

Huệ cũng có giá cao nhất là 162 triệu đồng linh hoạt cả 5 phương pháp để phù hợp

/m2. Mức giá này phù hợp với giá tối đa với từng đối tượng cụ thể. Tuy nhiên các

theo khung giá đất của Chính phủ.

địa phương chủ yếu áp dụng phương pháp

Các phương pháp xác định giá đất so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP điều chỉnh giá đất, còn ba phương pháp

ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định còn lại ít áp dụng (Bảng 4).

Bảng 4. Tình hình áp dụng các phương pháp định giá đất tại thành phꢀ Hà Nội

Các phương pháp xác định giá đất

theo Thông tư sꢀ 36/214/TT-BTNMT

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

2 Phương pháp chiết trừ

3 Phương pháp thu nhập

4 Phương pháp thặng dư

TT

Áp dụng thực tế

Phương pháp bổ trợ

Ít sử dụng

Chủ yếu

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số 2,3 là cao nhất và 1 là thấp nhất

Mꢀi tương quan giữa giá thị trường

và khung giá đất

tế, xã hội và thu – chi ngân sách nhà

nước (NSNN).

Quận Hoàn Kiếm, phố Hàng Ngang

Hàng Đào có giá trong khung giá đất cao

nhất là 162 triệu đồng/m2, nhưng trên

thực tế giá thị trường là hơn 1 tỷ đồng/

m2 (giá tại khung giá đất chỉ bằng khoảng

1,6/10 so với giá thị trường).

Tương tự như vậy, đường Nguyễn

Huệ tại quận 1 TP Hồ Chí Minh cũng có

khung giá tối đa là 162 triệu đồng/m2, còn

giá thị trường cũng hơn 1 tỷ đồng/m2.

Giá đất tác động đến phát triển kinh

Bảng giá đất về cơ bản đã đáp ứng

yêu cầu giảm dần sự chênh lệch với mặt

bằng giá thị trường, đồng thời hàng năm

cũng được sửa đổi điều chỉnh, bổ sung

giá đất cho phù hợp hơn với thị trường.

Từ đó, góp phần tăng thu cho NSNN, bảo

đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi,

cũng như giảm bớt khiếu nại, khiếu kiện

trong thời gian qua.

Cụ thể, tình hình thu từ đất so với

tổng thu của Hà Nội thể hiện ở Hình 1:

Tạp chí

Kinh doanh và Công nghệ

36

Số 10/2020

NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI

Kinh tế - Quản lý

Hình 1. Cơ cấu và tỷ trọng thu từ đất trên tổng thu của thành phꢀ Hà Nội

giai đoạn 2014-2018

Nguồn: Tổng hợp trên kết quả kháo sát thực tế tại Cục thuế TP Hà Nội

Tỷ trọng thu từ đất trên tổng thu ngân thực tế. Sự chênh lệch này làm giảm nguồn

sách của Hà Nội đã tăng từ 8,93% vào năm thu NSNN, ảnh hưởng đến phát triển kinh

2014 lên 19,46% vào năm 2017. Về cơ cấu tế và ổn định xã hội ở các địa phương;

thu từ đất, thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ

- Biểu giá đền bù đối với đất bị thu hồi

trọng lớn nhất, tiếp đến là tiền thuê đất, rất thấp, gây thiệt thòi cho người dân bị thu

thuê mặt nước, còn thuế sử dụng đất phi hồi đất, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại.

nông nghiệp chiếm tỷ trọng thấp nhất.

Những bất cập về khung giá đất, đất

giá đất

Bất cập về phương pháp định giá

Trênthựctế, phươngphápđịnhgiáđất

Bên cạnh những tác động tích cực, được áp dụng chủ yếu là phương pháp so

khung giá đất, bảng giá đất còn một số sánh. Trong khi đó, phương pháp so sánh

bất cập như sau:

cần dựa vào thông tin giá đất thị trường

- Quy định về thời hạn xây dựng đã giao dịch, nhưng thông tin này có độ

khung giá đất 5 năm một lần là bất cập, tin cậy không cao do người dân thường

do giá đất thị trường tăng theo thời gian, kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá

mỗi năm một giá, nên khung giá này sẽ thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi

luôn lạc hậu so với giá thị trường;

chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì

- Khung giá đất áp dụng chung cho vậy, có loại giá đất từ thị trường không

nhiều mục đích khác nhau, như thu thuế phản ánh đúng giá trị thực của đất.

đất hay bồi thường khi thu hồi đất;

Chưa có dữ liệu về giá đất thị trường

- Bảng giá đất xây dựng trên cơ sở để thuận lợi cho việc xác định giá đất,

khung giá đất của Chính phủ, vì vậy, cũng từ đó không thuận lợi cho việc áp dụng

thấp hơn so với giá đất chuyển nhượng phương pháp so sánh.

Tạp chí

Kinh doanh và Công nghệ

37

Số 10/2020

NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI

Kinh tế - Quản lý

Những khuyến nghị

Khuyến nghị về phương pháp định

Khuyến nghị về khung giá đất và giá đất

giá đất - Hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin về

- Nên rút ngắn thời gian xây dựng giá cả thị trường bất động sản trên cơ sở

khung giá đất từ 5 năm xuống 3 năm để kết nối tất cả dữ liệu của cơ quan nhà nước

kịp thời điều chỉnh giá tại khung giá đất sát có liên quan theo hướng ứng dụng công

hơn so với sự biến động của thị trường;

- Nên xây dựng khung giá đất phù thời, cần xây dựng cơ chế mua cơ sở dữ

hợp với từng mục đích, cụ thể như: liệu của các tổ chức cung cấp dữ liệu độc

+ Khung giá đất để bồi thường khi lập để sử dụng kết hợp với cơ sở dữ liệu

nghệ thông tin hiện đại và internet. Đồng

thu hồi đất.

+ Khung giá đất để tính thuế đất.

của cơ quan nhà nước trong định giá đất.

- Ngoài ra, bên cạnh việc hoàn thiện

- Cần xây dựng cơ chế để người các phương pháp định giá đất truyền thống

dân tham gia vào quy trình xây dựng đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các

bảng giá đất và quyết định giá đất cụ phương pháp định giá hiện đại bằng cách

thể, bởi họ không thể đứng ngoài cuộc sử dụng các mô hình, máy tính, các thành

khi người khác định giá tài sản do mình tựu của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0.

sử dụng.

Đây là một công cụ có thể giúp các cơ

quan định giá đất hàng loạt./.

Tài liệu tham khảo

1. Luật Đất đai 2013

2. https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/18709/bat-cap-

ve-gia-dat-trong-luat-dat-dai-2013.

3. Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất.

4. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.

5. Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về

việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ

ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019.

Ngày nhận bài: 26/08/2020

Ngày phản biện: 05/10/2020

Tạp chí

Kinh doanh và Công nghệ

38

Số 10/2020