Quy hoạch tích hợp và cơ chế hợp tác trong quản lý phát triển vùng ven đô
Quy hoaïch tích hôïp vaø cô cheá hôïp taùc
trong quaûn lyù phaùt trieån vuøng ven ñoâ
ts. NguyEÃN Ngoïc hIEáu
Ñaïi hoïc Vieät Ñöùc
INtEgrAtEDplANNINgANDcollAborAtIvEmEchANIsmINpErI-urbANDEvElopmENtmANAgEmENt
Peri-urban development management is a critical issue in the large metropolises of Vietnam during the fast
urbanization context. This area is transforming radically via large and small projects, including informal subdivision and
encumbrances. International and domestic experience seems to converge towards building more integrated planning
and development management system using collaborative mechanism. However, we need to clarify the key challenges
and manage the specific areas with appropriately solutions according to the actual development context.
Quaûn lyù phaùt trienå ôû vuøng ven laø vaná ñeà lôùn cuaû caùc ñoâ thò lôùn ôû Vieät Nam trong
boái caûnh ñoâ thò hoaù nhanh. Khu vöïc naøy thay ñoåi dieän maïo nhanh choùng cuøng caùc
döï aùn lônù , nhoû, phaân loâ tacù h thöûa dienä roäng, laná chieám vaø chuyeån ñoåi muïc ñích
söû duïng traùi pheùp. Kinh nghieäm quoác teá vaø trong nöôùc veà önù g xöû vôùi khu vöïc naøy
höôùng tôùi xaây dönï g heä thoná g quy hoaïch vaø quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp hôn theo
cô cheá hôpï taùc. Vaná ñeà laø chuùng ta seõ nhaän dienä caùc thaùch thöùc ra sao, öùng xöû
vaø laøm theá naøo vôùi caùc khu vöïc cuï theå ñeå phuø hôpï vôùi thöïc tienã .
Töø khoùa: quaûn lyù phatù trieån vunø g ven, quy hoaïch tích hôpï , phaùt trieån theo cô cheá hôïp taùc.
SË103+104 .2020
26
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
1 Ñaët vaán ñeà
Vôùi ñònh höôùng nhö treân, baøi vieát seõ thaûo luaän veà caùch thöùc thuùc ñaåy
phaùt trieån tích hôïp hôn vaø hôïp taùc hôn cho khu vöïc ven ñoâ. Caùc noäi
dung naøy ñöôïc trình baøy trong ba phaàn: (1) thaùch thöùc trong quaûn lyù
ôû vuøng ven ñoâ; (2) quy hoaïch vaø quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp; vaø (3)
cô cheá tacù trong quaûn lyù phatù trieån.
Quy hoaïch vaø kieåm soaùt phaùt trienå ñoâ thò ôû vuøng ven caùc ñoâ thò lôùn
luoân laø baøi toaùn khoù ñoái vôùi caùc thaønh phoá lôùn trong boái caûnh ñoâ thò
hoùa nhanh. Vuøng ven ñoâ ôû Haø Noiä vaø TP.HCM cho thaáy nhöõng toàn
taïi veà nhieàu maët nhö thieáu huït haï taàng kyõ thuaät vaø xaõ hoäi, aùch taéc,
ngaäp luït, giaù nhaø vaø ñaát ôû khoâng töông xöùng vôùi chatá löôïng tieän ích,
nhieàu döï aùn treo phaùt trieån dôû dang, chuyeån ñoåi khoâng ñoàng boä, 2 Thaùch thöùc trong quaûn lyù phaùt trieån ôû vuøng ven ñoâ
caùc khu vöïc ñaát truõng thaáp, nhayï caûm sinh thaùi bò xaâm laán vaø beâ
toâng hoùa. Caùc thaønh phoá nhoû hôn nhö Haûi Phoøng, Ñaø Naüng, Caàn
Thô cuõng gaëp nhieàu vaán ñeà töông töï nhöng ôû quy moâ nhoû hôn.
Khoù khaên veà quaûn lyù ñeán töø nhönõ g xung ñoät do ñoâ thò môû roäng laøm
thay ñoåi chöùc naêng khoâng gian, sinh keá vaø xaõ hoäi gaén vôùi tính phaân
taùn veà sôû höõu ñaát ñai vaø khaùc bieät veà quyeàn quanû lyù. Khoù khaên veà
quy hoaïch laø laøm theá naøo ñeå toå chöùc vieäc phaùt trieån khoâng gian toái
öu hoùa quaù trình chuyeån ñoåi, ñaït ñöôïc caùc muïc tieuâ phaùt trieån vaø ôû
nhieàu caáp ñoä, khía caïnh khaùc nhau.
a) Moâ hình phaùt trieån
Ba möôi naêm qua, caùch thöùc phaùt trieån cô baûn cuûa caùc thaønh phoá
lôùn laø môû roäng vuøng ven (peri-urbanisation) theo kieåu lan toûa (urban
sprawl) khoâng coù ranh giôùi roõ ranø g döïa treân neàn taûng xe caù nhaân.
Dieän tích khu vöïc ven ñoâ thò lônù nhö Haø Noäi vaø TP.HCM lôùn gaáp 10
laàn noäi thaønh cuõ tröôùc naêm 1990 vaø vuøng ven caùch trung taâm töø 10-
15km ñeàu ñaõ xaây döïng töông ñoái onå ñònh vaø trôû thaønh vuøng loõi môû
roäng. Khu vöïc töøng ñöôïc coi laø vuøng ven toàn taïi nhieàu vaán ñeà nhö
thieáu keát noái töø döï aùn nhoû leû tôiù haï taàng khu vöïc; haï taàng giao thoâng
vaø thoaùt nöôùc dôû dang, thieáu khoâng gian coâng coäng vaø caây xanh,
tình traïng acù h taéc ngaäp lutï cuïc boä chamä giaûi quyeát.
Moät soá vaán ñeà coù tính heä thoáng ñaõ ñöôïc phaân tích vaø laøm roõ. Thieát
keá heä thoáng ñoà aùn theo caùch tieáp caän töø treân xuoáng cho thaáy
nhieàu baát caäp khi ñöa vaøo thöïc hieän. Caùc coâng cuï ñaûm baûo chaát
löôïng nhö laáy yù kieán tham gia, ñaùnh giaù moâi tröôøng chieán löôïc thì
ñeàu coù tính hình thöùc, chaát löôïng thaáp vaø khoù thöïc thi ñeå kieåm
soaùt. Chæ tieâu quy hoaïch phaân khu thöôøng gaén vôùi quy moâ daân soá
thaáp, nhöng döï aùn tö nhaân ñaàu tö laïi caàn maät ñoä daân soá cao vaø
thöôøng phaûi ñieàu chænh cuïc boä. Khu vöïc vuøng ven coù nhieàu loaïi
hình vaø khoâng gian chöùc naêng ñaëc thuø laøm cho vieäc vaän duïng trôû
neân tuøy tieän[1]. Khi thôøi gian ñeå thoâng qua ñoà aùn quy hoaïch keùo
daøi vôùi nhieàu baát ñònh, khoâng khoù lyù giaûi taïi sao caùc döï aùn phaân
loâ taùch thöûa ñaát noâng nghieäp nôû roä ôû caùc khu ñaát xen keït vaø sôû
höõu phöùc taïp ôû vuøng ven[2] vaø nhöõng döï aùn cuûa Alibaba, Angel
Lina, Hoaøng Kim Land, Bình Döông City Land ôû mieàn Nam trong
naêm 2019 coù theå chæ laø phaàn ngoïn cuûa taûng baêng phaùt trieån töï
phaùt ôû ven ñoâ.
n
Giai ñoaïn 1990-2000: Phaùt trieån lan toûa gaén vôùi ñoâ thò hoùa khu daân
cö noâng thoân ganà ven ñoâ, caûi taoï vaø môû roäng caùc coâng trình hieän
höõu trong ñieàu kieän haï taàng keát noái chöa phaùt trieån. Moät soá khu ñoâ
thò môùi, khu ôû môùi coù quy moâ vaiø ha cho tôùi hanø g chuïc ha baét ñaàu
nhaûy coùc ra khoûi khu vöïc ñoâ thò hieän höõu (CAÛI THIEÄN & MÔÛ ROÄNG
CHAÄM);
n
Giai ñoaïn 2000-2010: Caùc döï anù nhaø ôû môùi (goïi laø khu ñoâ thò
môùi) nôû roä daãn tôùi chuyeån ñoåi caùc khu ñaát noâng nghieäp quy moâ lôùn
hôn (vaøi chuïc ha tôùi haøng tramê ha), khu ôû bamù theo caùc khu coâng
nghieäp taäp trung vaø haï taàng ketá noái quy moâ lônù . Vuøng ven môû roäng
cuøng chuyeån ñoiå vieäc laøm khu vöïc laân caän, quy hoaïch chung taêng
ñoät bieán cuøng caùc döï aùn khu ôû vaø phöùc hôïp quy moâ lôùn, tuy nhieân
döï aùn quy moâ caøng lôùn trieån khai caøng chaäm (MÔÛ ROÄNG NHANH
- BONG BOÙNG);
Kinh nghieäm quoác teá cho thaáy phaùt trieån tích hôpï ñaát ñai vaø giao
thoâng luoân laø yeáu toá then choát. Vieäc phaùt trieån môû roäng luoân laøm
gia taêng nhu caàu ñi laïi vaø caùch thoûa maõn nhu caàu ñi laïi döïa vaøo xe
hôi laø sai laàm caàn traùnh[3-5]. Caùc khu vöïc ngoaïi vi caàn taïo ñöôïc vieäc
laøm taïi choã gaén vôùi khaû naêng tieáp caän baèng maïng löôùi giao thoâng
coâng coäng söùc chôû lôùn vaø söû dunï g ñaát hoãn hôïp (phaùt trieån theo
ñònh höôùng giao thoâng coâng conä g - Transit Oriented Development -
TOD). Trong khi ñoù, caùc khu ñoâ thò môùi ôû ngoaïi vi (ña phaàn laø nhaø
ôû cao taàng) phaùt trieån leäch pha vôùi keá hoaïch phatù trieån giao thonâ g
coâng coäng cuøng thôøi ky[ø6].
n
Giai ñoaïn 2010-2020: Sau giai ñoanï ñieàu chænh, moät soá döï aùn nhaø
ôû, khu coâng nghieäp vaø ñoâ thò hoãn hôïp ôû ven ñoâ trieån khai nhöng
coù maät ñoä cao hôn; nhieàu döï aùn quy moâ lôùn gaén keát caùc khu coâng
nghieäp vaø ñoâ thò. Tieáp tuïc chuyeån ñoåi vaø hình thaønh trung taâm ñoâ
thò thöù caáp vaø dòch vuï phaùt trienå ñuû söùc taïo motä vuøng ven cuûa chính
noù. Nhieàu ñeà xuaát môùi quy moâ lônù ôû vuøng ngoaïi vi caùc trung taâm thöù
caáp (ÑIEÀU CHÆNH, TIEÁP TUÏC MÔÛ ROÄNG & LEÂN CAO).
Moâ hình vuøng ven hieän nay coù hai daïng laø ñôn cöïc vaø ña cöïc lan
toûa. Vuøng ven laø khu vöïc seõ chuyeån hoùa töø noâng thoân sang thaønh
thò trong moät giai ñoaïn nhaát ñònh. Döïa vaøo maät ñoä xaây döïng vaø
toác ñoä bieán ñoåi coù theå phaân khu vöïc naøy laøm vuøng ven gaàn, vuøng
ven xa vaø vuøng rìa. Ví duï, trong moät thaäp kyû coù theå ñoâ thò hoùa hay
“beâ toâng hoùa” xong ñöôïc coi laø vuøng ven ñoâ gaàn, coøn trong vaøi ba
thaäp kyû seõ ñoâ thò hoùa xong coi laø vuøng ven ñoâ xa. Khu vöïc maø sau
vaøi ba thaäp kyû vaãn khoù trôû thaønh ñoâ thò nhöng khoâng phaûi thuaàn
tuùy noâng thoân coù theå coi laø khu vöïc rìa. Vôùi caùc ñoâ thò döôùi 50 vaïn
daân, vuøng coù tính ñôn cöïc noåi troäi theo kieåu truyeàn thoáng. Tuy
nhieân, vuøng ven cuûa Haø Noäi vaø TP.HCM nôi coù treân 5 trieäu daân
ñaõ bieán thaønh moät chuøm caùc ñoâ thò vaø ñieåm daân cö, coù theå coi laø
vuøng caùc khoâng gian quaàn cö daïng ñoâ thò vôùi moät loõi ñoâ thò lôùn vaø
Tuy nhieân, phaùt trieån tích hôïp laø thaùch thöùc lôùn veà theå cheá vaø heä
thoáng quaûn trò ñeå ñaåy maïnh hôïp taùc. Ñeå coù theå phaùt trieån theo moâ
hình TOD caàn phaûi giaûi quyeát nhieàu raøo caûn veà theå cheá vaø quy
chuaån quy hoaïch nhaèm toái öu söcù chôû lôùn vaø huy ñoäng nguoàn löïc
ñeå caûi taïo khu vöïc laân caän[7]. Ñaàu tö coâng ñang sutï giaûm caàn ñöôïc
boå sung nguoàn huy ñoäng töø khu vöïc tö. Muoán thu huùt söï ñoùng goùp
tham gia caàn ñaûm baûo khoâng chæ taoï ra lôïi ích haáp daãn maø coøn phaûi
chia seû haøi hoøa caùc giaù trò gia tanê g. Chuùng ta caàn lôøi giaûi veà cô cheá
ñaûm baûo caùch thöùc phaùt trieån, ñaûm baûo caû khía canï h taøi chính beàn
vöõng laãn coâng baèng xaõ hoäi ñeå cacù beân cuøng hôïp taùc ñoùng goùp vaøo
phaùt trieån chung.
SË103+104 .2020
27
ôû caáp ñoä döï aùn lamø giaûm cô hoäi ñöa caùc
döï aùn coù theå taïo viecä laøm (yeáu toá taïo thò)
thuùc ñayå phaùt trienå theo caùc khu vöïc hoaëc
haønh lang ñöôïc caûi thieän veà haï taàng keát noái.
Chieán löôcï ñaàu tö nhoû gioït vaø gaêm giöõ chôø
giaù leân vöaø khoâng taoï sinh keá thay theá, vöøa
keùo daøi quaù trình huy ñoäng voán cho phaùt
trieån haï taàng. Caàn ñaåy nhanh tieán ñoä ñaàu
tö haï taàng vaø gaén keát cuøng caùc döï aùn taïo
thò (vieäc laøm), haïn cheá gaêm giöõ caùc döï aùn.
Vuøng rìa ñoâ thò cuõng chòu thaùch thöùc do phaùt
trieån töï phaùt. Taïi cacù khu vöïc cö daân coù theå
chuyeån ñoiå vieäc lamø thuaän lôïi coù hieän töôïng
gaêm giöõ ñaát ôû noâng thoân vaø noâng nghieäp
nhöng thieáu caùc noã löïc trong ñaàu tö caûi
thieän haï taàng taïi choã vaø keát noái vôùi caùc döï
aùn ñoäc lapä . Chi phí sinh hoaït thaáp ôû khu vöïc
rìa coù theå thuùc ñaåy caùc khu ôû töï phaùt nhöng
thieáu chuû ñaàu tö vaø söï hoã trôï ñeå naâng caáp
haï taàng vaø tieän ích taïi choã töông xöùng.
3 Quy hoaïch vaø quaûn lyù phaùt
trieån tích hôïp
Hình 1: Caáu truùc vuøng ven ñoâ thò theo moâ hình ñôn taâm vaø ña trung taâm.
Nguoàn: Taùc giaû, coù tham khaûo töø döï aùn PLUREL[8].
Quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp hôn laø tích hôïp coù
heä thoáng cuûa quy hoaïch vaø thöïc thi. Quaûn
lyù phaùt trieån bao gomà caû quy hoaïch vaø kieåm
soaùt phatù trieån hay thöïc thi quy hoaïch.
Quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp laø vieäc xem xeùt
vaø xöû lyù ñeå ñaït ñöôïc caùc hieäu quaû phaùt trieån
toång theå nhöõng vaná ñeà coù lieân quan, bao
goàm tích hôïp trong giai ñoaïn laäp quy hoaïch
(giöõa cacù chuyeân ngaønh) cho tôùi tích hôïp
trong quy hoaïch vaø trieån khai thöïc thi - kieåm
soaùt phaùt trieån döï aùn.
nhieàu trung taâm, haønh lang phaùt trieån lan
toûa (Xem hình 1).
giai ñoaïn môùi coù theå thay ñoåi khi thoâng tin
thò tröônø g toát hôn, caùc doanh nghieäp laøm
phaùt trienå chuyeân nghieäp hôn, vaø naêng löïc
quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc ñöôïc cunû g coá. Tuy
nhieân, tocá ñoä môû ronä g vaø phatù trieån cao ôû
vuøng ven vaãn laø thacù h thöùc lônù maø caùc khu
vöïc naøy phaûi ñoái matë . Coù theå ñieåm laïi ba
thaùch thöcù lôùn nhö sau:
Kích thöôùc vaø ñaëc ñieåm vuøng ven ôû Haø
Noäi vaø TP.HCM hieän nay coù theå hình dung
nhö sau:
1) Vuøng gaàn: (15-20km töø trung taâm), ñang
chuyeån ñoåi vôùi nhieuà döï aùn phatù trieån quy
moâ lôùn, phaùt trieån taäp trung kieåu veát daàu
loang, maät ñoä daân soá ñang tanê g nhanh töø
20 - 40 ngöôøi/ha hieän taïi;
Vuøng ven gaàn coù nguy cô maát caùc khoâng
gian chöùc naêng vaø cô hoäi taïo vieäc laøm taïi
choã. Tình traïng thieuá huït khoâng gian chöùc
naêng ñeå phuïc vuï ñoâ thò loõi giai ñoaïn vöøa
qua raát coù theå laëp laïi ôû vuøng ven môùi do
söùc eùp töø cheânh leäch giaù ñaát thöông maïi so
vôùi ñaát laøm caùc conâ g naêng trenâ . Hôn nöaõ ,
ña soá cacù khu vöïc ñöôïc coi laø khoâng gian
tröõ nöôcù thöôøng ñang coù cö danâ sinh soná g
vôùi maät ñoä ñaùng keå neân raát khoù kieåm soaùt
phaùt trienå hieäu quaû. Thaùch thöùc chính laø xaây
döïng cô cheá baûo veä caùc khoâng gian chöùc
naêng naøy. Beân caïnh ñoù, cô hoäi taoï vieäc laøm
taïi choã cuõng raát deã bò boû qua khi caùc döï aùn
vuøng ven gaàn quaù chuù troïng cacù döï aùn nhaø
ôû thöôøng hoaøn voán nhanh hôn vaø bieân lôïi
nhuaän cao hôn.
Coù theå hình dung yeuâ caàu tích hôïp bao goàm
ba caïnh: (1) giöõa cacù ngaønh (doïc) ñeå ñaûm
baûo keát noái vaø ñaàu tö caùc haïng muïc ñoàng
boä - phaùt huy hieäu quaû; (2) giöõa caùc khoâng
gian, cacù laøng xoùm vaø ñôn vò haønh chính,
caùc döï anù (ngang), vaø (3) giöõa caùc giai ñoaïn
2) Vuøng xa: (20-25km töø trung taâm) phaùt
trieån theo ñieåm vaø daiû maät ñoä thaáp hôn, coøn
nhöõng maûng xanh quy moâ lôùn, maät ñoä daân
soá 10-20 ngöôøi/ha;
3) Vuøng rìa: caùch trung taâm töø 25-30km
(hoaëc 40km), phaùt trieån theo ñieåm ñoâ thò
töông ñoái taùch bieät döïa treân haït nhaân laø
khu coâng nghieäp, tröôøng ñaïi hoïc hoaëc
vieän nghieân cöùu ñoäc laäp, caên cöù quaân söï…
tröôùc khi chuyeån haún sang khu vöïc noâng
thoân thuaàn tuùy.
b) Thaùch thöùc trong quaûn lyù phatù trieån ôû
vuøng ven
Nhöõng thaùch thöùc trong vuøng ven coù theå
thay ñoåi theo thôøi gian, xong khoù coù ñoät bieán.
Nhöõng toàn taïi hieän nay phaûn aùnh nhöõng baát
caäp trong trình ñoä phaùt trieån vaø naêng löïc
quaûn lyù coù tính tích luõy. Thaùch thöùc trong
Vuøng xa nguy cô ñình treä bôûi hieän töôïng
gaêm giöõ döï aùn chaäm trieån khai. Vuøng xa voán
khoù baùn ñöôïc baát ñonä g saûn trong ngaén hanï ,
nhöng xu höôùng giaù tanê g oån ñònh raát deã daãn
ñeán haønh vi gaêm giöõ ñaát. Tæ leä gaêm giöõ cao
Hình 2: Caùc chieàu caïnh quaûn lyù phaùt trieån
tích hôïp ôû vuøng ven
Nguoàn: taùc giaû
SË103+104 .2020
28
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
trieån khai töø quy hoaïch chung/phaân khu,
quy hoaïch chi tieát vaø ñaàu tö thöcï teá (thôøi
gian). Chieàu thöù ba naøy cuõng phaûn aùnh yeâu
caàu tích hôïp giöõa caùc caáp ñoä khoâng gian
(Xem hình 2).
Trong moâ hình tích hôpï treân, khi xem xeùt vaø
löïa choïn caùc phöông anù caàn öu tienâ caùc noäi
dung cuï theå laø:
Hình 3: Phaân lôùp trong giaûi baøi toaùn xung ñoät khi tích hôïp ña chieàu
Nguoàn: Taùc giaû
n
Tích hôïp giöõa caùc ngaønh (chuû yeáu vaãn laø
haï taàng vaø tieän ích cô baûn) caàn chuù yù öu tieân
giaûi quyeát vaán ñeà ñacë tröng cuûa vuøng ven laø
phaùt trieån ñaát ñai ñoàng boä vôiù giao thonâ g
vaø giaûm ngaäp do beâ toâng hoùa dieän roäng.
giao thoâng cho thaáy nhu caàu tích hôpï traûi daøi
hôïp giöõa quy hoaïch phaân khu vaø kieåm
töø caáp ñoä chieán löôïc (keát noái trong trieån khai soaùt phaùt trieån caùc döï aùn vôùi cô cheá raøng
döï aùn ñaàu tö haï taàng vuøng vaø chính saùch phaùt buoäc traùch nhieäm cuûa beân thaâm duïng
trieån môû roäng vuøng ven) cho ñeán chieán thuaät
(laäp vaø trieån khai quy hoaïch phanâ khu vaø sau
khoâng gian vôùi khaû naêng caân ñoái haï taàng
khu vöïc. Cô cheá naøy cho pheùp thay ñoåi
n
Tích hôïp chieàu ngang keát noái giaûi quyeát
ñoù laø kieåm soaùt phaùt trieån caùc döï aùn nhaø ôû heä soá söû duïng ñaát vaø caùch thöùc khai thaùc
thöông maïi gaén vôùi quaûn lyù caûi thieän veà giao chöùc naêng cuûa caùc oâ cuï theå nhöng vaãn
thoâng khu vöïc). ÔÛ caáp ñoä quaûn lyù ñieàu haønh, giuùp caân ñoái toång theå. Ñaëc bieät, tích hôïp
vaán ñeà xaõ hoäi, chuù yù caû sinh keá vaø gia taêng
veà giaù trò taøi saûn giöõa caùc benâ ñoùng gopù ,
höôûng lôïi, vaø chòu thieät haïi.
nhöõng khu vöïc phaùt trieån taäp trung nhieàu döï
aùn, coâng cuï vaø cô cheá quaûn lyù döôøng nhö
chöa töông xöùng ñeå coù theå kieåm soaùt giaûm
quaù taûi cuïc boä khi thieáu cô cheá ñieàu chænh
giöõa quy hoaïch phaân khu vaø kieåm soaùt
phaùt trieån giuùp taùch baïch roõ caùc tieän ích
duøng chung (baõi ñoã xe, coâng vieân, saân
theå thao) khoâng bò tính truøng hoaëc bò haïn
n
Tích hôïp veà thôøi gian nhaán manï h yeáu toá
kieåm soaùt quaù trình ñaàu tö, ñaëc bieät laø ñaûm
baûo caùc beân coù ñonä g löïc tham gia thonâ g
qua cô cheá huy ñoäng vaø phaân boå ñaàu tö
ñeå keát noái haï taàng ña caáp ñoä töø döï aùn lôùn
ñeán nhoû theo khu vöcï chöù khonâ g phaûi chæ
trong phaïm vi döï aùn.
phaân boå ñaàu tö vaø kieåm soaùt döï aùn ñöôïc tích cheá khoâng chia seû cuøng nhau. Töø ñoù,
hôïp vôùi nhau (Xem hình 4).
coù cô sôû ñeå raøng buoäc beân höôûng lôïi
coù traùch nhieäm ñoùng goùp caùc phaàn tieän
ích thieáu do maät ñoä cao hôn theo: (1)
Caùch söû duïng chæ tieuâ quy hoaïch khi chuyeån
Ñaùnh giaù tích hôïp söû duïng coâng cuï cho ñieåm
vaø phaân lôùp. Ñaûm baoû tích hôïp raát khoù thöïc
hieän neáu khoâng coù conâ g cuï giuùp ñaùnh giaù taùc
ñoäng ña chieàu caùc phöông aùn, ñaëc bieät laø khi
coù nhieàu yeâu caàu coù theå xung ñotä vôùi nhau.
Coù theå ñaët taát caû cacù vaán ñeà lenâ maët baøn ñeå
löïa choïn theo phöông phaùp cho ñieåm ñeå
ñaùnh giaù öu tieân vaán ñeà caàn giaûi quyeát hoaëc
choïn phöông aùn. Tuy nhieân, caùc khu vöïc coù
nhieàu löïa choïn phaùt trieån neân söû duïng caùch
thöùc phaân lôùp tích hôpï tröôùc-sau theo thöù töï
öu tieân cuûa töøng khu vöïc. Ví duï khu vöïc naøy
öu tieân baûo toàn hay chöùc naêng giöõ nöôùc; khu
vöïc khaùc öu tieân khai thaùc naêng löcï heä thoáng
vaän taûi coâng coäng vaø töø ñoù loïc tröôùc caùc vaán
ñeà vaø giaûi phaùp… Cacù khu vöïc khoâng coù muïc
tieâu öu tieân roõ raøng thì coù theå tham khaûo caùch caáp ñoä ñoà aùn khoù giuùp kieåm soaùt maät ñoä
phaân lôùp öu tieân theo thöù töï laø lôùp 1: ñaát ñai vaø theo heä soá söû duïng ñaát. Xeùt ôû caáp ñoä quy
giao thoâng - ñaëc bieät laø heä thoáng vaän taûi haønh hoaïch phaân khu, caùc döï aùn nhaø ôû thöôøng
khaùch söùc chôû lôùn ñeå giaûm thieåu phöông tieän vaän duïng chæ tieâu toái ña trong khi tieän ích
cô giôùi caù nhaân, sau ñoù môùi ñená lôùp 2: tích
hôïp lôùp choáng ngaäp vaø haï taàng xanh - ñaëc
bieät laø vôùi vuøng ven Haø Noäi vaø TP.HCM, vaø
lôùp 3 laø caùc tieän ích khaùc (Xem hình 3).
Hình 4: Phaân tích veà möùc ñoä tích hôïp trong quaûn lyù ngaønh xaây döïng vaø giao thoâng taïi TP.HCM
Nguoàn: Taùc giaû
thoûa thuaän rieâng vôùi döï aùn khaùc, hoaëc
(2) Nhaø nöôùc hoaëc doanh nghieäp ñaàu tö
coù theâm nguoàn löïc ñeå boå sung haï taàng
vaø tieän ích bò thieáu (boå sung traïm döøng
xe buyùt, môû roäng nuùt giao, xaây hoà ñieàu
hoøa, tröôøng hoïc...).
phaân boå trong quy hoaïch phanâ khu chæ ôû
möùc trung bình vaø danø ñeàu. Khi pheâ duyeät
döï aùn vaø quy hoaïch chi tieát, ña phaàn phaûi
ñieàu chænh cuïc boä. Tuy nhieân ñieàu naøy daãn
tôùi khu vöïc coøn khonâ g gian troná g nhöng ñaõ
Quy trình kieåm soaùt caàn ñöôïc laäp theo moät
phaïm vi ñauà tö öu tieân, laäp ngöôõng chaát taûi
theo khu vöïc veà giao thoâng vaø caùc haïng
muïc öu tieân coù nguy cô thieáu huït nghieâm
troïng. Caùc döï aùn thaâm duïng khoâng gian
Thaùch thöùc khôùp noái ñaàu tö giao thoâng vaø phaùt quaù taûi veà haï taàng giao thoâng, tröôøng hoïc
trieån ñaát laø raát lôùn. Phaân tích cacù baát caäp ôû
TP.HCM trong phaùt trieån ñoàng boä ñaát ñai vaø
vaø caây xanh.
Giaûi phaùp cho vaán ñeà naøy laø phaûi tích
SË103+104 .2020
29
4 Cô cheá hôpï taùc trong quaûn lyù phaùt trieån
Gaùnh naëng ñaàu tö coâng laø raát lôùn trong quaù trình phaùt trieån vuøng ven
thuùc ñaåy nhu cauà hôïp taùc. Viecä taäp trung döï aùn nhaø ôû coù heä soá söû
duïng ñaát cao canà ñaàu tö haï taàng töông xöùng. Cô cheá hieän nay môùi
raøng buoäc chuû ñaàu tö laøm haï tanà g noäi khu, coøn Nhaø nöôùc chi traû
haï taàng khu vöcï nhö keát noái vaän taûi haønh khaùch coâng coäng, xöû lyù
nöôùc baån taäp trung, choáng ngaäp do beâ toâng hoùa dieän roäng vaø keát noái
hoaøn chænh vôùi khu daân cö lieàn keà. Khi ñi vaøo söû duïng, gaùnh naëng
duy trì chaát löônï g haï tanà g noäi khu tieáp tuïc troâng vaøo ngaân saùch caùc
huyeän ngoaïi thaønh hoaëc quaän môiù . Thöïc teá vieäc boå sung ngaân saùch
luoân chaäm vaø thieáu neân ña soá cacù quaän môùi vaø huyeän ngoaïi thaønh
ôû TP.HCM vanã trì hoaõn nhanä baøn giao cacù haïng muïc naøy
.
[12]
Hình 5: moâ hình ñoùng goùp chi phí xaây döïng tieän ích dung chung töø
vieäc caáp quyeàn xaây döïng taêng theâm cho caùc loâ ñaát beân ngoaøi phaïm vi
döï aùn High line ôû New York, Hoa Kyø
Quaûn lyù phaùt trieån theo tieáp caän hôïp taùc ñaët muïc tieâu huy ñoäng nguoàn
löïc ngay töø ban ñaàu. So vôùi cacù quoác gia khaùc, chuùng ta chöa coù
thueá taøi saûn hay cô cheá vay nôï töø caáp chính quyeàn ñoâ thò (caáp döôùi
tænh) ñeå ñòa phöông coù theå vay tröôcù traû sau hay töï caân ñoái thieáu huït
töø naâng möùc phí quaûn lyù haï taàng taïi choã. Khu vöïc ven ñoâ neáu taäp
trung caùc döï aùn nhaø ôû cuõng seõ coù raát ít nguoàn thu töø saûn xuaát kinh
doanh neân cô sôû taøi chính ñeå ñauà tö cuõng raát haïn cheá. Trong khi
ñoù, khi pheâ duyeät caùc döï aùn phatù trieån môùi caàn sôùm coù nguoàn löïc
caân ñoái ñeå chuû ñoäng. Caùch laøm phuø hôïp laø phaûi laáy tieàn ñaàu tö sôùm
döïa vaøo caùc benâ höôûng lôïi - hay coøn goïi laø caùch thu tröôùc ngay töø
khi laäp döï aùn.
Nguoàn: Cô quan quy hoaïch New York, döï aùn High Line4
(thöôøng coù vò trí ñaéc ñòa) seõ coù cô hoäi chia seû caùc tieän ích töø döï aùn
keà caän theo cô cheá thöông löôïng hoaëc phaûi baét buoäc ñoùng goùp ñeå
Nhaø nöôùc hoaëc caùc chuû ñaàu tö khaùc ñaàu tö boå sung sau. Cô sôû
ñeå xaùc ñònh möcù hoaøn traû do thoaû thuaän hoaëc coù caên cöù döïa treân
khung giaù tính toaùn theo khu vöcï . Caùch laøm nayø coù nhöõng ñieåm
töông ñoàng vôùi cô cheá thoûa thuanä phaùt trieån cuaû Anh quoác ñeå ñonù g
goùp ñaàu tö tieän ích khi phaùt trieån[10] hoaëc cô cheá cho pheùp chuyeån
nhöôïng quyeàn phaùt trieån (Transferable Development Rights -
TDR) ôû Hoa Kyø ñeå taøi trôï caùc tieän ích coâng conä g khi thaâm dunï g
khoâng gian[11]
.
Treân theá giôùi coù moät soá moâ hình cô baûn ñeå thuùc ñaåy caùc chuû ñaàu
tö hôïp taùc phatù trieån haï tanà g khung. Coù ba moâ hình cô baûn laø: (1)
söû duïng moät chuû sôû höõu ñaàu tö haï taàng khu vöïc tröôùc roài chuyeån
nhöôïng cho caùc chuû ñaàu tö thöù caáp (aùp duïng ñoái vôùi caùc khu vöïc
phaùt trieån môùi, ñoàng boä); (2) laø Nhaø nöôùc ñöùng ra laäp quy hoaïch gaén
vôùi chöông trình vaø ñieàu phoái thöcï thi döï aùn chieán löôïc ñeå ñaûm baûo
caùc beân ñoùng gopù khi trieån khai ñaàu tö (aùp duïng ñoái vôùi phaùt trieån
döï aùn chieán löôcï quy moâ lôùn trenâ caùc khu vöïc phaân maûnh sôû höõu),
vaø (3) Nhaø nöôcù khuyeán khích cacù beân ñeà xuaát phaùt trieån cuøng hoã
trôï cho phaùt trieån haï taàng hoaëc tieän ích khu vöïc (aùp duïng cho ñoùng
goùp ñeå ñaàu tö cho haï taàng khu vöïc quy moâ nhoû). Trong baát kyø moâ
hình naøo, Nhaø nöôùc cuõng ñoùng vai troø taïo saân chôi coâng baèng, baûo
veä lôïi ích coâng coäng vaø lôïi ích coäng ñonà g thieåu soá.
Ñoái vôùi caùc döï aùn xaây döïng nhaø cao taàng vaø quy moâ lôùn caàn
boå sung caùc coâng cuï kieåm soaùt phaùt trieån ñoâ thò vaø giao thoâng
coù tính thích öùng ñeå giaûm thieåu taùc ñoäng tieâu cöïc do quaù taûi
cuïc boä (hoaëc dieän roäng). Nhìn chung caùc döï aùn nhö trung taâm
thöông maïi vaø phaân phoái quy moâ lôùn laø ñoái töôïng caàn ñaùnh giaù
taùc ñoäng giao thoâng theo töøng döï aùn. Caùc noäi dung kieåm soaùt
seõ bao goàm töø heä soá söû duïng ñaát quy ñoåi thaønh möùc ñoä chaát
taûi leân haï taàng ñeå khôùp noái vôùi möùc ñoä phuïc vuï hieän taïi vaø keá
hoaïch ñaàu tö boå sung theo khu vöïc, khôùp noái veà vò trí tieáp caän
vôùi caùch thöùc toå chöùc giao thoâng khu vöïc ñeå toái öu caùc vò trí tieáp
caän, taäp keát haøng vaø döøng ñoã xe. Döï aùn quy moâ lôùn caàn phaûi
boå sung caû ñieåm döøng vaø keât noái vôùi heä thoáng giao thoâng coâng
coäng (Xem hình 6).
Caùc moâ hình hôïp taùc phaùt trieån ñaõ vaø ñang thöïc hieän treân thöïc teá.
Moâ hình moät chuû ñaàu tö haï taàng khung khoâng phaûi môùi ôû Vieät Nam
khi khu ñoâ thò Phuù Myõ Höng ñaõ thaønh coâng trong vieäc phaùt trieån
ñoàng boä keát cauá haï taàng vuøng ven, vöøa taïo ñieàu kieän veà haï taàng
saûn xuaát, haï taàng xaõ hoäi ñoàng boä nhöng vaãn hieäu quaû. Nhaø nöôùc
coù theå laäp doanh nghieäp coâng ích vaø vay voán tín duïng, huy ñoäng
caùc quyõ ñaàu tö ñeå laøm. Vieäc vanä duïng vaøo thöïc teá coù theå cho keát
quaû khoâng gioná g nhau khi Becamex thaønh coâng ôû Bình Döông coøn
TP.HCM laïi maéc keït ôû Thuû Thieâm. Moâ hình döï aùn chieán löôïc ôû Nhaät
Baûn ñöôïc söû dunï g ñeå trao quyenà vaø cô cheá ñeå caùc taäp ñoaøn nhö
Keio hay Tokyu phaùt trieån vuøng ven döïa treân caùc tuyeán ñöôøng saét
ñoâ thò ôû Tokyo. Moâ hình ñoùng goùp phaùt trieån haï taàng vaø tieän ích beân
ngoaøi haøng raoø duøng xaây caùc conâ g trình coâng coäng, coâng vieân, hoà
ñieàu hoøa coù theå tham khaûo moät ví duï ôû döôùi ñaây.
Thaønh phoá canà xaây döïng motä coâng vieân quy moâ 1ha coù toång möùc
ñaàu tö 25 tæ. Giaû söû khu vöïc coù ñuû haï taàng tröôøng hoïc vaø giao thoâng
keát noái; giai ñoaïn hieän nay canà khuyeán khích boå sung khoâng gian
caây xanh keát hôpï choáng ngaäp. Thaønh phoá seõ cho pheùp ñieàu chænh
heä soá FAR ôû hai loâ ñaát keà caän töø 3.0 leân 8.0. Vôùi 500 caên hoä ñöôïc
Hình 6: Caùc noäi dung caàn tích hôïp giöõa giao thoâng vaø xaây döïng trong
kieåm soaùt phaùt trieån theo döï aùn - Nguoàn: Taùc giaû
SË103+104 .2020
30
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
ñaït hieäu quaû toång theå. Moãi ñôn vò caàn ñöôïc giao cô cheá töï chuû vaø
töï chòu traùch nhieäm ñeå thay ñoåi töø beân trong heä thoáng quaûn lyù theo
nguyeân taéc ngöôiø laøm toát phaûi ñöôïc höôûng lôïi vaø töø ñoù nuoâi döôõng
ñoåi môùi saùng taïo.
5. Keát luaän
Baøi vieát môùi ñeà caäp ñeán giaûi phapù cho moät soá vaán ñeà trong quy hoaïch
vaø quaûn lyù phatù trieån ôû vuøng ven ñoâ hieän nay. Khu vöïc ven caùc thaønh
phoá lôùn coøn nhieàu vaán ñeà phaûi giaûi quyeát vaø coù theå söû duïng nhieàu
caùch tieáp caän khaùc nhau.
Tuy nhieân, quaûn lyù phaùt trieån tích hôïp vaø cô cheá hôïp taùc seõ laø chìa
khoùa ñeå giaûi quyeát nhieàu vaán ñeà trong quaûn lyù phaùt trieån hieän nay vaø
töông lai. Tích hôïp cho pheùp chuyeån hoùa caùc taùc ñoäng ngoaøi haøng
raøo thaønh traùch nhieäm vaø quyeàn lôïi ña bieân, cho pheùp xöû lyù tính ña
daïng veà vaán ñeà vaø khaû naêng tham gia linh hoaït hôn, nhöng kieân ñònh
hôn ñoái vôùi caùc vaán ñeà soáng coøn. Ngoaøi ra, tích hôïp treân neàn taûng boå
sung coâng cuï ñanù h giaù, ñoåi môùi quy trình giuùp giaûi quyeát caùc vaán ñeà
phöùc taïp hôn, quy moâ lôùn hôn, vaø bieán ñoäng nhanh hôn ôû caùc ñoâ thò
lôùn. Ñaëc bieät, cô cheá hôïp taùc trong heä thoáng tích hôïp laø böôùc chuyeån
veà chaát, giuùp giaûi phoùng nguoàn löcï vaø taïo ñoäng löïc taêng tröôûng môùi
töø taát caû cacù beân höôûng lôiï trong quaù trình phaùt trieån.
Hình 7: Ví duï hôïp taùc phaùt trieån trong xaây döïng tieän ích duøng chung.
Nguoàn: Taùc giaû
xaây döïng taêng theâm coù taàm nhìn coâng vieân, chuû ñauà tö vaãn coù lôøi 50
tæ ñoàng (200 trieäu/caên x 250 caên) vaø coù theå ñoùng 25 tæ (50% lôïi nhuaän)
vaø thaønh phoá vöøa coù theâm coâng vieân, cö daân taïi choã ñöôïc höôûng lôïi.
Quy hoaïch laøm theo tieáp caän hôïp taùc caàn ñieàu chænh veà quy trình. Ñeå
coù theå huy ñoäng voán töø caùc beân tham gia, phöông aùn phaùt trieån töø quy
hoaïch ñeán trieån khai phaûi ñaûm baoû bieân lôïi nhaän cuûa caùc beân tham
gia vaø chia seû lôïi ích haøi hoøa. Quy hoaïch phaân khu vaø quy hoaïch chi
tieát gaén vôùi döï aùn phaûi ñöôïc laäp hoaëc ñieàu chænh theo nguyeân taéc treân
khi ñaùnh giaù vaø pheâ duyeät. Kinh nghieäm ôû CHLB Ñöcù cho thaáy hoï laäp
quy hoaïch phaân khu (thöïc chaát laø quy hoaïch chöa raøng buoäc) thoâng
qua thi tuyeån roäng raõi. Döïa treân quaù trình nghieân cöùu saûn phaåm naøy,
caùc doanh nghieäp cuøng ñeà xuaát döï aùn song song ñeå pheâ duyeät ñoàng
thôøi. Quy trình naøy taïo cô hoäi ñeå doanh nghieäp vöøa ñoùng goùp vaøo ñònh
höôùng, vöøa ñaåy nhanh tieán ñoä thöïc hieän vôùi raøng buocä veà caùch thöùc vaø
möùc ñoùng goùp cho haï taàng ngoaøi haøng raoø (Xem hình 8).
Tuy nhieân, caùch laøm môùi ñoøi hoûi nhöõng ñieàu chænh veà theå cheá vaø xaây
döïng naêng löïc. Ñaây laø nhöõng thacù h thöùc khoâng nhoû bôûi quaùn tính vaø
raøng buoäc veà lôïi ích trong heä thoáng hieän haønh.
Söï thay ñoåi chaéc chaén caàn quyeát taâm cuûa laõnh ñaïo vaø söï uûng hoä
cuûa coäng ñoàng. Chính quyeàn ñoâ thò vaø nhöõng ngöôøi coù quyeát taâm
caàn ñöôïc trao quyeàn ñeå coù theå phaùt huy tính saùng taïo vaø gaùnh vaùc
traùch nhieäm naøy.
NgaøY NHaäN baøi: 09/4/2020
NgaøY göûi PHaûN biEäN: 09/4/2020
NgaøY dUYEäT ñaêNg: 20/4/2020
Taøi lieäu Tham khaûo
1. Cuong, L.D., Quy hoach va quan ly phat trien tai khu vuc ven do - Ñoåi môùi phöông
phaùp luaän quy hoaïch vaø quaûn lyù phaùt trieån ñoâ thò: Töø thöïc tieãn ñeán yeâu caàu ñoåi môùi,
in Xay dung. 2019.
2. Duong, H. and T. Long. Phan lo ban nen nha hop tran lan. 2016 3/12/2016;
Available from: tuoitre.vn
html.
3. Suzuki, H., R. Cervero, and K. Iuchi, Transforming Cities with Transit: Transit and
Land-Use Integration for Sustainable Urban Development. Urban Development.
2013: World Bank Publications.
4. Cervero, R., et al., Influences of Built Environments on Walking and Cycling:
Lessons from Bogotaù. International Journal of Sustainable Transportation, 2009. 3(4):
p. 203-226.
5. Cervero, R., Integration of urban transport and urban planning, in The Challenge of
Urban Government, S.R. Freire M., Editor. 2001, World Bank Institute: Washington
DC. p. 407-427.
6. Bertaud, A., Hanoi urban structure: Spatial Development Issues and Potential. 2011.
7. Hieu, N.N., TOD and beneficiaries pay mechanism - institutional and governance
impacts in Hochiminh City. Urban and Rural Planning, 2019. 2019(101+102): p. 7.
8. Ravetz J., Fertner C., and N. T.S., The Dynamics of Peri-Urbanization. , in Peri-
urban futures: Scenarios and models for land use change in Europe, Ravetz J., Fertner
C., and N. T.S., Editors. 2013, Springer: Berlin, Heidelberg.
9. Hieu, N.N., Integrated planning: from understanding to implementing institution
Vietnam Architecture Journal, 2017. 206: p. 5.
10. Cullingworth, J.,B., Town and country planning in Britain. Thirteenth edition.
(Unwin Hyman), 2001, 408 pp, index., 2001.
11. Nelson, A.C., R. Pruetz, and D. Woodruff, The TDR handbook. 1993: Island Press.
12. Dist2_UM_Division, Group discussion with District 2 Urban Management and
Internal Affairs Divisions, N. Hieu, T. Dao, and Chi.VD, Editors. 2018.
13. Pahn-Webber, E. and D. Henckel, The Planning System and Planning Terms
in Germany - A Glossary. Studies in Spatial Development. Vol. 7. 2008, Hanover,
Germany: Academy for Spatial Research and Planning. 288.
Hình 8: Quy trình thi tuyeån quy hoaïch vaø löïa choïn chuû ñaàu tö
döï aùn song song - Nguoàn: [13]
Cô cheá hôïp taùc ñoøi hoûi phaûi toå chöùc laïi khu vöïc conâ g ñeå coù theå sanù g
taïo. Phaùt trieån caùc döï aùn chieán löôïc caàn söï hôïp tacù coâng - tö vaø chính
quyeàn ñòa phöông caàn caûi toå veà toå chöùc boä maùy. Boä maùy caùc cô quan
chuyeân moân nhìn chung ñöôïc thieát keá ñeå giaùm saùt thöïc thi phaùp luaät
vaø “tieâu tieàn” chöù khoâng phaûi “kieám tieàn”. Do ñoù, caàn thaønh laäp caùc
toå chöùc kinh doanh ñöôïc Nhaø nöôcù uûy quyeàn daïng coâng ty coâng ích
hoaëc Ban quaûn lyù döï aùn ñeå laäp vaø ñieàu haønh caùc döï aùn treân. Tinh
thaàn ñoåi môùi vaø saùng taïo caàn phaûi ñöôïc chuyeån hoùa vaøo caû caùc cô
quan quaûn lyù laãn cô quan uûy quyeàn. Chính quyeàn ñoâ thò caàn ñöôïc
trao quyeàn ñeå chuû ñoäng xöû lyù caùc vöôùng maéc linh hoaït nhöng vaãn
SË103+104 .2020
31
6 trang
267080
Free
Bạn đang xem tài liệu "Quy hoạch tích hợp và cơ chế hợp tác trong quản lý phát triển vùng ven đô", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- quy_hoach_tich_hop_va_co_che_hop_tac_trong_quan_ly_phat_trie.pdf
