Phương pháp điều chỉnh đất đai vùng ven đô, kinh nghiệm quốc tế
PHÖÔNG PHAPÙ ÑIEÀU CHÆNH
ÑAÁT ÑAI VUNØ G VEN ÑOÂ,
kinh nghieäm quoác teá
chöû Ñöùc trung
Trung taâm QHXD 2 - Vieän Quy hoacï h ñoâ thò vaø nonâ g thoân quoác gia
Land adjustment method in suburban areas - internationaL experience
Land Re-adjustment is a method for urban development, focusing primarily on adjusting the status quo of land in shape,
position, size and some other conditions along with reallocating land and improving urban infrastructure. The land readjust-
ment helped rebuild the Tokyo area after the devastating earthquake of 1923 and many Japanese cities after World War
II. So far, about 50% of urban land in Japan has been developed by land readjustment, which is 77% in Nagoya. Land
readjustment is considered to be the most effective tool for urban development in Japan.
The suburban area is the area in the process of urbanization. This region is a transition area between rural and urban
areas, which is the intersection between rural culture and urban lifestyle. This area is also a place to transform agricultural
economy into non-agriculture.
Rapid urbanization has caused a boom in labor demand, creating a strong attraction that has led rural people to migrate
to urban areas.
Infrastructure development and planning do not keep up with that change, leading to the formation of spontaneous resi-
dential areas (Slums) as well as changes in peri-urban areas. Suburban areas are able to provide very low-cost housing
for workers.’
We believe that applying LR method to suburban areas will preserve traditional values as well as create sustainable living
environment for residents. However, in order to apply this method successfully, it is necessary to have a process of learning
experiences and profound changes in the process of implementing the planning project.
Töø khoùa: Phöông phaùp ñieàu chænh ñaát, taùi ñieàu chænh ñaát, vuøng ven.
1. Ñoâ thò hoaù vaø taùc ñoäng ñeán vuøng ven ñoâ thò Vuøng ven laø moät vuøng noùng ñang coù chuyeån ñoäng ñoâ
Ñoâ thò hoaù laø hienä töônï g danâ soá tapä trung ngayø canø g dayø thò hoùa. Vuøng naøy laø ñieåm quaù ñoä vaø vuøng chuyeån
ñacë taiï nhönõ g ñòa ñiemå coù tính chatá ñoâ thò. Ñoâ thò hoaù ñöôcï tieáp, laø khu ñeäm giöõa noâng thoân vaø thaønh thò, giöõa caùi
xacù ñònh banè g söï kienä tanê g danâ soá vaø söï phatù trienå khonâ g yeân tónh cuûa noâng thoân vaø caùi soâi ñoäng cuûa thaønh thò,
gian cuûa thaønh phoá.
laø nôi chuyeån ñoåi nhu caàu cuûa noâng daân vaøo ñoâ thò
vaø ngöôïc laïi mang loái soáng cuûa ñoâ thò vaøo noâng daân.
Hienä nay, möcù ñoä ñoâ thò hoaù chính thöcù ôû Vietä Nam vanã Ñaây laø chuyeån ñoäng cô baûn cuûa moái quan heä kinh teá,
conø thapá . Ñená thanù g 12/2015, coù khoanû g 35,7% danâ soá vaên hoùa, xaõ hoäi vaø laø nôi chuyeån dòch cô caáu kinh teá
soná g chính thöcù ôû cacù khu vöcï ñoâ thò. Döï kiená ñená namê noâng nghieäp thaønh phi noâng nghieäp. Vuøng ven chòu
2045, phaàn lôùn daân soá seõ soáng ôû caùc khu vöïc ñoâ thò.
aûnh höôûng maïnh meõ cuûa vaên hoùa ñoâ thò ñoù, nhöng
vaãn coøn mang trong mình nhieàu yeáu toá cuûa vaên hoùa
Tuy nhienâ , ñoâ thò hoaù laø motä hienä töônï g chi phoiá manï h meõ noâng thoân, nhöng khoâng haún laø noâng thoân maø cuõng
ñeán caáu trucù xaõ hoäi. Ñaëc bieät laø caùc vuøng ven ñoâ thò.
chöa phaûi laø ñoâ thò thöïc söï.
SË 103+104 .2020
36
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Do danâ soá phatù trienå , löônï g danâ nhapä cö
tanê g theo quaù trình ñoâ thò hoa,ù tình hình ñatá
ñai ngayø canø g khan hiemá nenâ motä phanà lônù
ngöôiø danâ ñaõ töï chia phanà ñatá trong khuonâ
vienâ cuaû gia ñình cho cacù con chauù hoacë
ñem banù , chia nhoû xayâ cacù dayõ nhaø tro,ï
laøm nhaø ôû neân dieän tích ñaát bình quaân ngaøy
canø g bò thu hepï laiï , töø ñoù boá cucï khonâ g gian
vaø kiená trucù khu ñatá vaø tonå g theå lanø g xomù
bò bieán ñoåi.
Trenâ theá giôiù , ñaõ coù ratá nhieuà cacù ví duï veà
tacù ñonä g cuaû ñoâ thò hoa.ù Ñoâ thò hoaù quaù
nhanh ñaõ gayâ ra söï bunø g noå veà nhu cauà
nhanâ löcï , taoï ra motä löcï hutù ratá lônù keoù
nhönõ g ngöôiø danâ ôû cacù vunø g nonâ g thonâ tranø
veà cacù ñoâ thò. Söï phatù trienå cô sôû haï tanà g
vaø ñònh höônù g quy hoacï h khonâ g theo kòp
söï bunø g noå ño,ù danã ñená söï hình thanø h cacù
khu danâ cö tapä trung töï phatù (Nhönõ g khu oå
chuotä ) cunõ g nhö lamø biená ñoiå cacù khu vöcï
ven ño,â voná coù khaû nanê g cung capá nhönõ g
nôi cö truù vôiù giaù thueâ nhaø ratá thapá .
Tuy nhienâ , caùc chuyeân gia cunõ g khuyeán
caùo: macë duø nhöõng moâ hình naøy cho ñeán
nay ñaõ phaùt huy hieuä quaû nhöng tæ leä vaø
quy moâ ñoâ thò hoùa cuûa caùc thaønh phoá ôû Vietä
Nam trong voøng 20 namê nöõa ñoøi hoûi phaûi
coù moät chieán löôïc nhaø ôû thu nhaäp thaáp cuï
theå ñeå traùnh söï hình thaønh cuaû nhöõng “khu
oå chuoät” veà sau naøy. Taêng thu nhaäp ñoâ thò
cuõng seõ daãn ñeán tanê g caàu veà dieän tích söû
duïng treân ñaàu ngöôøi.
Hieän thôøi, nhaø ôû noâng thoân coù ba loaïi, loaïi
nhaø ñoäc laäp trong khuoân vieân rieâng, loaïi
nhaø lieàn keà treân ñaát chia loâ, baùm ñöôøng vaø
loaïi nhaø khaùc treân ñaát taän duïng, xen keõ.
Nhaø chia loâ aûnh höôûng töø nhaø phoá ñoâ thò
coù khoâng gian ñöôïc boá trí theo chieàu saâu
cuûa khu ñaát vaø cao töø 2 ñeán 3-4 taàng, maät
ñoä xaây döïng chieám tôùi 90-100%. Neáu laø
nhaø ñeå ôû thuaàn tuùy thì taàng 1 phía tieáp
giaùp vôùi ñöôøng laøng thöôøng laø phoøng
tieáp khaùch phía trong laø beáp, neáu nhaø
keát hôïp ôû vôùi saûn xuaát thuû coâng, buoân
baùn, thì taàng 1 thöôøng laø khoâng gian
baùn haøng hoaëc laøm xöôûng saûn xuaát,
giôùi thieäu saûn phaåm, phía trong laø kho;
taàng 2 môùi laø caùc phoøng tieáp khaùch,
phoøng nguû, beáp,... cô caáu gioáng nhaø
thaønh phoá. Nhìn chung, loaïi nhaø naøy laø
ñieån hình cuûa söï bieán ñoåi töø khoâng gian
nhaø ôû truyeàn thoáng, boá trí theo phöông
ngang chuyeån thaønh nhaø lieàn keà, boá trí
theo phöông doïc vaø chieàu cao.
Theo onâ g Ñoã Vietá Chiená , Tonå g Thö kyù Hiepä
hoiä Batá ñonä g sanû Vietä Nam: “Ñoâ thò hoaù laø
quaù trình tatá yeuá , khonâ g theå cöônõ g laiï ñöôcï
bôiû ñoâ thò hoaù gané lienà vôiù quaù trình conâ g
nghiepä hoaù , hienä ñaiï hoaù . Tuy nhienâ , ñayâ
cunõ g chính laø vaná ñe,à khonâ g chæ laø con ngöôiø
ñonâ g lenâ maø ñatá ñai ôû cacù khu vöcï ñoâ thò môû
roäng ra benâ ngoaøi ratá nhieàu. Nhieàu khu vöïc
lanø g xomù ôû ven ñoâ nhöng ngayø mai khi ñoâ thò
trumø qua töï nhienâ seõ biená thanø h khu ñoâ thò
hoaù , lanø g ñoâ thò hoaù , song quaù trình nayø laiï
khonâ g theå kiemå soatù ñöôcï , danã tôiù hauä quaû laø
ñaùnh maát vaên hoaù truyeàn thoáng”.
Theo Toå chöcù Lao ñonä g theá giôiù (ILO),
thonâ g thöônø g ôû cacù nöôcù ñang phatù trienå ,
khu vöcï kinh teá phi chính thöcù töø danâ lao
ñonä g nhapä cö taoï ra tôiù 60% viecä lamø cho
löcï löônï g lao ñonä g. Conø ôû Vietä Nam, theo
Tonå g cucï Thoná g ke,â khu vöcï kinh teá phi
chính thöcù taoï ra ganà motä nöaû soá viecä lamø ôû
cacù khu vöcï ñoâ thò.
Tuy nhienâ , lyù do duy nhatá khiená nhaø “oå
chuotä ” khonâ g tranø lan ôû Vietä Nam nhö nhieuà
nöôcù ñang phatù trienå khacù , theo cacù chuyenâ
gia cuaû Nganâ hanø g Theá giôiù (WB), laø Vietä 2. Ñieàu gì ñang dieãn ra ôû trong 3. Chuùng ta ñaõ laøm gì ñeå giaûi
Nam coù chính sacù h cho phepù , chapá nhanä caùc laøng ven ñoâ?
quyeát cacù vaán ñeà ñoù
3.1. Quy hoacï h Nonâ g thonâ môiù coù thöcï söï
giaûi quyeát ñöôïc vaán ñeà?
hoatï ñonä g xayâ dönï g nhaø ôû töï phatù , chi phí
thapá conä g vôiù söï nanê g ñonä g cuaû cacù hoatï
ñonä g xayâ dönï g, cho thueâ nhaø ôû quy moâ
nho.û Ngöôiø danâ cunõ g ñöôcï phepù phanâ loâ
dienä tích nho,û nhôø ñoù coù ñieuà kienä canâ nhacé
giöaõ vò trí vaø dienä tích söû dunï g (trong nhieuà
tröôøng hôïp, dieän tích söû duïng chæ 25m2).
Nhö vayä , chunù g ta coù theå hieuå ñöôcï tamà
quan tronï g cuaû cacù lanø g xomù ven ñoâ thò
trong quaù trình ñoâ thò hoa.ù Coù theå hieuå cacù
vunø g danâ cö lanø g xomù ven ñoâ thò gioná g nhö
miená g botï bienå , coù theå hapá thuï vaø taiù cô cauá
ñeå coù theå thích nghi vôiù nhu cauà cuaû ñoâ thò
hoa.ù Tuy nhienâ , viecä taiù cô cauá motä cacù h töï
phatù nayø ñöôcï ñanù h giaù laø khonâ g benà vönõ g
vaø ñeå laiï hauä quaû lauâ daiø .
Ngayø 28/10/2011, Boä Xayâ dönï g - Boä Nonâ g
nghieäp vaø Phaùt trienå noâng thoân - Boä Taøi
nguyenâ vaø Moiâ tröônø g ñaõ ban hanø h Thonâ g
tö lienâ tòch soá 13/2011 13/2011/TTLT-BXD-
BNNPTNT-BTN&MT quy ñònh viecä lapä ,
thaåm ñònh pheâ duyetä quy hoaïch xaây döïng
xaõ nonâ g thonâ môiù . Motä trong cacù böôcù ñotä
phaù cuaû thonâ g tö 13 ñoù chính laø viecä hôpï
nhatá ba noiä dung quan tronï g nhatá cuaû quy
hoacï h nonâ g thonâ laø Quy hoacï h veà danâ cö
vaø haï tanà g + Quy hoacï h sanû xuatá + Quy
hoacï h ñatá ñai.
Ñayâ laø motä ñacë ñiemå ratá khacù bietä neuá so
sanù h vôiù nhönõ g thanø h phoá ôû nhönõ g nöôcù
thamä chí coù thu nhapä thanø h thò cao hôn (nhö
AÁn Ñoä, Philippines, Indonesia, Brazil...).
Tình hình xayâ dönï g khonâ g phepù tacé ôû manû g
nhaø daân trong haàu hetá caùc vuøng noâng thoân
nöôcù ta ñaõ gayâ ra nhönõ g phöcù tapï vaø lonä
xonä …, ít coi tronï g viecä baoû tonà , keá thöaø
trong quy hoacï h phatù trienå . Khonâ g gian
lanø g truyenà thoná g ñaõ trôû nenâ lunû g cunû g bôiû
nhieuà kieuå nhaø to nho,û cao thapá mocï lenâ do
danâ töï xayâ theo khaû nanê g kinh teá cuaû moiã
ngöôøi conø thieáu höônù g daãn vaø quaûn lyù nhaø
nöôcù ôû ñòa banø xa.õ
Ngoaiø ra, “chính tapä quanù cuaû ngöôiø Vietä
chapá nhanä viecä chung soná g nhieuà theá heä
ôû caû nonâ g thonâ vaø thanø h thò cunõ g gopù phanà
caiû thienä phanà naoø ñieuà kienä nhaø ôû cho cacù
ñoiá töônï g thu nhapä thapá nhieuà hôn so vôiù
nhönõ g nöôcù coù ñieuà kienä töông ñonà g” - WB
ñanù h gia.ù
Mucï tieuâ cuaû quy hoacï h xayâ dönï g nonâ g
thonâ môiù laø taoï ñöôcï moiâ tröônø g soná g totá
cuaû ngöôiø danâ , söû dunï g hôpï lyù ñatá ñai, taiø
nguyenâ vaø ñapù önù g cacù yeuâ cauà phatù trienå
saûn xuaát.
SË103+104 .2020
37
Hình 1: Moät ví duï veà döï aùn noâng thoân môùi
Quy hoacï h xayâ dönï g nonâ g thonâ môiù khacù
teá noâng nghieäp hoaëc laøm ngheà nhöng
ñang trôû thaønh ñoái töôïng chính trong caùc
ñieåm daân cö môùi.
vôiù quy hoacï h ñoâ thò bôiû noù ñöôcï nghienâ
cöuù trenâ hienä tranï g cuaû lanø g queâ ñaõ ñöôcï
hình thanø h vaø phatù trienå töø lauâ ñôiø vaø ñaõ trôû
thanø h khonâ g gian truyenà thoná g. Tuy nhienâ ,
lanø g ven ñoâ laiï laø söï giao thoa giöaõ nonâ g
thonâ vaø ñoâ thò, nenâ seõ khiemá khuyetá neuá apù
dunï g quy hoacï h nonâ g thonâ môiù vaoø cacù khu
vöcï danâ cö lanø g xomù ven ñoâ thò, khi maø cauá
trucù giao thonâ g vanã mang ñacë ñiemå nonâ g
thonâ , trong khi quaù trình phanâ chia loâ ñatá laiï
mang ñacë ñiemå ñoâ thò.
Neuá tình tranï g nayø tiepá tucï dienã ra, thì trong
töông lai, chunù g ta seõ laiï coù nhönõ g con hemû
chen chucù vaø chatä choiä , nhönõ g ngoõ hepï vaø
ngocù ngacù h nhö thöcï tranï g hienä nay taiï Haø
Noäi vaø TP.HCM. Thoâng thöônø g caùc con
hemû hình thanø h töï nhienâ , töï phatù do söï gia
tanê g danâ so.á Nhönõ g con hemû nayø ñaõ cung
capá cho thò tröônø g batá ñonä g sanû cacù sanû
phamå nhaø ôû giaù reû cho cacù gia ñình coù thu
nhapä thapá , taoï cô hoiä cho nhieuà ngöôiø soná g
vaø lamø viecä . Tuy nhienâ , noù ñang lamø xauá ñi
dienä maoï ñoâ thò cunõ g nhö tiemà anå cacù nguy
cô an ninh vaø an toaøn ñoâ thò.
Hình 2: Minh hoïa phöông phaùp Taùi ñieàu
chænh ñaát ñai
Chuû tröông “ñoåi ñaát laáy haï taàng” maø cuï
theå laø baùn ñaáu giaù ñaát noâng nghieäp ñeå
laáy tieàn xaây döïng caùc coâng trình phuùc
lôïi xaõ hoäi vaø xaây döïng heä thoáng “Ñöôøng
- Tröôøng - Traïm”, ñaõ hình thaønh neân
nhöõng ñieåm daân cö chia loâ baùm ñöôøng,
xuaát hieän caùc “phoá trong laøng”. Tình traïng
doïc theo caùc truïc ñöôøng laøng, ñöôøng lieân
thoân, lieân xaõ, ñaát ñai ñöôïc chia thaønh
caùc loâ vôùi chieàu roäng maët ñöôøng khoaûng
Nhìn chung phöông phapù Ñieuà chænh ñatá
coù ba ñaëc ñieåm cô baûn sau:
a. Taùi ñieuà chænh laiï caùc loâ ñaát: Ñaùp öùng caùc
nhu cauà cô banû cuaû khonâ g gian ñoâ thò hienä
ñaïi vaø taïo ra ñaát döï tröõ.
Giaù nhaø ñatá khi ñoù ñaõ tanê g cao vaø viecä quy
hoacï h laiï cacù khu vöcï ñoù ñeå ñamû baoû an
toanø chayù noå vaø ñamû baoû haï tanà g xaõ hoiä laø
ñieuà batá khaû thi.
b. Chia seû chi phí vaø lôiï ích giöaõ cacù benâ :
n
Ngöôiø sôû höuõ ñatá ñöôcï höônû g lôiï do chatá
5m, chieàu saâu khoaûng 20m, dieän tích 4. Taùi ñieàu chænh ñaát ñai laø gì?
löônï g moiâ tröônø g ñoâ thò ñöôcï caiû thienä cunø g
vôùi giaù ñaát taêng.
bình quaân khoaûng 100m2 ñeå baùn ñaáu giaù
hoaëc chia cho caùc hoä gia ñình theo chính
saùch giaõn daân ñang ngaøy moät phoå bieán ôû
nhieàu ñòa phöông. Thöïc teá cho thaáy moät
loâ ñaát vôùi dieän tích khoaûng 100m2 thöôøng
khoâng ñaùp öùng ñöôïc ñieàu kieän sinh hoaït
vaø saûn xuaát cuûa moät hoä gia ñình laøm kinh
Taiù ñieuà chænh ñatá (Land Readjustment –
goiï taté laø LR) laø motä phöông phapù nhamè
phatù trienå ñoâ thò, tapä trung chuû yeuá vaoø viecä
hieuä chænh hienä tranï g cacù khu ñatá veà hình
danù g, vò trí, kích thöôcù vaø motä soá ñieuà kienä
khacù cunø g vôiù viecä phanâ boå laiï ñatá vaø caiû
thieän haï taàng ñoâ thò.
n
Cacù nhaø ñauà tö thu ñöôcï lôiï nhuanä do
khai thaùc ñöôïc phaàn ñaát döï tröõ.
n
Chính quyenà coù khaû nanê g quanû lyù ñoâ thò
toát hôn.
c. Söï tham gia cuaû conä g ñonà g:
n
Cô cheá ñonù g gopù ñatá cuaû ngöôiø sôû höuõ
SË 103+104 .2020
38
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
ñatá ñaõ khuyená khích ñöôcï conä g ñonà g ñòa phöông tham gia trienå
khai döï anù .
phatù trienå ñoâ thò. Luatä Quy hoacï h ñoâ thò namê 1968 conâ g nhanä taiù
ñieàu chænh ñaát ñai laø moät trong soá phöông phaùp phaùt trieån ñoâ thò.
Cho ñená nay, khoanû g 50% ñatá ñoâ thò ôû Nhatä Banû ñöôcï phatù trienå
bôûi taùi ñieàu chænh ñaát ñai, tyû leä naøy taïi thaønh phoá Nagoya laø 77%.
n
Cacù nhaø ñauà tö (tö nhanâ vaø nhaø nöôcù ) deã danø g trienå khai döï anù
do khoâng caàn phaûi huy ñoäng nguonà taøi chính lôùn ngay töø ban ñaàu.
YÙ nghóa cuûa phöông phapù taùi ñieàu chænh ñaát:
Phöông phapù Ñieuà chænh ñatá ñöôcï xem nhö laø conâ g cuï hieuä quaû
nhaát cho quaù trình phaùt trieån ñoâ thò taïi Nhaät Baûn.
a. Coù theå apù dunï g ñeå taiù phatù trienå toanø dienä ñoâ thò. Ñayâ laø phöông
phapù phuø hôpï ñeå phatù trienå ñoâ thò taiï nhönõ g nôi coù yeuâ cauà xayâ dönï g
hoacë boå sung cacù conâ g trình conâ g conä g nhö ñöônø g giao thonâ g, cacù
tieän ích coâng coäng, coâng vienâ vaø nhaø ôû trong khu vöïc döï anù .
Banè g nhieuà cacù h, hoï ñaõ apù dunï g hieuä quaû LR ñeå tönø g böôcù giaiû baiø
toanù veà quy hoacï h. Ngöôiø Nhatä goiï LR laø Meï cuaû cacù phöông phapù
quy hoaïch, nhaán maïnh vai troø cuûa LR trong Quy hoaïch ñoâ thò.
b. Phanâ phoiá conâ g banè g lôiï ích phatù trienå vaø chi phí döï anù . Moiã chuû
ñatá chòu chi phí cho viecä phatù trienå conâ g trình conâ g conä g motä cacù h
conâ g banè g. Matë khacù , nhönõ g lôiï ích coù ñöôcï töø söï phatù trienå cunõ g
ñöôïc phaân phoái coâng baèng giöõa cacù chuû ñaát.
c. Baûo löu quyeàn söû duïng ñaát. Tatá caû quyeàn söû dunï g ñaát tröôùc khi
döï anù thöcï hienä ñöôcï chuyenå giao cho cacù loâ ñatá sau khi ñöôcï taiù
ñieuà chænh. Nhö vayä , quyenà söû dunï g ñatá ñöôcï baoû toanø trong motä
döï aùn vaø coäng ñoàng tröôùc ñoù ñöôïc giöõ nguyeân.
d. Söï tham gia cuaû cacù chuû sôû höuõ ñatá . Ngöôiø sôû höuõ ñatá coù theå
tham gia vaøo döï aùn töø ñaàu vaø coù tieáng noùi quan troïng trong döï aùn.
Ñaùnh giaù chung:
n
Conâ g cuï nayø chæ ñöôcï apù dunï g ôû nhönõ g khu vöcï coù tiemà nanê g
tanê g gia,ù nhöng neuá nhu cauà khonâ g tanê g, giaù ñatá khonâ g tanê g hoacë
nhu cauà môiù khonâ g nhieuà , noù khonâ g theå ñöôcï apù dunï g vì ñatá chöa
baùn ñöôïc.
Hình 3 : Moät ví duï veà taùi ñieàu chænh taïi Nhaät Baûn
n
Viecä apù dunï g phöông phapù Taiù ñieuà chænh ñatá ñoiø hoiû chi phí vaø noã
löïc raát cao cuûa caû doanh nghieäp, coäng ñoàng vaø Nhaø nöôùc.
Gia ñình hoacë hoä gia ñình nhoû ratá khoù tham gia döï anù vì khonâ g coù
ñaát ñeå ñoùng goùp, do ñoù gaây maát söï ñoàng yù.
Quaù trình phanâ boå laiï ratá khoù kiemå soatù do khoù khanê trong viecä
ñònh giaù vaø so saùnh caùc thöûa ñaát.
Tienà ñöôcï hoã trôï bôiû nhaø nöôcù khonâ g ñi kemø vôiù cacù yeuâ cauà cuaû
coäng ñoàng, daãn ñeán söï chaäm treã cuûa döï aùn.
Döï anù coù theå keoù daiø vaø cacù vaná ñeà veà lôiï ích vaø ñauà cô cuaû nhönõ g
ngöôøi tham gia laøm chamä quaù trình thoûa thuanä .
Nhieuà khu vöcï ganà trung tamâ coù quy moâ nho,û cô sôû haï tanà g thapá
n
n
n
n
n
vaø ñatá khonâ g phuø hôpï nhöng giaù ñatá vanã cao, khiená döï anù khoù
thaønh coâng veà maët taøi chính.
5. ÖÙng duïng cuûa phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai
taïi Nhaät Baûn
Taiù ñieuà chænh ñatá ñai ñöôcï baté ñauà apù dunï g trong thôiø kyø ñoâ thò hoaù
sau Minh Trò Duy Tanâ (1868) vaø sau ñoù ñöôcï luatä hoaù trong Luatä
Quy hoacï h ñoâ thò namê 1919. Luatä quy ñònh ranè g phöông phapù nayø
ñöôcï söû dunï g ñeå phatù trienå cacù conâ g trình conâ g conä g ñoâ thò vaø caiû
thienä tiemà nanê g phatù trienå ñoâ thò. Taiù ñieuà chænh ñatá ñai baté ñauà nhö
motä phöông phapù ñeå phatù trienå ñatá ôû taiï cacù khu vöcï ngoaiï oâ vaø sau
ñoù nanâ g lenâ thanø h motä kyõ thuatä caiû thienä cô sôû haï tanà g trong khu
vöcï ñoâ thò. Phöông phapù nayø ñaõ giupù xayâ dönï g laiï vunø g Tokyo sau
tranä ñonä g ñatá tanø phaù namê 1923 vaø nhieuà thanø h phoá cuaû Nhatä Banû
sau Theá chiená thöù II. Luatä Taiù ñieuà chænh ñatá ñai namê 1954 cung
capá höônù g danã söû dunï g taiù ñieuà chænh ñatá trong caû nanâ g capá vaø
SË103+104 .2020
39
6. Moät soá ví duï aùp duïng taùi ñieàu chænh ñaát ñai
taïi Nhaät
6.1 Taùi ñieàu chænh ñaát taïi khu vöïc phía Taây nhaø ga shinozaki –
quaän Edogawa.
1. Giaûi phaùp taùi ñònh cö taïi choã - Resettlement on the spot.
Laø quaù trình taùi boá trí thöûa ñaát nhaèm ñaït ñöôïc caùc muïc tieâu veà quy
hoaïch ñoâ thò. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Boå sung theâm khoâng gian caây xanh.
n Boå sung theâm tuyeán ga taøu ñieän ngaàm.
n Boå sung theâm coâng trình cao taàng.
Ñôn vò trieån khai: Chính quyeàn quaän Edogawa
Dieän tích: 15ha
Thôøi gian trieån khai: 2004-20xx (chöa hoaøn thaønh)
Chuû ñaát: 630
Döï aùn khu vöïc phía Taây nhaø ga Shinozaki laø moät ví duï ñieån hình veà
vieäc aùp duïng linh hoaït caùc phöông phaùp LR khaùc nhau nhaèm ñaït
ñöôïc hieäu quaû cao nhaát. Trong ví duï naøy, chuùng ta seõ coù cô hoäi tieáp
caän vôùi caùc giaûi phaùp nhö:
n LR töø ñaát neàn leân caên hoä
n Taùi ñònh cö taïi choã
2. Giaûi phaùp chuyeån ñoåi ñaát neàn leân caên hoä - LR from ground to
apartment.
n Söû duïng nguoàn löïc quoác gia: Söû duïng quyõ ñaát döï tröõ cuûa chính
quyeàn. Quyõ ñaát naøy ñöôïc thu gom thoâng qua vieäc mua laïi ñaát töø ngöôøi
daân baèng ngaân saùch phaân boå haøng naêm cuûa chính quyeàn.
n Ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà ñònh giaù ñaát vaø ñeàn buø.
Laø quaù trình gom ñaát ñeå ñaùp öùng caùc tieâu chí haï taàng kó thuaät vaø xaõ
hoäi. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Boå sung theâm dieän tích giao thoâng, keát noái caùc tuyeán ñöôøng cuït.
SË 103+104 .2020
40
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
6.2.Taiù ñieuà chænhñatá taiï khuvöcï quanä HorieandNekozanemotomachi
– thaønh phoá Urayasu.
Ñôn vò trieån khai: Chính quyeàn quaän quaän Horie and Nekozanemo-
tomachi.
Thôøi gian trieån khai: 2003-2015
Vaán ñeà:
n Raát nhieàu khu vöïc heïp, khoâng lieân heä ñöôïc vôùi ñöôøng, xe cöùu hoûa
khoâng theå tieáp caän.
n Raát nhieàu coâng trình nhaø baèng goã xuoáng caáp, deã xaûy ra chaùy noå.
n Khu vöïc naøy bò chia caét bôûi soâng Sakai.
n Baûo toàn caùc hoaït ñoäng vaên hoùa truyeàn thoáng treân soâng.
Giaûi phaùp trieån khai:
n Ñeà xuaát giaûi phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai.
n Ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà giaù ñaát ñai.
n Taïo moâi tröôøng cho coäng ñoàng daân cö tham gia ñeà xuaát phöông aùn
vaø giaùm saùt quaù trình thöïc hieän.
3. Giaûi phaùp taùi ñieàu chænh cuïc boä.
Laø quaù trình gom ñaát ñeå ñaùp öùng caùc tieâu chí haï taàng kó thuaät vaø xaõ
hoäi. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Boå sung theâm dieän tích giao thoâng, keát noái caùc tuyeán ñöôøng cuït.
n Boå sung theâm khoâng gian caây xanh vaø saân chôi.
n Goùp phaàn caûi taïo chaát löôïng coâng trình.
SË103+104 .2020
41
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
1. AÙp duïng phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai.
n Xoùa boû nhöõng ñöôøng cuït vaø nhöõng loâ ñaát khoâng tieáp giaùp ñöôøng.
n Ñöôøng coäng ñoàng coù beà roäng 4,5m, beà roäng ñöôøng chính laø 12m
(3-6-3).
n Ñaûm baûo nhöõng cö daân ñöôïc tieáp tuïc soáng trong khu vöïc naøy.
n Söû duïng ñaát ñai thuoäc sôû höõu cuûa thaønh phoá moät caùch hieäu quaû
n Caên chænh tuyeán ñöôøng sao cho haïn cheá nhaát taùc ñoäng ñeán coâng
trình hieän höõu.
Trong tatá caû cacù quaù trình apù dunï g phöông phapù taiù ñieuà chænh ñatá
ñai, viecä ñatï ñöôcï thoaû thuanä veà ñònh giaù ñatá vaø ñenà buø ñonù g vai
troø quan tronï g. Vayä , Nhatä Banû ñaõ lamø theá naoø ñeå xacù ñònh giaù batá
ñoäng saûn?
7. Phöông phaùp ñònh giaù ñaát ñai taïi Nhaät Baûn
(Coù söû dunï g cacù thuatä ngöõ tiená g Anh ñeå thuanä tienä tra cöuù noiä dung
treân Internet).
2. Taïo moâi tröôøng cho coäng ñoàng daân cö tham gia ñeà xuaát phöông
aùn vaø giaùm saùt quaù trình thöïc hieän.
n Thaønh laäp nhoùm nghieân cöùu phaùt trieån coäng ñoàng vaø giao thoâng
(Goàm 50 ngöôøi ñaïi dieän cho cö daân khu vöïc quy hoaïch)
n Thaûo luaän giöõa chính phuû vaø ngöôøi daân veà con ñöôøng quy hoaïch döï
kieán vaø caùc khu vöïc ñoâ thò laân caän neân nhö theá naøo.
n Toå chöùc cho nhoùm nghieân cöùu tham quan 17 ñòa ñieåm ôû Urayasu ñeå
tham khaûo veà loä giôùi cuûa tuyeán Naka Odori.
n Ñeå quaù trình dieãn ra troâi chaûy, toå chöùc nhöõng cuoäc hoïp quy moâ trung
bình, chia nhöõng ngöôøi tham gia hoïp thaønh nhöõng nhoùm 10 ngöôøi ñeå
thaûo luaän.
n Toùm löôïc noäi dung cho nhöõng ngöôøi daân khoâng trong nhoùm
nghieân cöùu.
n Gaëp gôõ taïi nhaø vôùi nhöõng ngöôøi khoâng tham gia buoåi hoïp toùm löôïc
noäi dung.
SË 103+104 .2020
42
2.1. Giaù trò phoá (Street value)
Ñeå xaùc ñònh ñöôïc giaù trò phoá, ngöôøi Nhaät döïa treân 3 yeáu toá:
n Heä soá ñöôøng phoá (street coefficient). Ñaây laø heä soá ñöôïc tính toaùn töø
vieäc xaùc ñònh caùc beà roäng ñöôøng, chieàu daøi loâ phoá, væa heø.
n Heä soá tieáp caän. (Accessiblity coefficient) laø khoaûng caùch töø ngoâi nhaø
ñeán caùc tieän ích coâng coäng.
n Heä soá ñaát. (Land coefficient)
Ngoâi nhaø coù ñöôïc cung caáp ñaày ñuû heä thoáng haï taàng kó thuaät khoâng.
I. Ñònh giaù ñaát (land evaluation)
1.1. Giaù trò phoá (Street value)
Bao goàm 3 yeáu toá:
1. Heä soá ñöôøng phoá (street coefficient)
2. Heä soá tieáp caän (Accessiblity coefficient)
3. Heä soá ñaát (Land coefficient).
1.2. Ñaùnh giaù ñaát (lot evaluation)
Bao goàm 3 yeáu toá:
1. Vi trí cuûa loâ ñaát trong khu vöïc phoá (Position)
2. Hình daïng cuûa khu ñaát (Shape)
3. Tình traïng söû duïng ñaát (Land use condition).
II. Thieát keá loâ ñaát taùi ñieàu chænh (replotting design)
1. Tính toaùn caân ñoái tæ leä (calculation of proportial ratio)
2. Tính toaùn chæ soá... (calculation of entired index)
3. Giaû ñònh vò trí ñaát (Assuming replot location).
2.2. Ñaùnh giaù ñaát (lot evaluation):
Ñaùnh giaù ñaát ñöôïc tính toaùn baèng moät coâng thöùc toaùn hoïc vôùi caùc
tham soá sau:
n Vi trí cuûa loâ ñaát trong khu vöïc phoá (Position of lots relation to
the street)
n Hình daïng cuûa khu ñaát (Shape of the site)
n Tình traïng söû duïng ñaát (Land use condition)
SË103+104 .2020
43
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Sau böôùc ñònh giaù ñaát, böôùc tiepá theo seõ laø lapä caùc giaû ñònh vò trí
cuûa caùc loâ ñaát trong baûn ñoà quy hoaïch môùi. Ñaây laø quaù trình maát
nhieàu thôøi gian vôùi nhöõng cuoäc hoïp, thoûa thuaän ñeàn buø, trao ñoåi.
Quaù trình naøy nhaát thieát caàn söï tham gia cuûa cacù cô quan nhaø nöôùc
cuøng vôùi söï ñaûm baûo vaø cam keát voán cuõng nhö thôiø gian thöïc hienä .
Hình aûnh thöïc teá sau khi döï aùn döôïc hoaøn thaønh
8. Vaäy höôùng ñi naøo cho laøng ven ñoâ?
Laøng ven ñoâ thöôøng coù caùc ñacë ñieåm sau:
n
Coù nhöõng giaù trò vanê hoùa caàn baûo toàn.
n
Ñang trong quaù trình ñoâ thò hoa,ù nguy cô gia tanê g danâ soá trong
töông lai gaàn.
n
n
n
n
n
Quaù trình ñoâ thò hoùa seõ bieán ñoåi caáu truùc lanø g nhanh choùng.
Maát ñaát saûn xuaát noâng nghieäp.
Giaù baát ñoäng saûn taêng nhanh.
Caùc vaán ñeà quaù taûi haï taàng.
Thuû tuïc phaùp lyù veà ñaát ñai phöùc taïp.
Hieän traïng söû duïng ñaát vaø ñöôøng giao thoâng döï kieán
Vaäy giaûi phapù ñeà xuaát laø gì?
Theo quan ñieåm cuûa ngöôøi vieát, phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát
ñai laø moät phöông phaùp toát ñeå apù duïng vaøo tröôøng hôïp naøy. AÙp
duïng phöông phapù Taùi ñieàu chænh ñaát ñai treân cô sôû gìn giöõ laïi caáu
truùc giao thoâng hieän höõu, gìn giöõ caùc giaù trò vaät theå vaø phi vaät theå
cuûa laøng.
Tuy nhieân, ñeå ñaït ñöôïc ñieàu ñoù, caàn coù motä soá ñieàu kieän:
n
Xayâ dönï g motä conâ g cuï ñònh giaù ñatá hieuä qua,û coù theå döaï trenâ cacù
nghienâ cöuù veà phöông phapù ñònh giaù töø cacù nöôcù , nhö Nhatä Banû laø
motä ví du.ï
n
Söï cam keát manï h meõ vaø nhaát quaùn töø laõnh ñaïo ñòa phöông.
Do söï tham gia cuûa coäng ñoàng ñoùng vai troø quyeát ñònh, neân
n
caàn noã löïc nanâ g cao nhaän thöùc coäng ñoàng vaø caùn boä ñòa phöông,
doanh nghieäp. Coù theå hoïc hoûi töø caùch Nhaät Baûn toå chöùc caùc nhoùm
ñaïi dieän cho danâ cö ñòa phöông, caùch trieån khai caùc cuoäc hoïp baùo
caùo coäng ñoàng daân cö.
n
Tìm kieám nguoàn voán ban ñaàu töø ngaân saùch hoaëc töø khu
vöïc tö nhaân.
Vieät Nam thôøi gian vöøa qua ñaõ coù moät vaøi döï aùn trieån khai theo
phöông phapù Taiù ñieuà chænh ñatá ñai. Motä trong nhönõ g döï anù tieuâ
bieuå vaø thanø h conâ g laø döï anù Taiù ñieuà chænh ñatá ñai taiï Traø Vinh.
Ñaây khoâng phaiû laø moät khu vöcï ven ñoâ, nhöng laø moät ví duï veà
Giaû ñònh phaân loâ.
SË 103+104 .2020
44
NGAøy NHANä BAøi: 10/4/2020
vieäc trieån khai thaønh coâng phöông phaùp Taùi
ñieàu chænh ñaát ñai taïi Vieät Nam.
chi phí seõ ñöôcï chi traû banè g viecä banù ñatá dö
thöaø , döaï trenâ giaù thò tröônø g döï kiená cuaû ñatá
thoå cö ôû khu vöïc naøy, laø hôn 1.000m2. Ñieàu
naøy coù nghóa laø caàn toång dieän tích khoaûng
7.000m2 thoâng qua söï ñoùng goùp ñaát ñai töø
coäng ñonà g. Söï thanø h coâng cuaû döï aùn ñaõ
cho thaáy tính khaû thi cuõng nhö ñatë ra nhöõng
vaán ñeà canà phaûi giaiû quyeát nhamè töøng böôùc
ñöa phöông phaùp Taiù ñieàu chænh ñaát ñai
vaøo aùp duïng trong quy hoaïch.
NGAøy Göûi PHANû BiENä : 11/4/2020
NGAøy DUyETä ÑANê G: 20/4/2020
TAIø lIeäu ThAm khAûo:
1. Ñoâ thò hoaù khu vöcï ven ñoâ thanø h phoá Haø Noiä vaø nhönõ g
thaùch thöùc ñaët ra.
hoa-khu-vuc-ven-tp-ha-noi-va-nhung-thach-thuc-dat-
ra.html)
2. Ñô thò hoaù vunø g ven ñô - nghinê cöuù söï biená ñoiå kinh
teá - xaõ hoiä qua tröônø g hôpï xaõ Baø Ñiemå (Hocù Môn) vaø Vónh
Loäc A (Bình Chaùnh).
Tonå g chi phí ñauà tö cuaû döï anù öôcù tính
khoanû g 25 tyû ñonà g. Vì ñayâ laø döï anù thí
ñieåm ñaàu tieân, thanø h phoá Traø Vinh ñaõ coù
keá hoacï h chi traû 70-80% tonå g chi phí ñauà tö
töø ngaân saùch cuûa mình ñeå giamû ñoùng goùp
ñatá töø ngöôiø söû dunï g ñatá vaø nhanä ñöôcï hoã
trôï töø conä g ñonà g. 20-30% conø laiï cuaû tonå g
Truong_Do%20thi%20hoa%20vung%20ven%20 %20
nghien%20cuu%20su%20bien%20doi.pdf)
3. Chuyeân ñeà veà kinh teá Khu oå chuoät.
chuot-495667.htm)
4. Giaùo trình quy hoaïch vaø phaùt trieån noâng thoân
hoacï h_phatù _trienå _nonâ g_thonâ )
5. Quy hoacï h xayâ dönï g nonâ g thonâ môiù ôû nöôcù ta ñaõ ñotä
phaù öùng dunï g phöông phaùp “quy hoaïch tích hôïp”
nganh/5739-quy-hoach-xay-dung-nong-thon-moi-o-
nuoc-ta-da-dot-pha-ung-dung-phuong-phap-quy-hoach-
tich-hop.html)
6. Noâng thoân môùi & nhöõng vaná ñeà veà quy hoaïch, kieán truùc
moi-nhung-van-de-ve-quy-hoach-kien-truc-897/)
7. Baùo caùo quoác gia phaùt trieån ñoâ thò Vieät Nam tham gia
hoiä nghò Habitat III - Tapï chí Quy hoacï h xayâ dönï g soá
97+98 naêm 2019
8. Nhönõ g thanø h phoá chauâ AÙ ñaõ sanü sanø g cho töông lai -
Taïp chí Quy hoaïch xaây döïng soá 97+98 naêm 2019
9. Baiø hocï kinh nghiemä quy hoacï h phatù trienå ñoâ thò veä tinh
trong QHC xayâ dönï g thuû ñoâ Haø Noiä - Tapï chí Quy hoacï h
xaây döïng soá 95+96 naêm 2018
Hình 5 : Döï aùn thí ñieåm Taùi ñieàu chænh ñaát ñai taïi Traø Vinh
SË103+104 .2020
45
10 trang
19480
Free
Bạn đang xem tài liệu "Phương pháp điều chỉnh đất đai vùng ven đô, kinh nghiệm quốc tế", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- phuong_phap_dieu_chinh_dat_dai_vung_ven_do_kinh_nghiem_quoc.pdf
