Thảo luận về phát triển đô thị “nén” ở Việt Nam
Th∂o luÀn
VEÀ PHAÙT TRIEÅN ÑOÂ THÒ “NEÙN” ÔÛ VIEÄT NAM
TS. NGUYEÃN NGOÏC HIEÁU
Ñaïi hoïc Vieät Ñöùc
Motä soá yù kiená ganà ñayâ cho ranè g viecä xayâ dönï g nhaø cao tanà g laø giupù xayâ
dönï g ñoâ thò nenù - motä xu höônù g lanø h manï h cuaû phatù trienå ñoâ thò. Tuy
nhienâ , xayâ nhaø cao tanà g khonâ g ñunù g cacù h conø phanû tacù dunï g khi xayâ
dönï g ñoâ thò nenù laø cacù noã löcï tonå g hôpï nhamè quanû lyù tanê g tröônû g thonâ g
minh hôn choná g laiï söï phatù trienå danø traiû vaø söï leä thuocä vaoø phöông
tienä caù nhanâ . Baiø vietá thaoû luanä veà ñoâ thò nenù vôiù mucï tieuâ vanä dunï g
kinh nghiemä cacù h thöcù quanû lyù phatù trienå thonâ g minh hôn vaoø thöcï tienã
ôû Vieät Nam.
Töø khoaù : phatù trienå danø traiû, ñoâ thò nenù , tanê g tröônû g thonâ g minh, quanû lyù phatù trienå tích hôpï giao thonâ g ñoâ
thò, nhaø cao taàng.
Ñoâ thò neùn
Khaiù niemä veà ñoâ thò nenù hay “nhoû gonï ” ra ñôiø trong boiá canû h cacù thanø h phoá môû ronä g danø traiû cunø g vôiù
söï bunø g noå cuaû xe hôi. Theá kyû XX ôû phöông Tayâ ñanù h dauá giai ñoanï phatù trienå bunø g noå cuaû xe hôi caù
nhanâ . Thu nhapä tanê g nhanh vaø tanà g lôpù trung löu môû ronä g coå suyù cho phong cacù h soná g bietä lapä thucù ñayå
quaù trình ñoâ thò hoaù ôû ngoaiï vi (suburbanization). Söï lan toaû nhanh chonù g cuaû cacù döï anù nhaø ôû matä ñoä
thapá ñöôcï hoã trôï bôiû lôiï nhuanä cuaû nganø h batá ñonä g sanû , xe hôi vaø quanû lyù quy hoacï h. Nhieuà khu ngoaiï
vi thanø h phoá lônù trôû thanø h cacù thò traná chæ ñeå nguû (bed town) conø dòch vuï ngayø canø g xa nôi coù viecä lamø
.
Ngöôiø danâ phaiû di chuyenå ngayø canø g xa hôn ñeå ñi lamø vôiù söï leä thuocä vaoø xe hôi caù nhanâ laø bieuå hienä
cuûa caùc ñoâ thò daøn traûi (urbansprawl).
Ñoâ thò hoaù danø traiû ñaõ ñöôcï chönù g minh thieuá tính benà vönõ g. Khi ketá noiá leä thuocä vaoø ñöônø g boä vaø xe (hôi)
caù nhanâ , acù h tacé giao thonâ g seõ donà tuï xe vaoø cacù cöaû ngoõ trung tamâ vaø cacù trucï chính. Matä ñoä ôû thapá lamø
ngöôiø danâ phaiû di chuyenå xa hôn vaø tanê g phatù thaiû khí nhaø kính, khí thaiû oâ nhiemã moiâ tröônø g, vaø ñacë bietä
laø taêng chi phí xaõ hoäi veà caû thôøi gian ñi laïi, hieäu quaû ñaàu tö haï tanà g, nhieân lieuä vaø taøi nguyeân ñaát. Chi phí
dòch vuï conâ g vaø baoû trì haï tanà g ñeø nanë g lenâ nganâ sacù h ñòa phöông vaø bieuå hienä roõ nhatá laø khu vöcï ven
thieuá haï tanà g thoatù nöôcù , tröônø g conâ g vaø benä h vienä . Ngoaiø ra, cacù h thöcù phatù trienå nayø lamø suy giamû tính
gaén keát xaõ hoäi cunø g vôùi moâ hình ôû ngayø caøng bieät laäp theo nhoùm thu nhaäp [1-3].
34
SË94 .2018
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Baûng 1: Tham khaûo moät soá khuyeán nghò veà nguyenâ taéc ñeå tanê g tröôûng thoâng minh vaø ‘nhoû goïn’
Ñoâ thò nenù khonâ g ñôn thuanà laø xayâ dönï g matä
ñoä cao hôn maø laø tanê g tröônû g thonâ g minh
hôn. Khaiù niemä ñoâ thò “nenù ” (compact) conø
ñöôcï hieuå laø tanê g tröônû g thonâ g minh hôn
(smart growth) vôiù mucï tieuâ xayâ dönï g ñoâ thò
nhoû gonï , hieuä quaû bao gomà : khai thacù hieuä
quaû ñatá ñai motä cacù h tonå g hôpï , vôiù heä soá söû
dunï g ñatá töø trung bình cho tôiù cao, thucù ñayå
moâ hình söû dunï g ñatá honã hôpï , ñamû baoû söû
dunï g ñatá lienà khoanû h, nanâ g cao khaû nanê g
tiepá canä ñená cacù trung tamâ conâ g conä g, giamû
cöï ly di chuyenå ñená nôi lamø viecä vaø hocï tapä ,
giamû chi phí phucï vuï cuaû haï tanà g vaø heä thoná g
dòch vu,ï giamû chi phí kinh doanh cho doanh
nghiepä , giamû thieuå tacù ñonä g cuaû ñoâ thò hoaù
lenâ cacù yeuá toá moiâ tröônø g vaø taiø nguyenâ , vaø
giamû batá bình ñanú g xaõ hoiä [4]. Trenâ thöcï te,á
cacù khu vöcï ñöôcï “nenù ” laø docï cacù hanø h lang
giao thonâ g conâ g conä g vaø ñacë bietä laø quanh
cacù nhaø ga ñeå ngöôiø danâ coù theå ñi boä ganà
hôn. Ñonà g thôiø , ñoâ thò nenù tanê g cöônø g danø h
khonâ g gian mô,û khonâ g gian conâ g conä g vaø
conâ g vienâ boá trí ganà vôiù cacù hanø h lang giao
thonâ g noiù trenâ ñeå tanê g khaû nanê g tiepá canä cho
ña soá ngöôiø danâ . Chuù yù khi söû dunï g ñatá honã
hôpï laø cho phepù boá trí ñatá ñeå kinh doanh, sanû
xuatá boá trí ganà khu danâ cö vôiù tæ leä ñanù g keå
ñöa cô hoiä viecä lamø ñená ganà hôn cô hoiä coù
choã ôû phuø hôpï , ñacë bietä laø giupù cacù nhomù thu
gonï ’ vôiù motä soá nguyenâ tacé . Döôiù ñayâ laø hai
nhomù nguyenâ tacé ñöôcï nhacé tôiù nhieuà trong
cacù dienã ñanø veà tanê g tröônû g thonâ g minh ôû
Hoa Ky.ø Nhìn chung, cacù vaná ñeà höônù g tôiù laø
quy hoacï h giao thonâ g tích hôpï , ñatá ñai honã
hôpï , hôpï tacù phatù trienå , quy hoacï h tham gia,
ra quyetá ñònh minh bacï h vaø nhaø ôû ña danï g
cho nhieàu ñoái töôïng:
soá khacù (FAR, DU) ñeå lapä quy hoacï h vaø quanû
ly.ù Lyù do söû dunï g cacù chæ soá nayø theo capá ñoä
laø do quy hoacï h chung chöa lamø roõ ñöôcï matä
ñoä danâ cö theo khu vöcï thì cunõ g chöa phanâ
boå ñöôcï matä ñoä conâ g trình hoacë nhaø ô.û Conø
ôû capá ñoä nhoû hôn canà phaiû lamø roõ matä ñoä xayâ
dönï g conâ g trình vaø nhaø ôû ñeå toiá öu hoaù chi phí
ñaàu tö haï taàng vaø dòch vuï coâng coäng.
i
nhaäp khaùc nhau ôû gaàn nhau hôn .
Cacù h thöcù quanû lyù tanê g tröônû g thonâ g minh Xayâ dönï g cacù ñoâ thò canà nenù nhö Khi ñaõ coù thöôcù ño, canà lamø roõ matä ñoä
hôn ñoiø hoiû noã löcï cuaû nhieuà benâ vaø thay theá naøo
naoø thì coi laø nenù ? Ñeå duy trì tính hieuä quaû
cuaû vanä taiû conâ g conä g, cacù nhaø khoa hocï
khuyená nghò matä ñoä danâ cö toiá thieuå laø 50
ngöôøi/ha hay töông ñöông 5.000 ngöôøi/km2
trenâ phamï vi toanø thanø h pho,á conø khu trung
tamâ seõ cao hôn. Tham khaoû cacù matä ñoä
bình quanâ ôû cacù thanø h phoá trenâ theá giôiù coù
theå thayá khu vöcï xayâ dönï g coù 100 ngöôiø /ha
ñaõ ôû trong soá 15 ñoâ thò coù möcù ñoä nenù cao
nhatá theá giôiù (Xem banû g döôiù ). TP.HCM hay
Haø Noiä (tröôcù khi môû ronä g) ñöôcï xepá vaoø
hanï g “nenù ” ratá cao trenâ theá giôiù . Nhö vayä ñeå
coi laø “nenù ” ôû Vietä Nam khonâ g phaiû kho,ù vaø
nhu cauà nenù cao hôn nöaõ ôû quy moâ toanø ñoâ
thò ñoiá vôiù cacù thanø h phoá lônù coù theå khonâ g
canà thietá maø vaná ñeà laø cacù khonâ g gian canà
thietá cho cuocä soná g ñoâ thò nhö conâ g vienâ ñaõ
coù chöa vaø cacù vò trí ganà vôiù ga trung chuyenå
ñaõ khai thacù toái öu chöa.
ñoiå veà nhanä thöcù vaø phöông phapù . Thöcï thi
tanê g tröônû g thonâ g minh ñoiø hoiû thay ñoiå trong
cacù h ‘xayâ ’, cacù h ‘ñi’ laiï , cacù h ñauà tö haï tanà g,
vaø ñacë bietä laø tích hôpï ñöôcï quy hoacï h giao
thonâ g vaø ñoâ thò ña capá ño.ä Nhönõ g noiä dung
nayø hoiä tuï trong chính sacù h phatù trienå ñònh
höônù g vanä taiû conâ g conä g (Transit Oriented
Development – TOD)[6-8]. Coù theå hình dung
söï thay ñoiå baté ñauà tö mucï tieuâ xayâ dönï g ñoâ
thò phucï vuï con ngöôiø thay vì chayï theo cacù h
thöcù vanä hanø h cuaû xe hôi voná canà ratá nhieuà
baiõ ñoã xe vaø ñöônø g cao tocá [9]. Nenù laiï giupù
ngöôiø danâ di chuyenå ít hôn nhöng tiepá canä
totá hôn ñená lôiï ích kinh teá vaø ñöôcï phucï vu.ï
Thöôcù ño cuaû cacù giaiû phapù laø tanê g khaû nanê g
tiepá canä (accessibility) thay vì tanê g tocá ñoä di
chuyenå (mobility), xayâ dönï g ñoâ thò thanâ thienä
hôn cho ngöôiø ñi boä vaø xe ñapï (walkable &
bikeable) [10, 11].
Neuá xetù rienâ g veà viecä lamø cho cacù ñoâ thò
“nenù ” hôn, chunù g ta canà ñi vaoø cacù vaná ñeà
cuï the.å Tröôcù tienâ laø ñeå nenù ñöôcï canà thöcï
hienä nhieuà giaiû phapù vaø canà lamø roõ chunù g
ta ño ñoä nenù tính banè g cacù h naoø ? Sau ñoù
lamø roõ möcù ñoä nenù ôû cacù khu vöcï khacù nhau,
cunõ g nhö cacù yeuá toá anû h höônû g vaø conâ g cuï
ñeå giupù hienä thöcï hoaù .
Veà chæ soá ño löônø g ñoä nenù . Viecä söû dunï g chæ
soá canà phaiû söû dunï g cho phuø hôpï bôiû chunù g
ta coù nhieuà loaiï conâ g cuï nhö matä ñoä danâ cö
(ngöôiø/ha), heä soá söû dunï g ñatá (Floor Area
Ratio - FAR hoacë Floor Space Index - FSI)
vaø matä ñoä ñôn vò canê hoä trenâ ñôn vò dienä tích
(Dwelling Unit/ha - DU) tính trenâ dienä tích ñatá
xayâ dönï g nhaø ôû (net) hoacë tính trenâ tonå g dienä
tích ñatá xayâ dönï g ñoâ thò bao gomà caû haï tanà g
ñoâ thò vaø ñatá dòch vuï kinh doanh (gross). Matä
ñoä danâ cö thöônø g ñöôcï söû dunï g ñeå tính toanù
boá trí matä ñoä ôû quy moâ thanø h pho;á conø tính
toanù trenâ quy moâ nhoû hôn nhö khu vöcï vaø tieuå
khu canà söû dunï g ketá hôpï caû danâ soá vaø cacù chæ
Chuù y:ù Ñoâ thò canø g lônù vaø nenù canø g cao ôû
trung tamâ thì canø g canà coù vunø g ngoaiï vi
ronä g ñeå döï tröõ nöôcù , lamø nonâ g nghiepä ñoâ
thò, khonâ g gian sinh thaiù rönø g vaø ñatá ngapä
Cacù dienã ñanø chuyenâ gia quy hoacï h ñöa
ra nhieuà khuyená nghò veà cacù h thöcù ñeå xayâ
dönï g ñoâ thò tanê g tröônû g thonâ g minh vaø ‘nhoû
SË 94 .2018 35
Baûng 2: Xeáp haïng maät ñoä daân soá ôû caùc ñoâ thò vaø vunø g treân theá giôiù .
cuï trenâ laø motä boä phanä heä thoná g quanû lyù phatù
trienå tích hôpï giöaõ quanû lyù xayâ dönï g vaø quanû
lyù haï tanà g giao thonâ g. Mucï tieuâ höônù g tôiù laø
quanû lyù xayâ dönï g phuø hôpï vôiù nanê g löcï phucï
vuï cuaû haï tanà g giao thonâ g (gomà caû ñöônø g
bo,ä vanä taiû hanø h khacù h conâ g conä g), ñonà g thôiø
ñònh höônù g vaø giamû thieuå tacù ñonä g tieuâ cöcï
leân haï tanà g hieän höuõ (Xem hình döôùi)[14].
Moâ hình nhaø ôû coù tacù ñonä g lônù tôiù möcù ñoä
nenù tonå g theå cuaû ñoâ thò. Do khonâ g gian danø h
cho nhaø ôû coù theå chiemá tôiù 50% dienä tích ñatá
Hình 1: Sô ñoà minh hoaï tính toanù möcù ñoä nenù
theo khaû nanê g phuïc vuï cuûa haï taàng giao thoâng.
Nguoàn: Taùc giaû.
Nguoàn: Vieän Lincoln – trích laïi töø [4]
nöôcù ñamû baoû canâ banè g sinh thaiù . Neuá tính
Tæ leä nenù ôû khu vöcï trung tamâ coù matä ñoä cao
phuï thuocä vaoø nanê g löcï heä thoná g haï tanà g giao
thonâ g vaø vanä taiû hanø h khacù h conâ g conä g. Veà cô
banû , khu vöcï CBD coù nhu cauà nenù cao nhatá
vaø tracù h nhiemä cuaû ngöôiø quanû lyù laø tìm ra giôiù
hanï phuø hôpï . Tham khaoû tæ leä khonâ g gian giao
thonâ g ôû cacù ñoâ thò coù tính canï h tranh cao cho
thayá canà danø h ñuû khonâ g gian cho giao thonâ g
lenâ möcù 30%-35%. Tuy nhienâ , cacù khoiá xayâ
conø laiï seõ ñöôcï nenù nhö theá naoø . Veà cô banû ,
moiã vò trí xayâ dönï g coù hai ranø g buocä chuû yeuá
laø yeuâ cauà veà thietá keá canû h quan ñoâ thò vaø ranø g
buocä veàgiôiù hanï khaûnanê gphucï vuïcuaû haïtanà g
giaothonâ g. ÔÛNewYork, heäsoáFARñoiá vôiù cacù
loâ dao ñonä g trong khoanû g 10 (12 ñoiá vôiù nhaø
ôû xaõ hoiä) hoacë caù bietä theo vò trí coù theå lenâ tôiù
15v bôiû hoï coù conâ g vienâ trung tamâ vaø heä thoná g
metro. Benâ canï h ñoù canà coù cacù quy ñònh kiemå
soatù lienâ quan tôiù hình khoiá kiená trucù ñeå ñamû
baoû canû hquan(ñacë bietä tamà nhìncuaû cacù thapù
caotanà g). Trenâ thöcï te,á heäsoá10-12cunõ gñöôcï
apù dunï g taiï Haø Noiä, chæ coù ñieuà chunù g ta chöa
coù metro vaø tæ leä ñatá danø h cho giao thonâ g chæ töø
7% - 10%, khu trung tamâ döôiù 20%, coù nghóa
laø ñaõ nenù hôn nhieuà so vôùi ‘chuanå ’ quoác teá.
caû hai möcù ñoä “nenù ” khu vöcï xayâ dönï g lienâ
tucï vaø khu vöcï chöcù nanê g môû ronä g thì khaû
naêng neùn coù giôùi haïn.
Chuù y:ù Vietä Nam chöa coù cô sôû phapù lyù
vaø kyõ thuatä ñeå tính toanù möcù ñoä chatá taiû
theo nanê g löcï haï tanà g giao thonâ g nhöng tæ
leä “nenù ” ñaõ khaù cao. Thöcï tranï g nayø phanà
naoø giaiû thích cho cacù vaná ñeà tacé nghenõ ôû
caùc khu trung tamâ thaønh phoá lôùn.
Cacù khu vöcï khacù nhau seõ canà nenù nhö theá
naoø ? Cauá trucù thanø h phoá gomà nhieuà khu vöcï
nhö khu trung tamâ thöông maiï , khu vöcï nhaø
ô,û ñauà moiá giao thonâ g vaø kho baiõ , nhaø xöônû g -
khu conâ g nghiepä , vaø cacù khu chöcù nanê g khacù
vaø moiã khu vöcï canà höônù g tôiù chæ soá toiá öu veà
matä ñoä xayâ dönï g hoacë matä ñoä danâ so.á Khu
trung tamâ (CBD) coù nhu cauà nenù cao hôn so
vôiù bình quanâ ñeå phucï vuï ketá noiá kinh doanh,
vaø ñatá danø h cho giao thonâ g ôû cacù thanø h phoá
coù tính canï h tranh cao nhö Barcelona, New
York, hay Brussels chiemá tôiù 35% dienä tích
vaø conâ g trình conâ g conä g khacù laø 15%[4].
Ngöôcï laiï , conâ g vienâ , khonâ g gian mô,û khonâ g
gian chöcù nanê g nhö theå thao, tröônø g hocï ,
benä h vienä canà ñamû baoû ñeå tiepá canä vôiù cacù
khu ôû khonâ g quaù xa. Cacù ñoâ thò ñöôcï ñanù h
giaù coù chatá löônï g soná g totá (livable) ñeuà coù thôiø
gian tiepá canä töø nôi ôû ñená khu vöcï cayâ xanh
tapä trung laø 15 phutù ñi boä vaø tonå g dienä tích
cayâ xanh chiemá töø 10% cho ñená 30% dienä
tích ñaát ñoâ thòiv. Dienä tích cayâ xanh bình quanâ
ñauà ngöôiø theo khuyená nghò cuaû toå chöcù y teá
theá giôùi laø 9m2/ngöôiø vaø thöcï teá con soá nayø
ôû TP.HCM vaø Haø Noäi laø döôùi 1m2/ngöôiø . Roõ
ranø g cacù thanø h phoá ôû Vietä Nam canà nenù ñeå
tanê g themâ cayâ xanh vaø khonâ g gian môû ñeå caiû
thienä chatá löônï g cuocä soná g ñoâ thò.
ñoâ thò, cacù h thöcù xayâ dönï g nhaø ôû coù tacù ñonä g
lônù tôiù matä ñoä xayâ dönï g. Giöaõ cacù h xayâ nhaø
bietä thöï vaø nhaø chung cö thapá tanà g, dienä tích
ñoâ thò coù theå seõ thay ñoiå tôiù 6 lanà . Motä thanø h
phoá coù theå chöaù ñöôcï 1 trieuä danâ chæ trong
vonø g banù kính hôn 2km vôiù cacù h xayâ dönï g
nhaø chung cö thapá tanà g. Neuá xayâ theo moâ
hình nhaø bietä thöï thì banù kính thanø h phoá seõ laø
ganà 10km, ñonà g thôiø dienä tích thanø h phoá seõ
lônù hôn 15 lanà so vôiù löaï chonï ban ñauà (Xem
hình döôiù ). Cacù phanâ tích trenâ cho thayá nhaø
ôû thapá tanà g ñaõ coù theå nenù khaù cao maø chöa
canà xayâ nhaø ôû cao tanà g. Canà chuù yù laø moâ hình
nhaø ôû chung cö thapá tanà g ñöôcï khuyená khích
ôû ratá nhieuà quocá gia, ví duï CHLB Ñöcù chæ xayâ
dönï g nhaø ôû döôiù 6 tanà g (cao khonâ g quaù 22m)
ñaõ ñatï ñöôcï mucï tieuâ nenù tietá kiemä ñatá , tietá
kiemä chi phí xayâ dönï g, thuanä tienä cho cöuù
vii
hoûa vaø taïo söï gané keát coäng ñoàng .
Viecä tính toanù tæ leä “nenù ”theo khaû nanê g chatá
taiû cuaû haï tanà g giao thonâ g söû dunï g conâ g cuï
ñanù h giaù tacù ñonä g giao thonâ g (Traffic Impact
Assessment - TIA). Conâ g cuï nayø giupù quy
ñoiå nhu cauà ñi laiï khi xayâ dönï g conâ g trình vaø
töø ñoù ranø g buocä cacù conâ g trình xayâ dönï g giamû
thieåu taùc ñoäng tôùi giao thoâng khu vöïcvi . Conâ g
Viecä tanê g matä ñoä canà chuù yù vaná ñeà toå chöcù
söû dunï g ñatá lienà khoanû h. Neuá chæ chuù yù ñená
tæ leä nenù cuaû khu vöcï nhaø ôû hay vanê phonø g
thì chöa ñuû bôiû quaù trình môû ronä g luonâ taoï
ra nhieuà khu ñatá boû troná g hoacë “lacï ” ñieuä .
Nhìn chung cacù döï anù neuá ñöôcï cho phepù
36
SË94 .2018
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
gia ñình coù ñieuà kienä ñi lamø ôû trung tamâ vaø ñöa con ñi hocï banè g oâ to,â
heä soá söû dunï g ñatá cao taiï cacù khu ñoâ thò môiù ñaõ khonâ g thoaû manõ ñieuà
kienä canê banû nhatá cuaû “nenù ”laøtiepá canä ganà hônñená dòchvuïvaøviecä lamø
hay giamû cöï ly ñi laiï noiù chung. Mucï tieuâ ñeå cö danâ ôû ñayâ coù theå chuyenå
sang ñi boä vaø boû phöông tienä caù nhanâ laiï canø g xa vôiø. Minh chönù g cho
vaná ñeà trenâ laø phanâ tích cuaû chuyenâ gia Alain Bertaud (Nganâ hanø g Theá
giôiù) veà quy hoacï h Haø Noiä. Phanâ tích khonâ g gian chæ roõ cacù döï anù xayâ
dönï g nhaø cao tanà g leä thuocä vaoø ketá noiá ñöônø g boä - khuyená khích söû
dunï g xe caù nhanâ vaø thieuá gané ketá vôiù quy hoacï h xayâ dönï g manï g löôiù
MRT (Xem hình döôiù).
Hình 2: So saùnh nhu caàu ñaát ñai ñoâ thò vôùi caùc moâ hình nhaø ôû khaùc nhau.
Nguoàn: UN [4].
seõ “ve”õ 10, nhöng xayâ 5 hoacë theo giai ñoanï conø ít hôn nöaõ . Thöcï
teá ratá nhieuà döï anù conâ g conä g, döï anù kinh doanh ñoâ thò môiù boû troná g
ñatá chuyenå ñoiå keoù daiø hanø g thapä ky.û Ñacë bietä , khi giaù ñatá cho thueâ
thapá vaø tocá ñoä tanê g giaù batá ñonä g sanû nhanh hôn laiõ suatá vay ñeå ñenà
buø thì tình tranï g nayø canø g phoå biená . Benâ canï h ño,ù cacù döï anù ôû ngoaiï
oâ thöônø g ñauà tö theo cô hoiä nenâ dienä tích ñatá khonâ g söû dunï g ñöôcï
ñeå ketá noiá vôiù heä thoná g cuõ laø ñanù g ke,å nhieuà khi lenâ ñená 30% - 40%
danï g ñatá xen ketï . Nhìn chung, khoù coù theå giaiû quyetá vaná ñeà nayø neuá
chöa apù dunï g cacù conâ g cuï phatù trienå theo höônù g ñieuà chænh ñatá ñai
(Land Pooling Readjustment - LPR), khi tiepá canä ñatá ñai conø mang
tính xin - cho hoacë quan heä thanâ höuõ , vaø thieuá cacù cô cheá choná g ñauà
cô vaø boû troná g ñatá ñai höuõ hieuä nhö thueá boû troná g nha/ø ñatá vaø thueá taiø
saûn (property tax).
Hình 3: Phanâ tích tính ketá noiá cacù döï anù nhaø ôû vaø phatù trienå manï g löôiù
vaän taûi coâng coäng söùc chôû lônù ôû Haø Noäi.
Nguoàn: Bertaud [15].
Nhìn ronä g hôn, coù nhieuà vaná ñeà canà ñieuà chænh veà tích hôpï quy hoacï h
giao thonâ g vaø ñoâ thò. Nhìn töø ñöônø g Khuatá Duy Tiená ôû Haø Noiä 8 lanø döôiù
ñatá vaø 4 lanø trenâ cao nhöng vanã tacé bôiû cacù nhaø cao tanà g mocï lenâ docï
tuyená nayø vaø söï phatù trienå nhaø cao tanà g ganà ñayâ chuû yeuá nhamé tôiù tiepá
canä banè g ñöônø g boä vaø xe hôi caù nhanâ . Coù theå bienä minh ranè g nhaø cao
tanà g ñaõ xayâ nhöng chöa coù tauø ñienä ngamà . Nhöng khi coù roià thì sao?
Neuá ño thöû phamï vi phucï vuï cuaû cacù ga trenâ manï g löôiù MRT theo quy
hoacï h ôû Haø Noiä vaø TP.HCM, chunù g ta seõ thayá môiù coù 16% döï anù nhaø ôû
cao tanà g cunø g cacù toaø thapù honã hôpï namè trong phamï vi ñi boä ketá noiá tôiù
cacù ga. Ñieuà nayø danã tôiù tæ leä söû dunï g MRT coù theå khonâ g cao vaø danã tôiù
giamû sutù cunø g hieuä quaû khai thacù heä thoná g MRT noiù chung. Noiù cacù h
khacù , conø nhieuà viecä phaiû lamø ñeå coù theå nenù ñöôcï hieuä quaû khi cacù toaø
nhaø cao taàng caàn ñöôïc xaây keát noái vôùi caùc ga toát hôn.
Moät soá suy nghó veà ñoâ thò “neùn” ôû Vieät Nam
Lôiï ích cuaû viecä xayâ dönï g “nenù ”, “nhoû gonï ”, hay “tanê g tröônû g thonâ g
minh” ñaõ roõ vaø nhieuà thanø h phoá ôû Vietä Nam ñaõ vaø ñang apù dunï g trenâ
thöcï teá ôû nhieuà khía canï h. Tuy nhienâ , coù motä soá vaná ñeà canà suy nghó
khi vanä dunï g cacù h tiepá canä nayø coù heä thoná g hôn. Sau ñayâ laø motä soá
vaán ñeà caàn caân nhaéc.
1. “Neùn” ôû caùc ñoâ thò ñaëc bieät
Cacù ñoâ thò ñacë bietä ôû Vietä Nam coù nhu cauà lônù ñeå tanê g tröônû g thonâ g
minh hôn vôiù nhieuà lyù do. Nhönõ g namê vöaø qua, nhaø cao tanà g vaø ñöônø g
cao tocá , ñöônø g trenâ cao ñaõ trôû thanø h löaï chonï noiå batä cho caû Haø Noiä vaø
TP.HCM. Nhaø cao tanà g xayâ docï cacù trucï vanø h ñai ôû ngoaiï oâ xa trung
tamâ , thieuá ketá noiá vôiù heä thoná g giao thonâ g conâ g conä g. Ñacë bietä , khi cacù
Ba thapä kyû tôiù , cô hoiä lônù nhatá ñeå cacù ñoâ thò ñacë bietä thay ñoiå laø
ñauà tö vaoø heä thoná g Metro. Heä thoná g nayø seõ giupù cauá trucù laiï khonâ g
SË 94 .2018 37
gian vunø g ñoâ thò theo danï g “nenù ” cunø g vôiù
thöcï thi moâ hình TOD. Coù theå tham khaoû cauá
trucù nenù thay ñoiå khi so sanù h giöaõ Jakarta vaø
London. London coù manï g löôiù MRT vaø kiemå
soatù phatù trienå chatë cheõ coù matä ñoä danâ cö
cao nhöng khonâ g quaù cao vaø phanâ boå ñeuà
trenâ khonâ g gian lanõ h thoå (Xem hình döôiù ).
Vaná ñeà laø TP.HCM seõ thay ñoiå ra sao cunø g
vôiù 8 ñöônø g metro sau ba thapä kyû nöaõ töø moâ
hình “nenù ” motä cöcï gioná g Jakarta hienä taiï ?
Chunù g ta cunø g kyø vonï g vaoø söï thay ñoiå theo
höôùng benà vöõng hôn.
Neuá ñaõ coi Metro vaø TOD laø xöông soná g
cuaû söï thay ñoiå , canà thöcï hienä nhieuà giaiû
phaùp nhö:
■
Lapä quy hoacï h ñacë thuø cho cacù khu vöcï
quanh ga Metro ñeå kiemå soatù viecä caiû taoï
chænh trang hoacë xayâ môiù theo cô cheá canï h
tranh. Ñeå vöaø “nenù ”, vöaø taoï khonâ g gian mô,û
söû dunï g ñatá honã hôpï , khai thacù khonâ g gian -
ñatá ñai hieuä qua,û vaø giamû cöï ly ñi laiï taiï choã
vaø tonå g the,å quy hoacï h cacù khu vöcï nayø canà
ñöôcï toå chöcù thi ñeå löaï chonï cacù ñònh möcù
hoacë chính sacù h caiû taoï toiá öu, taoï tính canï h
tranh, vaø thu napï cacù yù kiená cuaû conä g ñonà g vaø
xaõ hoiä. Töø ñoù seõ löaï chonï ñöôcï cacù giaiû phapù
phatù trienå khonâ g chæ nhaø ga (station plaza) maø
conø cacù döï anù ketá noiá vaø toiá öu hoaù söû dunï g
ñatá quanh cacù khu vöcï nayø trong cacù döï anù
thanø h phanà cuaû chuû ñauà tö phuø hôpï nhatá , coù
chiená löôcï “thonâ g minh” nhatá . Cacù khu vöcï
nayø canà thöcï hienä cacù conâ g cuï ñeå thu laiï giaù
trò gia tanê g töø giaù trò ñatá vaø khonâ g gian khai
thaùc hieäu quaû (land value captureix) ñeå giamû
chi phí ñauà tö[17]. Ñonà g thôiø, chính cacù quy
hoacï hnayø seõgiupù thanø hphoátaoï lapä cacù trung
tamâ conâ g conä g môiù, giaiû baiø toanù phatù trienå
vunø g ñoâ thò ña cöcï , giamû taiû cho trung tamâ vaø
giamû cöï ly di chuyenå ñeå tôiù nôi lamø viecä coù theå
ñi boä vaø xe ñaïp.
Hình 4: Phaân tích khaû naêng tieáp caän tôùi caùc ga Metro töông lai töø vò trí caùc döï aùn
nhaø cao taàng ôû TP.HCM (soá lieäu 2014). Nguoàn: [16]
Hình 5: So saùnh maät ñoä daân soá ôû Jakarta vaø London. Nguoàn: Alain Bertaudviii
.
■
Chæ cho xayâ dönï g cao ocá vaø cacù trung tamâ
conâ g conä g, trung tamâ honã hôpï tích hôpï vôiù
cacù hanø h lang ñöôcï phucï vuï giao thonâ g conâ g
conä g. Hanï cheá xayâ dönï g cacù cao ocá khonâ g
ketá noiá thuanä tienä vôiù heä thoná g Metro ñeå hoã
trôï cho viecä nanâ g cao hieuä quaû söû dunï g heä
thoná g nayø . Cacù cao ocá xayâ môiù thietá keá ñeå ketá
noiá thuanä tienä nhatá vôiù ga töông lai - ñonà g thôiø
hanï cheá toiá ña xayâ dönï g choã ñoã xe hôi ôû cacù
khu vöcï nayø . Cacù toaø nhaø phucï vuï ñoiá töônï g
thu nhapä cao coù theå canâ nhacé cho xayâ dönï g
choã ñoã xe, nhöng thanø h phoá thu phí xayâ dönï g
hoacë ‘banù ’ ñauá giaù cacù vò trí ñoã xe ôû trong khu
vöcï hanï cheá xe hôi vôiù giaù thò tröônø g xönù g
Hình 6: Maät ñoä daân soá TP.HCM phaân boå theo phöôøng/xaõ (soá lieäu naêm 2009)
vaø quy hoaïch heä thoáng Metro. Nguoàn: Taùc giaû.
38
SË94 .2018
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
ñanù g. London hay Hong Kong, Singapore
ñeuà hanï cheá choã ñoã xe theo khu vöcï ñonà g
thôiø capá quota ñanê g kyù xe môiù hanø g namê
Chunù g ta coù theå thu ñöôcï phí xayâ dönï g baiõ
ñoã xe ganà töông ñöông vôiù tienà söû dunï g ñatá
neuá nhìn vaoø giaù choã ñoã xe ôû Hong Kong,
1 vaø 2 cunõ g seõ ñònh höônù g phatù trienå theo
moâ hình TOD döaï trenâ ñöônø g saté . Cacù khu
vöcï trung tamâ ketá noiá vôiù ga coù theå cho nenù
cao hôn, trôû thanø h trung tamâ conâ g conä g, nhaø
ô,û vaø viecä lamø chuû chotá . Vunø g ngoaiï vi seõ coù
matä ñoä thapá hôn vaø coù cacù mauã hình nhaø ôû
phuø hôïp.
Cô hoiä ñeå phatù trienå nenù vaø thonâ g minh hôn
ôû cacù ñoâ thò trung bình vaø nhoû vanã tonà taiï .
Tocá ñoä tanê g tröônû g trung bình vaø chamä ôû cacù
thanø h phoá nhoû laø lôiï theá ñeå cacù löaï chonï coù
thôiø gian ñeå canâ nhacé . Cacù thanø h phoá ôû ñonà g
banè g sonâ g Cöuû Long phatù trienå theo höônù g
thích önù g vôiù nguonà nöôcù , giao thonâ g thuyû ,
taiø nguyenâ nonâ g nghiepä coù ñacë ñiemå lan toaû
docï cacù kenâ h vaø lo.ä Duø ñayâ laø nhöôcï ñiemå
vì khonâ g thieuá tapä trung, song vôiù quy moâ
vaø cöï ly di chuyenå , chi phí di chuyenå ñöônø g
sonâ g thapá thì viecä toiá öu hoaù söû dunï g khonâ g
gian ñoâ thò ñoiá vôiù cacù ñoâ thò döaï vaoø giao
thonâ g thuyû seõ coù nhönõ g ñacë ñiemâ rienâ g maø
khaiù niemä nhoû gonï coù khacù . Coù theå tonå g dienä
tích khu vöcï vanã lônù vì phatù trienå theo hình tia
khonâ g khepù kín, nhöng dienä tích thöcï beâ tonâ g
hoaù vanã thapá , vanã ñamû baoû tiepá canä chi phí
thapá tôiù nôi ôû vaø viecä lamø , vôiù dòch vuï conâ g
coäng thì ñoâ thò vaãn ‘thoâng minh’ vaø beàn vöõng.
.
London, hay New York coù theå lenâ tôiù ganà
1
trieäu ñoâ la Myxõ .
3. Ñoâ thò neùn ôû caùc ñoâ thò nhoû hôn
■
Phatù trienå cacù conâ g cuï hôpï tacù trong phatù
Nhu cauà “nenù ” ôû cacù ñoâ thò loaiï II (danâ soá noiä
thanø h töø 100.000 trôû lenâ ) coù theå thapá hôn
nhöng vanã conø tiemà nanê g. Vaná ñeà phatù trienå
danø traiû coù theå co,ù xong chöa nhieuà vaø coù theå
môiù dönø g ôû cacù ñeà xuatá quy hoacï h. Veà matä
ño,ä cunõ g khonâ g canà thietá nanâ g cao khi cacù ñoâ
thò nhoû thöônø g matä ñoä trung bình hoacë thapá
(ñacë bietä loaiï III trôû xuoná g). Cacù mauã nhaø ôû
phoå biená laø thapá tanà g, quy moâ nhaø ôû trong noiä
thaønh lôùn, vaø nhaø vöôøn ôû ven ñoâ.
trienå . Ñeå lamø TOD canà cacù giaiû phapù ñonà g
boä quanh nhaø ga nhö ñaõ noiù trenâ theo moâ
hình thu laiï giaù trò gia tanê g. Canà ñayå manï h
thí ñiemå vaø hoanø thienä cacù conâ g cuï hôpï tacù
phatù trienå nhö chuyenå nhöônï g quyenà phatù
trienå (Transferable Development Rights -
TDRxi) vaø ñieuà chænh ñatá ñai (Land Pooling
& Readjustment - LPRxii) ñeå caiû taoï cacù khu
nhaø thapá tanà g xapä xe,ä giamû phanâ manû h vaø
söû dunï g ñatá hieuä qua.û Chuù yù ranè g conâ g cuï
nhö TDR laø ratá hieuä quaû ñeå khonâ g chæ nenù
maø conø hoã trôï xayâ dönï g ñöônø g, conâ g trình
coâng coäng, caùc coâng vieân vaø baûo toàn di saûn.
Ñacë bietä , döônø g nhö chính cacù ñoà anù quy
hoacï h tham vonï g thucù ñayå söï phatù trienå danø Thay cho keát luaän
traiû. Tham khaoû nhieuà thanø h phoá loaiï II vaø III
giai ñoanï vöaø qua cho thayá cuocä chayï ñua
thanê g hanï g döônø g nhö lamø phatù trienå danø
traiû hôn vì caû mucï tieuâ tanê g danâ soá vaø coù
themâ ñatá ñeå “banù ”. So sanù h giöaõ hienä tranï g
vaø quy hoacï h ôû thanø h phoá Socù Tranê g (Xem
hình döôiù) cho thayá thöcï tienã phatù trienå ôû ñayâ
vanã khaù “nenù ”, nhöng ñeà xuatá quy hoacï h thì
döônø g nhö layá ñatá khaù ronä g so vôiù hienä tranï g
nenù , veà matë naoø ñoù ñaõ cho phepù phatù trienå
danø traiû. Cunõ g coù theå döï anù tamà nhìn daiø hanï
vaø phamï vi ñoâ thò môû ronä g nhieuà ñeå ‘omâ ’ hetá
cacù döï anù tiemà nanê g cunõ g nhö taoï ñieuà kienä
ñeå thanê g hanï g ñoâ thò. Thöcï teá laø Luatä Ñauà tö
conâ g (2014), Luatä Quanû lyù nôï conâ g (2017),
Luatä Quy hoacï h (2017) seõ gopù phanà hanï
cheá viecä lapä quy hoacï h danø traiû [26-29]. Tuy
nhienâ , cô sôû ñeå cacù thanø h phoá duø nhoû phatù
trienå “thonâ g minh hôn” vanã phaiû döaï vaoø cacù
conâ g cuï kyõ thuatä nhö quy hoacï h vaø quanû lyù
noùi treân.
Xayâ dönï g ñoâ thò “nenù ” thöcï ra laø quaù trình
quanû lyù tanê g tröônû g “thonâ g minh hôn” bao
gomà nhieuà chuû ñeà khonâ g chæ laø xayâ nhieuà
nhaø cao tanà g hôn. Ñeå phatù trienå nenù thanø h
conâ g canà thay ñoiå veà caû tö duy lanã toå chöcù
thöcï hienä nhö löaï chonï thonâ g minh trong môû
ronä g vaø caiû taoï , toå chöcù söû dunï g ñatá honã hôpï
vaø baoû veä taiø nguyenâ , tích hôpï quy hoacï h
giao thonâ g vaø ñoâ thò, toå chöcù khonâ g gian cuaû
nôi ôû vaø nôi coù viecä lamø ñeå rutù ngané cöï ly di
chuyenå , phatù trienå vanä taiû conâ g conä g vaø nhaø
cao tanà g, quy hoacï h cho ngöôiø ñi boä vaø phi
cô giôiù , baoû veä haï tanà g “xanh” vaø choná g beâ
toâng hoaù beà matë .
■
Xayâ dönï g ñoâ thò nenù döaï vaoø conä g ñonà g
thonâ g minh hôn. Trong noiä ñoâ hienä höuõ thatä
khoù coù theå layá ñatá lamø conâ g vienâ , nhöng coù
theå thucù ñayå conä g ñonà g tham gia lamø xanh
khonâ g gian ñoâ thò trenâ maiù nhaø vaø trenâ cacù
böcù töônø g (green roof & green wall). ÔÛ khu
vöcï ngoaiï vi canà öu tienâ baoû veä khonâ g gian
cacù h ly vaø nôi coù theå taoï khonâ g gian thamá
nöôcù döaï vaoø conä g ñonà g xayâ hoà thamá giamû
ngapä phanâ tanù . Ñacë bietä , cacù döï anù ñieuà
chænh ñatá ñai (LPR) quy moâ nhoû ôû capá ñoä
conä g ñonà g coù theå giaiû quyetá vaná ñeà veà phanâ
maûnh ñaát ñai vaø ñaát xen keït.
Xayâ nhaø cao tanà g vaø ñatá honã hôpï ñeå lamø döï
anù cao tanà g ketá hôpï trung tamâ thöông maiï
dòch vuï canà ñamû baoû cacù ñieuà kienä ñi kemø .
Duø nhaø cao tanà g giupù “nenù ” ñoâ thò veà chieuà
ñönù g, tuy nhienâ , neuá xayâ dönï g nhaø chung cö
cao tanà g thieuá gané ketá vôiù Metro hay BRT ôû
2. Ñoâ thò neùn ôû caùc ñoâ thò loaïi I
Caùc ñoâ thò loaïi I (daân soá noäi thaønh töø 500.000)
cunõ g canà cacù chính sacù h phatù trienå nenù ganà
gioná g ñoâ thò ñacë bietä . Tröø ñöônø g saté ñoâ thò, cacù
giaiû phapù veà quy hoacï h giao thonâ g vaø ñoâ thò
tích hôpï , söû dunï g ñatá honã hôpï , hay phatù trienå
cacù trung tamâ dòch vuï vaø nhaø cao tanà g theo
cacù hanø h lang ketá noiá thuanä lôiï vôiù giao thonâ g
conâ g conä g (xe buytù , xe buytù nhanh). Cacù giaiû
phapù veà giöõ khonâ g gian xanh vaø nenù ñeå ketá
noiá ganà hôn vôiù töï nhienâ , giamû nhaø bietä thö,ï
tanê g nhaø chung cö thapá tanà g vaø nhaø lienâ keá
cuõng laø nhöõng giaûi phaùp caàn ñöôïc xem xeùt.
Veà lauâ daiø , cacù ñoâ thò loaiï I seõ ketá noiá vôiù loaiï
ñacë bietä vaø vaø cacù ñoâ thò loaiï 2 hoacë 3 trong
cunø g motä vunø g ñeå trôû thanø h motä chumø ñoâ thò
(cluster). Mauã hình nayø danã tôiù cacù ñoâ thò loaiï
Hình 7:Quy hoaïch chung thaønh phoá Soùc Traêng 2010-2025 vaø thöïc traïng phaùt trieån
(Google Earth 2016) ôû cuøng tæ leä.
SË 94 .2018 39
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
i. Viecä phanâ khu chatë cheõ (zoning) seõ danã tôiù phanâ tacù h
Haø Noiä thì nenù taoï ra nhu cauà söû dunï g xe hôi caù nhanâ nhieuà hôn vaø ketá quaû chunù g ta cunø g
thayá ro.õ Benâ canï h ño,ù neuá nhaø cao tanà g xayâ bocù loiõ ñôn thuanà , xayâ ôû quy moâ vaiø hecta vaø
khonâ g coù haï tanà g xaõ hoiä nhö tröônø g hocï , conâ g vienâ ñi kemø , khonâ g hanï cheá xe hôi trong khu
vöcï ôû thì cacù yeuâ cauà canê banû cuaû nenù cunõ g khonâ g ñatï ñöôcï . Cacù khu nhaø ôû cao tanà g ôû ñoâ
thò lônù phaiû thöcï söï danø h ñöôcï nhieuà hôn khonâ g gian xanh vaø khonâ g gian mô.û Neuá khonâ g
tình tranï g nhö TP.HCM xayâ dönï g nhaø ôû tanê g nhöng tiepá canä ñená conâ g vienâ khu vöcï cuaû
ngöôiø danâ ngayø canø g giamû . Hôn nöaõ , khonâ g canà phaiû quaù cao tanà g maø chæ canà 6 tanà g thoiâ
cunõ g ñuû ñoä “nenù ” ñeå khai thacù vanä taiû hanø h khacù h conâ g conä g, chi phí nhaø ôû thapá , an toanø ,
vaø gaén keát xaõ hoäi.
khu ôû theo thu nhapä vaø ñayå ngöôiø ngheoø ra xa nôi coù viecä
lamø mismatch 5.Cervero, R., Jobs-Housing Balancing
and Regional Mobility. Journal of the American Planning
Association, 1989. 55(2): p. 136-150..
ii. 10 nguyenâ tacé nayø ñöôcï rutù ra töø Manï g löôiù tanê g tröônû g
thonâ g minh namê 1988 - tham khaoû themâ trong trang web
iii. 10 nguyenâ tacé cho vunø g ven ñoâ cuaû Vienä nghienâ cöuù
TP_SuburbanFringe.ashx_.pdf principles 12.
Corrigan, M.B., et al., Ten Principles for Smart Growth on
the Suburban Fringe. 2004, Washington D.C. USA: ULI.
iv.Thamkhaoû themâ trongthoná gkeâcuaû dienã ñanø vanê hoaù cacù
com/data/of-public-green-space-parks-and-gardens
com/commercial-zoning-nyc/
vi. Conâ g cuï phoå biená hienä nay thao khaoû töø Vienä
Kyõ sö Giao thonâ g Hoa Kyø ITE 13. Engineers, I.o.T.,
Transportation Impact Analyses for Site Development:
An ITE Recommended Practice. 2010: Institute of
Transportation Engineers..
Ñeå nenù ñöôcï canà xayâ dönï g theå cheá taoï nenà tanû g hôpï tacù , töï chu,û sanù g taoï . Cacù giaiû phapù hôpï
tacù phatù trienå hay TOD ñoiø hoiû nanâ g capá veà nenà tanû g theå che,á quy ñònh quanû lyù vaø nanê g löcï
quanû ly.ù Nhìn chung, chæ khi cacù ñoâ thò chòu tracù h nhiemä veà cacù chi phí baoû trì haï tanà g, hoï coù
themâ ñonä g löcï ñeå phatù trienå nhoû gonï vaø thonâ g minh hôn. Viecä hôpï tacù sanù g taoï ñoiø hoiû tracù h
nhiemä giaiû trình, minh bacï h, khaû nanê g töï chu,û töï chòu tracù h nhiemä ñeå boá trí voná , taoï nguonà thu
töø quaù trình phatù trienå . Kinh nghiemä töø cacù thanø h phoá canï h tranh trenâ theá giôiù cho thayá canà
phaiû hoã trôï sanù g taoï töø ñòa phöông, xayâ dönï g nenà tanû g hôpï tacù vaø thucù ñayå xayâ dönï g chính
quyenà ñoâ thò töï chu.û Phaiû chanê g khi taiø nguyenâ ñatá , taiø nguyenâ nöôcù , vaø nguonà taiø chính ñi vay
danà canï kietä , nguonà taiø nguyenâ con ngöôiø vaø nguonà voná xaõ hoiä môiù ñöôcï phatù huy ñayà ñuû ñeå
caùc thaønh phoá vaø coäng ñonà g ñoâ thò cuøng thoâng minh hôn?
vii. Tham khaoû Ñieuà 34 Boä luatä Xayâ dönï g CHLB Ñöcù .
ix. Ñayâ laø boä cacù conâ g cuï quy hoacï h vaø thueá khoaù giupù
thu laiï motä phanà giaù trò gia tanê g töø ñatá khi ñauà tö vaoø haï
taàng lienà keà. Tham khaûo themâ trong 17.
Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose,
Financing Transit-Oriented Development with Land
Values: Adapting Land Value Capture in Developing
Countries. Financing Transit-Oriented Development with
Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing
Taøi lieäu Tham khaûo
1. CASA, U., Unearthing the Roots of Urban Sprawl: A Critical Analysis of Form, Function and Methodology, in 47.
2002: London, UK.
2. Dieleman, F.M. and M. Wegener, Compact city and urban sprawl. Built Environment, 2004. 30(4): p. 308-323.
3. Wiewel, W., J. Persky, and M. Sendzik, Private benefits and public costs: Policies to address suburban sprawl. Policy
Studies Journal, 1999. 27(1): p. 96.
4. Vaggione, P. and e. al, Urban planning for city leaders, ed. n. edition. 2013: UN-HABITAT.
5. Cervero, R., Jobs-Housing Balancing and Regional Mobility. Journal of the American Planning Association, 1989.
55(2): p. 136-150.
6. Calthorpe, P. and W. Fulton, The Regional City. Planning for the End of Sprawl. 2001, Washington: Island Press.
7. JICA and HPC, TOD guideline. 2015: Hanoi.
Countries. 2015, 18.
Smolka, M., Implementing land
value capture in Latin America - policies and tools for
urban development. Implementing land value capture in
Latin America, ed. M. Smolka. 2013, Cambridge, M.A.,
USA: Lincoln Land Institute, 19. Hong, G.K.I.Y.-H., Value
capture and and policies. 2012, Cambridge, MA: The
Lincoln Land Institute.
tuc/quoc-te/mua-lai-mot-cho-do-xe-o-hong-kong-mat-
765-000-usd-3773997.html
8. Kane, L. and M.R. Del, Changes in transport planning policy: Changes in transport planning methodology?
Transportation, 2003. 30(2): p. 113.
9. Hine, J., T. Rye, and M. Hulse, Using land-use planning to manage transport demand: A survey of Scottish
experience. Local Environment, 2000. 5(1): p. 33.
10. Levine, J., et al., Accessibility-Based Evaluation of Transportation and Land-Use Planning: From Laboratory to
Practice. 2016, NEXTRANS Project No. 135UMY2.1: US.
11. Cervero, R., Integration of urban transport and urban planning, in The Challenge of Urban Government, S.R. Freire
M., Editor. 2001, World Bank Institute: Washington DC. p. 407-427.
12. Corrigan, M.B., et al., Ten Principles for Smart Growth on the Suburban Fringe. 2004, Washington D.C. USA: ULI.
13. Engineers, I.o.T., Transportation Impact Analyses for Site Development: An ITE Recommended Practice. 2010:
Institute of Transportation Engineers.
xi. Conâ g cuï nayø cho phepù toiá öu hoaù söû dunï g khonâ g gian
ôû khu vöcï ñoâ thò giöaõ cacù benâ coù quyenà xayâ dönï g chöa söû
dunï g – keå caû Nhaø nöôcù ñeå taoï voná ñauà tö haï tanà g hoacë caiû
thieän chatá löôïng khu vöïc. Xem theâm trong TDR 20.
Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian
mo khong gian xanh o do thi. Quy hoach do thi, 2011.
03(1+2). 21. Nelson, A.C., R. Pruetz, and D. Woodruff,
The TDR handbook. 1993: Island Press.
xii. Ñieuà chænh ñatá ñai laø conâ g cuï gom ñatá vaø ñieuà chænh,
xayâ dönï g haï tanà g vaø toiá öu hoaù söû dunï g ñatá töø ñoâ thò döaï
trenâ thoaû thuanä ñonù g gopù töø cacù chuû söû dunï g ñatá (chuû yeuá )
theo nguyenâ tacé ñonà g thuanä . Tham khaoû themâ 22. Souza,
F.F.D., T. Ochi, and A. Hosono, Land Readjustment:
Solving Urban Problems Through Innovative Approach.
2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute. 255.23.
Mulnoz-Gielen, D., Urban governance, property rights,
land readjustment and public value capturing. European
Urban and Regional Studies, 2014. 21(1): p. 60-78,
24. Larsson, G., Land readjustment: a tool for urban
development. Habitat-International, 1997. 1997. 21/2,
141-152.: p. 152, 25.MOC, W. Bank, and JICA. Land
pooling and land readjustment Conference. in Land
pooling and land readjustment.
14. Caltrans, Guide for the traffic impact studies. 2002: California, USA.
15. Bertaud, A., Hanoi urban structure: Spatial Development Issues and Potential, A. Bertaud, Editor. 2011: Hanoi.
16. Son, P.T. and H.T.M. Tri, Catchment area analysis for future metro system in Ho Chi Minh City: findings and
propositions, in Modern Metro systems for Environmental Friendly Mega Cities. 2015: VGU campus,Binh Duong,
Vietnam.
17. Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose, Financing Transit-Oriented Development with Land Values:
Adapting Land Value Capture in Developing Countries. Financing Transit-Oriented Development with Land Values:
Adapting Land Value Capture in Developing Countries. 2015.
18. Smolka, M., Implementing land value capture in Latin America - policies and tools for urban development.
Implementing land value capture in Latin America, ed. M. Smolka. 2013, Cambridge, M.A., USA: Lincoln Land
Institute.
19. Hong, G.K.I.Y.-H., Value capture and and policies. 2012, Cambridge, MA: The Lincoln Land Institute.
20. Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian mo khong gian xanh o do thi. Quy hoach do thi, 2011. 03(1+2).
21. Nelson, A.C., R. Pruetz, and D. Woodruff, The TDR handbook. 1993: Island Press.
22. Souza, F.F.D., T. Ochi, andA. Hosono, LandReadjustment:SolvingUrbanProblemsThroughInnovativeApproach.
2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute. 255.
23. Mulnoz-Gielen, D., Urban governance, property rights, land readjustment and public value capturing. European
Urban and Regional Studies, 2014. 21(1): p. 60-78.
24. Larsson, G., Land readjustment: a tool for urban development. Habitat-International, 1997. 1997. 21/2, 141-152.:
p. 152.
25. MOC, W. Bank, and JICA. Land pooling and land readjustment Conference. in Land pooling and land readjustment.
26. Döï thaûo Luaät Quy hoaïch (laàn thöù 8). 2017: Vietnam.
27. National-Assembly, Planning Law. 2017: Vietnam.
28. National-Assembly, Public Debt Law, in 20/2017/QH 14. 2017, National Assembly: Vietnam.
29. National-Assembly, Public Investment Law, in 49/2014/QH 13. 2014, National Assembly: Vietnam.
40
SË94 .2018
ÑOÂ THÒ NEÙN ÔÛ VIEÄT NAM
NGUYEÃN ÑAÊNG SÔN
Phoù vieän tröônû g, Vieän Nghieân cöùu ñoâ thò & phatù trieån haï taàng
Ñoâ thò neùn vaø xu höôùng theá giôùi
Treân quan ñieåm söû duïng ñaát ñoâ thò trong töøng giai ñoaïn, coù theå taäp trung moät trong 3 loaïi hình thaùi ñoâ thò
(urban form): (1) Taêng tröônû g môû roäng dieän tích ñoâ thò; (2) Taêng tröôûng gaén vôùi dieän tích danâ cö treân dieän
tích hieän coù (ñoâ thò neùn); (3) Taêng tröôûng banè g caùch ketá hôïp 2 loaïi treân.
Khaùi nieäm loaïi hình “ñoâ thò neùn” do Dantzig vaø Saaty ñöa ra töø namê 1973 vaø ñöôcï söû duïng thoâng duïng taïi
chaâu AÂu, trong khi Baéc Myõ goiï laø “taêng tröônû g thoâng minh”.
“Ñoâ thò nenù ” (compact city) hay “Thanø h phoá nhoû gonï ” (urban intensification) hoaëc “Taêng tröôûng thoâng
minh” (smart growth), laø maät ñoä ñoâ thò cao, söû duïng hoãn hôïp ñatá ñai, khuyeán khích ñi boä vaø xe ñaïp, chuù
troïng giao thonâ g coâng coäng.
Maät ñoä ñoâ thò cao laø so vôùi tieâu chuaån ñoâ thò hieän haønh veà taêng tröônû g ñoâ thò (ôû nöôùc ta ñoâ thò loaïi ñaëc bieät,
loaïi 1 phaûi coù maät ñoä bình quaân 150-120 ngöôøi/ha…).
Söû duïng honã hôïp ñaát ñai töùc laø phaùt trieån caùc chöcù naêng ñoâ thò (cö truù, laøm vieäc, hoïc hanø h, mua saém vaø
giaûi trí) vaø taïo ñieàu kienä cho phaàn lônù ngöôøi daân coù theå ñeán cacù nôi caàn thietá chæ baèng ñi boä, ñi xe ñaïp vaø
giao thoâng coäng coäng.
Ñoâ thò neùn laø nôi coù matä ñoä cao veà ñònh cö ñoâ thò, noù coù nhöõng ñaëc ñieåm chính sau ñaây: khu vöïc trung
taâm taïo nenâ “söùc soáng cuaû ñoâ thò”; phatù trieån vôùi matä ñoâ cao; phaùt trieån hoãn hôpï ; ñaûm baûo dòch vuï vaø tieän
ích veà: beänh vieän, coâng vieân, tröôøng hoïc, vui chôi vaø giaûi trí...
Theo Jane Jacobs, ñoâ thò neùn coù tính ña daïng (diversity), ít tacé ngheõn giao thoâng, coù khonâ g gian coâng
coäng aám cuùng ñeå moïi ngöôøi giao tieáp…
Trong ñieàu kieän bieán ñoåi khí haäu (BÑKH) thì ñoâ thò neùn laø hình thaùi ñoâ thò beàn vönõ g, tieâu thuï tieát kieäm taøi
nguyeân vaø naêng löôïng, ít xe hôi, giamû khí thaûi nhaø kính, öùng phoù toát hôn vôiù thaûm hoïa thieân nhieân.
SË 94 .2018 41
Theo Vienä Kiená trucù nhietä ñôiù , ñoâ thò nenù conø
coù tenâ goiï khacù laø moâ hình ñoâ thò tapä trung,
hay ñoâ thò matä ñoâ xayâ dönï g cao, ñoù laø motä ñoâ
thò chöcù nanê g söû dunï g honã hôpï , laø motä trong
nhönõ g hình thaiù söû dunï g hieuä quaû nanê g löônï g
cuaû phatù trienå ñoâ thò, giamû khoanû g cacù h ñi
laiï vaø phatù huy toiá ña cacù phöông tienä giao
thonâ g conâ g conä g vaø cacù phöông tienä khonâ g
söû dunï g nanê g löônï g. Xu höônù g nayø laø tatá yeuá
cuûa theá giôùi vì taiø nguyeân ñaát coù hanï .
heä thoáng keát caáu haï taàng ñöôcï taäp trung
goïn. Veà kinh teá, söû duïng taøi nguyeân ñaát vaø
nöôùc hôïp lyù hôn, tietá kieäm chi phí ñi laïi, chi
phí ñaàu tö vaø quaûn lyù haï taàng.
vuï, cöûa haøng, khoâng gian coâng coäng ngoaøi
trôøi… laø nôi moïi ngöôøi coù theå deã daøng tieáp
caän baèng caùch ñi boä, xe ñaïp, giao thoâng
coâng coäng.
Ñoâ thò “nenù ” cuõng taoï coäng ñonà g gaàn guõi
gaén keát vôùi nhau hôn, thuaän lôiï cho vieäc
lan truyenà kieán thöcù , phaùt huy tö duy sanù g
taïo vaø ñoåi môùi.
(3) Thietá keá - Tonâ tronï g ngöôiø ñi bo:ä Matä ñoä
danâ cö ñuû ñonâ g ñeå taoï ra söï ña danï g cacù
hoatï ñonä g taiï motä khu vöcï ñoâ thò. Töø matä ñoä
totá vaø ña danï g hoatï ñonä g seõ taoï ra nhönõ g
ñoâ thò hapá danã vaø soiâ ñonä g. Nhöng 2 yeuá
toá matä ñoä vaø ña danï g cunõ g vanã chöa taoï
ra nhönõ g ñoâ thò soná g totá , khi thietá keá thanø h
phoá thieuá tonâ tronï g ngöôiø ñi bo.ä Khaû nanê g
ñi boä vaø ñi xe ñapï giöaõ cacù khu vöcï chöcù
nanê g cuaû ñoâ thò seõ giamû ñanù g keå neuá khonâ g
quan tamâ ñená viecä thietá keá cacù ñöônø g pho.á
Khi chatá löônï g moiâ tröônø g ñi bo,ä ñapï xe
vaø giao thonâ g conâ g conä g kemù an toanø , an
ninh, thieuá tienä nghi vaø thuanä lôiï thì ngöôiø
danâ seõ sanü sanø g mua phöông tienä cô giôiù
caù nhanâ ngay khi coù the.å Ñieuà nayø chönù g toû
ranè g viecä thietá keá vaø xayâ dönï g nhönõ g ñöônø g
phoá coù chatá löônï g cho ngöôiø ñi boä cunø g vôiù
phatù trienå giao thonâ g conâ g conä g laø cô sôû ñeå
moiï ngöôiø löaï chonï loaiï hình giao thonâ g chuû
ñonä g, thanâ thienä vôiù thanø h pho.á Ñöônø g phoá
canà laø nôi an toanø vaø hapá danã . Nhu cauà vaø
mong muoná di chuyenå nhanh cuaû motä soá
ngöôiø canà ñöôcï canâ banè g vôiù quyenà ñöôcï ñi
laiï an toanø cuaû nhönõ g ngöôiø khacù , ñacë bietä
laø ngöôiø giaø vaø treû em.
Moät phöông phaùp tiepá caän ñöông ñaïi ñang
raát ñöôïc quan taâm phatù trieån trenâ theá giôùi
ñeå xaây dönï g caùc khu ñoâ thò neùn theo höôùng
xaây döïng caùc khoâng gian ñoâ thò soáng toát,
thaân thieän vôùi ngöôøi daân, ñoù laø phöông
phaùp tiepá caän 3Ds: Maät ñoä - Ña daïng - Thieát
keá (Density - Diversity - Design) trong vieäc
quy hoaïch ñoâ thò. Phöông phapù tieáp caän
3Ds trong quy hoaïch ñoâ thò coøn ñöôïc hieåu
laø ñeå xayâ döïng hình thaùi ñoâ thò neùn.
Ñoâ thò neùn ñaõ ñöôïc trieån khai ôû nhieàu nöôùc
treântheágiôùinhö:Crubrita(Brasil);Portland,
New York (Hoa Kyø); Freiburg (Ñöùc); Tokyo
(Nhaät Baûn); Seoul (Haøn Quocá ); Thöônï g
Haûi (Trung Quoác); Hongkong; Singapore...
Theo ñaùnh giaù cuûa caùc chuyeân gia
Singapore, ñoâ thò coù maät ñoä daân soá cao
thöôøng khoâng coù nhieàu löïa choïn cho moät
quy hoaïch hoaøn haoû nhöng cuõng chính vì
theá maø caùc nhaø quy hoaïch canà phaûi tính
toaùn kyõ löôõng hieäu quaû söû dunï g cao nhaát
cuûa töøng taác ñaát khan hieám.
(1) Maät ñoä - Ñieàu kieän soáng toát laø maät ñoä söû
duïng toát: Maät ñoä daân cö vaø vieäc laøm taïi moät
khu vöïc ñoâ thò nhaát ñònh aûnh höônû g tôùi hanø h
vi ñi laïi cuûa cö daân do khoaûng caùch giöõa
caùc ñieåm ñeán cuõng nhö soá löôïng caùc ñieåm
ñeán coù theå ñi boä hoacë ñi xe ñaïp. Tuy nhieân,
khoâng phaiû maät ñoä caøng cao canø g toát. Maät
ñoä quaù cao hoaëc quaù thaáp ñeuà coù aûnh
höôûng tieâu cöïc nhö nhau ñeán chaát löôïng
cuoäc soná g cuûa ngöôiø daân. Tröônø g hôïp maät
ñoä quaù thapá laïi laøm taêng giao thonâ g cô giôùi,
tieâu toán naêng löôïng vaø oâ nhiemã khoâng khí,
thieáu cô hoiä giao tieáp.
Ñoù chính laø söï keát hôïp cuûa quy hoaïch daøi
haïn, chính saùch ñatá ñai phuø hôïp, coù söï
kieåm soaùt trong phaùt trieån vaø thieát keá thoâng
minh. Nhöõng ñieàu nayø ñaõ giuùp Singapore
phaùt huy toái öu tính naêng ñoâ thò hoùa trong
khi vaãn mang tính thaåm myõ vaø baûo toàn.
Ñöa thieân nhieân gaàn guõi vôùi con ngöôøi, hoøa
quyeän thieân nhieân vaoø ñoâ thò ñeå giuùp ñoâ thò
ñöôïc “meàm hoùa” caùc khía caïnh “thoâ cöùng”
cuûa moät khung caûnh ñoâ thò vôùi haøng loaït
caùc cao oác baèng cacù h aùp dunï g moät loaït
caùc chieán löôïc “vöôøn trong phoá”, “vöôøn
töôøng”, “vöôøn maùi”, “vöôøn ôû batá cöù ñaâu”…,
Singapore hieän ñang ñöôïc che phuû bôûi maät
ñoä caây xanh thuoäc hanï g cao nhaát theá giôùi.
Theo kinh nghiemä cuaû Nhatä Banû , nguyenâ
tacé quy hoacï h cuaû ñoâ thò nenù la:ø phatù trienå
cacù khonâ g gian ngamà taiï cacù khu vöcï ñaõ xayâ
dönï g, tröônø g hôpï taiï cacù trung tamâ thöông
maiï (Centre Business District - CBD); lonà g
ghepù önù g phoù vôiù BÑKH vaø quanû lyù ruiû ro
thamû hoaï , maø tröôcù hetá laø quanû lyù ngapä lutï
vaoø quy hoacï h khonâ g gian; chuyenå biená
thonâ g qua “xanh hoaù ”, phatù trienå nonâ g
nghieäp ñoâ thò/ laâm nghieäp ñoâ thò.
(2) Ña danï g - Lôïi ích cuûa caùc khu vöïc ña
daïng: Ña daïng hay conø goïi laø “ña duïng”,
“ña naêng” hay “hoãn hôpï ”, ñeà caäp tôùi khoanû g
caùch giöaõ caùc ñòa ñieåm cho caùc hoaït ñoäng
khaùc nhau nhö thöông maïi, dòch vuï vaø
cöûa haøng… Vì vaäy motä khu vöïc ña duïng coù
nhieàu nhaø ôû, nôi laøm vieäc, tröônø g hoïc, dòch
Caùc quoác gia ñaõ tìm caùch phaùt huy trieät ñeå
tieàm naêng cuûa khoâng gian coâng coäng baèng
caùch keát hôïp hieäu quaû giöõa cacù hoaït ñonä g
thöông maïi vaø giaûi trí ñeå mang laïi söï haøi
loøng cho ngöôøi daân cuûa mình, ñoàng thôøi
öùng duïng chieán löôïc naêng löôïng thaáp trong
caùc toøa nhaø, phaùt trieån heä thoáng giao thoâng
coâng coäng hieäu qua.û Taát caû nhöõng yeáu toá
ñoù keát hôïp laïi ñaõ hình thaønh neân moâ hình
ñoâ thò “neùn”. Moâ hình ñoâ thò “nenù ” taïi caùc
quoác gia naøy ñaõ ñem ñeán nhieuà öu ñieåm
cho ngöôøi daân sinh soná g taïi cacù thaønh phoá.
Veà moâi tröôøng, giamû khí thaiû do ít xe oâ toâ
hôn, tieâu thuï naêng löôïng tieát kieäm hôn nhôø
42
SË94 .2018
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝
Phaùt trieån ñoâ thò neùn ôû Vieät Nam
ÔÛ nöôùc ta, maät ñoä quaù cao taïi caùc khu ñoâ thò cuõ cuûa Haø Noäi vaø TP.HCM môiù chæ neùn veà maät ñoä xaây
döïng, heä soá söû duïng ñaát, maät ñoä daân soá cao nenâ gaây ra nhieàu haäu quaû nhö taéc ngheõn, tai naïn giao
thoâng, nôi ñeå xe ngaøy canø g khan hieám, oâ nhieãm moiâ tröôøng, dòch vuï vaø caùc cöûa haøng khoâng ñaùp öùng
ñöôïc nhu cauà , caây xanh ngaøy caøng thu heïp, thieáu khoâng gian conâ g coäng ngoaiø trôøi daãn tôùi laøm giaûm
chaát löôïng soáng cuûa ngöôøi daân khaù nhieàu thì môùi chæ laø “ñoâ thò neùn nöûa vôiø ” lôïi baát caäp haïi. Muoán
coù “ñoâ thò neùn ñích thöcï ” caàn ñamû baûo haøi hoaø giöõa maät ñoä xaây döïng, heä soá söû duïng ñaát, maät ñoä
daân soá vôùi haï taàng xaõ hoiä vaø kyõ thuatä vaø keát noái haï taàng vôùi caùc khu vöïc lanâ caän, nhaát laø giao thoâng.
Ñònh höôùng phaùt trienå ñoâ thò nenù ôû nöôùc ta, theo WB: “Vôiù nguy cô BÑKH neân chuyeån höôùng taäp
trung vaøo thaønh phoá nhoû goïn, maät ñoä cao, tieát kieäm naêng löôïng maø vaãn ñaûm baûo nhu caàu nhaø ôû vaø
vieäc laøm cho moïi ngöôøi”.
Quyeát ñònh cuûa Chính phuû veà “Ñieàu chænh quy hoaïch xaây döïng vuøng TP.HCM” ñaõ ñöa ra moâ hình
phaùt trieån “taäp trung - ña cöïc”, “phatù trieån cacù ñoâ thò neùn”, haïn cheá môû ronä g ñoâ thò theo chieàu roäng,
ñaëc bieät taïi caùc khu vöcï chòu aûnh höôûng cuûa BÑKH.
TP.HCM nenâ quy hoaïch ñoâ thò neùn taiï khu vöïc caiû taïo trung taâm ñoâ thò hieän höõu vaø ñoâ thò neùn khu
trung taâm ñoâ thò môùi Thuû Thieâm cunõ g ñang thaønh hình (soá 2); khu vöïc xayâ döïng môùi: trung taâm khu
vöïc ñoâ thò khoa hoïc - coâng ngheä cao Q9, phía ñonâ g (soá 3); trung taâm khu vöïc ñoâ thò Taân Taïo - Taân
Kieân huyenä Bình Chaùnh, phía taây (soá 4) vaø khu ñoâ thò caûng Hieäp Phöôùc (soá 6), phía nam, khu ñaát
ngaäp nöôùc, chòu aûnh höôûng tröïc tieáp cuûa BÑKH.
Baûn ñoà TP.HCM theo moâ hình taäp trung ña cöïc
TAØI LIEÄU THAM KHAÛO
1. Caùi cheát vaø cuoäc soáng cuûa caùc thaønh phoá Hoa Kyø - Jane Jacobs,1961
2. Quy hoaïch ñoâ thò - Pierre Merlin, Nxb Theá giôùi, 1993
3. Quy hoaïch ñoâ thò ôû Trung Quoác - Lyù luaän vaø thöïc tieãn - Nhieàu taùc giaû, Trung taâm thoâng tin KHKT, BXD, 1994
4. Cô sôû khoa hoïc vaø phöông phaùp luaän quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò phuï caän - Phaïm Ñöùc Nieäp, Huyønh Ñaêng Hy, Nguyeãn
Thieàm, Haøn Taát Ngaïn, 1996
5. Nghieân cöùu kinh nghieäm veà phaùt ñoâ thò cuûa Nhaät Baûn vaø nhieàu nöôùc chaâu AÙ - Taäp ñoaøn ALMEC Nikken Sekkei, 1998
6. Phöông phaùp tieáp caän môùi veà quy hoaïch vaø quaûn lyù ñoâ thò - Nguyeãn Ñaêng Sôn, Nxb Xaây döïng 2005, Taäp 2, 2006
7. Söùc soáng ñoâ thò neùn - Phaïm Syõ Lieâm & Buøi Maïnh Tieán, TC KTVN, thaùng 2/2013
8. Ñoâ thò neùn ôû TP.HCM - Tuoåi treû Online, thaùng 6/2016
9. Nghó veà ñoâ thò neùn_ Nguyeãn Hoaøng Linh (thöïc hieän), Baùo ñieän töû BXD, thaùng 5/2018
SË 94 .2018 43
10 trang
14081
Free
Bạn đang xem tài liệu "Thảo luận về phát triển đô thị “nén” ở Việt Nam", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- thao_luan_ve_phat_trien_do_thi_nen_o_viet_nam.pdf
