Ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích thứ bậc (AHP) trong định giá đất ở đô thị trên địa bàn thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội
VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
Original Article
Application of Exploratory Factor Analysis (EFA)
and Analytic Hierarchy Process (AHP)
in Valuation of Urban Residential Land
in Quoc Oai Town, Quoc Oai District, Hanoi City
Doan Quang Cuong, Tran Quoc Binh
VNU University of Science, Vietnam National University, Hanoi, 334 Nguyen Trai, Hanoi, Vietnam
Received 29 November 2019
Revised 09 January 2020; Accepted 10 April 2020
Abstract: Land price is essential for land transactions, development of land policy,... Therefore, if
the determination of land values is accurate and objective, it will greatly contributes to sustainable,
economical and effective use of land resources. In this study, for identifying factors affecting land
prices, we had interviewed 100 people, including land users, officials, real estate agents, land
management experts. Using exploratory factor analysis, we identified five groups of 16 factors
affecting land prices in Quoc Oai Town: location, policy, region, individuality, and environment,
where location is the most influential factor group in land prices in Quoc Oai Town. Next, analytic
hierarchy process is used to determine weight of each factor and calculate their influence index. The
research results have proved the usefulness of combining EFA and AHP in identifying and
quantifying factors influencing on land prices for land valuation.
Keywords: exploratory factor analysis, analytic hierarchy process, land price, Quoc Oai town.
________
Corresponding author.
45
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
46
Ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA)
và phân tích thứ bậc (AHP) trong định giá đất ở đô thị trên
địa bàn thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội
Đoàn Quang Cương, Trần Quốc Bình
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, 334 Nguyễn Trãi, Hà Nội, Việt Nam
Nhận ngày 29 tháng 11 năm 2019
Chỉnh sửa ngày 09 tháng 01 năm 2020; Chấp nhận đăng ngày 10 tháng 4 năm 2020
Tóm tắt: Giá đất là cơ sở phục vụ cho các giao dịch về đất đai, xây dựng chính sách về đất đai,...
Do vậy, nếu việc xác định giá trị đất đai được chính xác, khách quan thì sẽ góp phần quan trọng cho
sử dụng đất đai bền vững, tiết kiệm và hiệu quả. Trong nghiên cứu này, để xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất, chúng tôi khảo sát 100 người dân (người dân sử dụng đất, cán bộ địa chính địa
phường, nhân viên kinh doanh BĐS, chuyên gia quản lý đất đai). Kết quả phân tích nhân tố khám
phá cho thấy 5 nhóm gồm 16 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại trị trấn Quốc Oai bao gồm vị trí, chính
sách, khu vực, cá biệt, môi trường. Trong đó, vị trí là nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất tại
thị trấn Quốc Oai. Từ đó, trọng số của từng yếu tố được xác định bằng phương pháp phân tích đa
chỉ tiêu (AHP) nhằm xây dựng chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất. Kết quả nghiên cứu đã
chứng minh tính hữu dụng của sự kết hợp EFA và AHP trong nhận dạng và lượng hóa các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá đất.
Từ khoá: phân tích nhân tố khám phá, phân tích thứ bậc, giá đất, thị trấn Quốc Oai.
sự thay đổi mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng và diện
mạo đô thị, nông thôn, các giao dịch về bất động
sản khu vực này ngày càng sôi động. Do đó, việc
xác định các yếu tố hưởng đến giá đất là cơ sở để
các nhà hoạch định chính sách có những giải
pháp hiệu quả trong quy hoạch sử dụng đất và
phát triển thị trường bất động sản.
1. Mở đầu
Với tốc độ đô thị hóa nhanh như ở nước ta
hiện nay, giá đất vùng ngoại ô các thành phố tăng
nhanh chóng và là tâm điểm chú ý của các bên
tham gia thị trường bất động sản. Chính vì vậy,
xác định giá đất sát với giá trị thực sẽ giúp thị
trường đất đai vận hành thông suốt. Để định giá
đất chính xác cần xác định các yếu tố tác động
đến giá đất như vị trí, khoảng cách đến các tiện
ích công cộng, trung tâm hành chính, trường
học,...
Trên thế giới, việc xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất được thực hiện bằng nhiều
phương thức khác nhau như phương pháp phân
tích đa chỉ tiêu, mô hình hồi quy đa biến, mô hình
hồi quy trọng số địa lý,... Bằng việc kết hợp trọng
số và mức độ ảnh hưởng đến giá đất của các chỉ
tiêu thành phần, bản đồ giá trị các nhóm yếu tố
ảnh hưởng được xây dựng nhằm phục vụ định
Thị trấn Quốc Oai là trung tâm huyện Quốc
Oai, huyện ngoại thành nằm ở khu vực phía tây
Thủ đô Hà Nội. Trong những năm gần đây, với
________
Tác giả liên hệ.
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
47
giá đất và cung cấp thông tin đất đai. Việc kết
hợp phân tích hồi quy đa biến và phân tích địa
thống kê đã được sử dụng nhằm xác định mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trong
nghiên cứu của Nzau [1]. Trong nghiên cứu của
Demetris Demetrious [2], việc định giá đất được
thực hiện bằng các kỹ thuật tiên tiến, bao gồm
phân tích hồi quy bội (MRA) và phân tích trọng
số địa lý bằng GIS để lựa chọn các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất và xây dựng bản đồ giá đất.
Với sự phát triển nhanh chóng của khoa học công
nghệ, GIS còn có thể được kết hợp với trí tuệ
nhân tạo nhằm nâng cao khả năng xử lý các vấn
đề không gian [3]. Hiện nay, nhiều tác giả đã sử
dụng tích hợp các mô hình thực nghiệm về giá
đất chuẩn và GIS để đánh giá sự phát triển bền
vững của đất ở đô thị. Ở nghiên cứu của Zhao Xu
[4], các mô hình giá đất chuẩn được tích hợp với
công nghệ GIS và trực quan hóa dữ liệu giá đất
và mô phỏng không gian 3D cho các khu vực đất
ở đô thị.
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Đất đai là yêu cầu cần thiết của tất cả các hoạt
động kinh tế [8]. Về khía cạnh kinh tế, giá trị đất
đai được hiểu là sự dự kiến về tính hữu dụng
thông qua khả năng sử dụng nhằm đáp ứng các
nhu cầu khác nhau của con người. Giá đất là một
tham số để thể hiện giá trị của một đối tượng
hoặc một tài sản. Giá thể hiện bằng tiền được
chấp nhận chung để so sánh các giá trị trong thị
trường [9]. Giá cả và giá trị đất đai được xác định
không chỉ bởi vị trí của tài sản mà còn chịu tác
động của nhiều yếu tố ngoại sinh và nội sinh
trong thị trường [10]. Do đó, việc xác định giá
đất cần dựa trên sự tác động tổ hợp của nhiều yếu
tố đến giá đất. Trên thế giới, việc phân vùng giá
đất phần lớn dựa trên mối quan hệ tương quan
giữa giá đất và khoảng cách đến các khu trung
tâm. Theo nghiên cứu của Liu Zheng, sự phát
triển của giá đất được phân tích dựa trên khoảng
cách tới các tiện ích công cộng, trường học. Nếu
xét về góc độ các yếu tố tiếp cận, xác định giá
đất còn được phát triển dựa trên khoảng cách
giữa các thửa đất và các trung tâm thành phố, các
trục giao thông chính, trung tâm văn hóa, y tế,...
Ở tầm vĩ mô, giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu
tố kinh tế, nhân khẩu, môi trường trong đó các
yếu tố có quan hệ chặt chẽ với giá trị đất đai bao
gồm tỉ lệ nhập cư, thu nhập trung bình, lãi suất
cho vay [11]. Một số yếu tố quan trọng nhất ảnh
hưởng đến giá đất bao gồm tình trạng kinh tế, xã
hội, môi trường, khoảng cách đến trung tâm hành
chính, trung tâm thương mại, giao thông, các
dịch vụ đô thị bao gồm công viên, sân thể thao,
trung tâm y tế bệnh viện [12]. Dựa trên mô hình
hồi quy trọng số địa lý, Nakamura chỉ ra chất
lượng môi trường sống có tác động tích cực đến
giá trị đất đai [13]. Tiếng ồn là một trong những
nguồn gây khó chịu cho người dân, gây hại cho
sức khỏe, giảm sự tập trung và hiệu quả công
việc [14]. Do vậy, ảnh hưởng của tiếng ồn đến
giá bất động sản được nghiên cứu ở nhiều nước
phát triển. Becker (2003) đã phân tích sự ảnh
hưởng của tiếng ồn ở những con đường lớn ở
Israel, kết quả cho thấy giá trung bình của các
bất động sản tăng 1,2% khi tiếng ồn giảm 1 dB
Tại Việt Nam, vấn đề giá đất được đề cập
trong nhiều nghiên cứu. Việc xác định các mô
hình, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nghiên
cứu của Lê Khương Ninh [5], Nguyễn Quỳnh
Hoa [6] được thực hiện dựa trên mô hình hồi quy
tuyến tính. Tuy nhiên, việc xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất của các nghiên cứu này
thường được đưa trực tiếp vào mô hình hồi quy
và chưa có sự đánh giá sự phù hợp của các biến
quan sát với đối tượng nghiên cứu. Với khả năng
mô tả mối quan hệ giữa một tập hợp biến có thể
quan sát được với các nhân tố không thể quan
sát, EFA là phương pháp thích hợp để tìm ra các
nhân tố thích hợp mới, chính xác và cập nhật [7].
Cùng với khả năng sắp xếp các chỉ tiêu theo mức
độ quan trọng, từ đó tìm được quyết định cuối
cùng hợp lý nhất, AHP là phương pháp thường
được sử dụng để xác định mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất cho công tác định giá. Sự
kết hợp GIS và phần mềm thống kê là công cụ
mạnh trong thiết kế hệ thống định giá tự động bất
động sản [3]. Do vậy, sự kết hợp của phương
pháp phân tích nhân tố khám phá và phân tích
thứ bậc được sử dụng cho nghiên cứu này.
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
48
[15]. Tương tự như vậy, dựa trên mô hình
hedonic về giá đất, Kim và cộng sự đã chỉ ra
rằng, tại khu vực đô thị Seoul, mức giá đất giảm
1,3% nếu tiếng ồn tăng lên 1% [16]. Tuy nhiên,
tác động của tiếng ồn đến giá cả thường không
ổn định và phụ thuộc vào đặc điểm của các khu
vực khác nhau [17]. Bên cạnh yếu tố môi trường,
giao thông vận tải có ý nghĩa quan trọng trong
phát triển kinh tế, văn hóa, và có tác động không
nhỏ đến giá đất. Sự hiện diện của hệ thống giao
thông làm tăng giá trị đất đai do cải thiện khả
năng tiếp cận. Mạng lưới giao thông tạo điều
kiện cho hàng hóa lưu thông, giảm các chi phí
vận tải, trong nghiên cứu của Demetrious mạng
lưới giao thông (đường cao tốc, quốc lộ) có ảnh
hưởng lớn đến giá trị đất đai [18]. Tại khu vực
có đường quốc lộ, ga đường sắt đi qua, giá trị đất
đai cao hơn từ 9,6% đến 10,1% so với các khu
vực không có đường giao thông, đường sắt đi
qua [19]. Ngoài các yếu tố mang tính chính sách,
đặc điểm khu vực thì các yếu tố cá biệt như độ
rộng mặt tiền, diện tích, hình dạng,... cũng có ảnh
hưởng đáng kể đến giá đất [20]. Trong nghiên
cứu của Shougeng Hu, tác giả đánh giá mối quan
hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất tại thành phố Vũ Hán, Trung Quốc, kết quả
thể hiện mối quan hệ chặt chẽ giữa giá cả và diện
tích đất [21]. Như vậy, có thể thấy rẳng, giá đất
chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố khác nhau.
Các nhân tố này có thể được chia dựa trên mối
quan hệ của các yếu tố và phạm vi ảnh hưởng
bao gồm: nhân tố vị trí, cá biệt, khu vực, chính
sách,...
3. Khu vực và phương pháp nghiên cứu
3.1. Khu vực nghiên cứu
Thị trấn Quốc Oai nằm cách trung tâm
TP.Hà Nội 20 km về phía tây. Với cơ sở hạ tầng
giao thông được chú trọng đầu tư, những trục
đường giao thông lớn được mở rộng và sự dịch
chuyển của trụ sở các cơ quan hành chính. Theo
quy hoạch đến năm 2030 định hướng 2050 khu
vực phía tây của Hà Nội, trong đó có thị trấn
Quốc Oai, sẽ trở thành khu vệ tinh mới của Hà
Nội. Về hạ tầng giao thông, thị trấn Quốc Oai có
nhiều tuyến đường huyết mạch đi qua, trong đó
có đại lộ Thăng Long, quốc lộ 21A, tỉnh lộ 419
kết nối trung tâm thành phố với các dự án trọng
điểm như khu công nghệ cao, khu đại học. Là thị
trấn thuộc ngoại thành Hà Nội, tuy nhiên hiện
nay tại thị trấn đã có hệ thống thu gom chất thải
sinh hoạt, đảm bảo vệ sinh môi trường. Với vị
trí địa lý nằm gần hai con sông là sông Tích và
sông Đáy, nước ngầm khu vực thị trấn mạch
nông khá dồi dào, trữ lượng lớn và 100% các hộ
dân trong thị trấn được sử dụng nước sạch. Mặc
dù có đường cao tốc lớn chạy qua nhưng tình
trạng ô nhiễm không khí chỉ xảy ra cục bộ dọc
trục Đại lộ Thăng Long, phía trong khu dân cư
không khí trong lành. Ngoài ra, là trung tâm văn
hóa – chính trị của cả huyện, thị trấn Quốc Oai
là nơi tập trung các công trình kinh tế - xã hội.
Trên địa bàn hiện nay có 4 trường học, nhà văn
hóa quy mô 5000m2, một bệnh viện đa khoa cấp
III. Những điều kiện này góp thần thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội của thị trấn Quốc Oai nói
riêng và huyện Quốc Oai nói chung.
Hình 1. Sơ đồ vị trí của thị trấn Quốc Oai.
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
49
3.2. Phương pháp nghiên cứu
giá đất tại thị trấn Quốc Oai theo 4 nhóm thang
đo tiềm năng: nhóm cá biệt, nhóm vị trí, nhóm
khu vực, nhóm chính sách.
Trước tiên, giả thuyết các nhân tố ảnh hưởng
đến giá đất được nghiên cứu đặt ra dựa trên tài
liệu khoa học. Sau đó, tiến hành lập bảng hỏi
theo thang đo Likert và phỏng vấn người sử dụng
đất, cán bộ quản lý đất đai,... Để đưa ra được các
nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, phương pháp
phân tích nhân tố khám phá được sử dụng nhằm
tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại thị
trấn Quốc Oai. Kết quả của phân tích nhân tố
khám phá làm cơ sở cho việc phân tích đa chỉ
tiêu từ đó tính toán chỉ số ảnh hưởng của các yếu
tố ảnh hưởng, hỗ trợ công tác định giá đất.
Nghiên cứu này đã sử dụng phần mềm ArcGIS
để phân tích không gian và phần mềm SPSS để
kiểm định thang đo và phân tích nhân tố khám phá.
Nhóm cá biệt (CB) gồm 5 biến quan sát:
1) Diện tích của thửa đất (CB1), 2) Hình dạng
của thửa đất (CB2), 3) Chiều dài mặt tiền (CB3),
4) Hướng của thửa đất (CB4), 5) Loại đường tiếp
giáp (CB5) (tham khảo theo Shougeng Hu [21];
Malaitham [19]; Demetrious [2]).
Nhóm vị trí (VT) gồm 6 biến quan sát:
1) Khoảng cách đến ủy ban nhân dân (VT1),
2) Khoảng cách đến khu đô thị (VT2), 3) Khoảng
cách đến chợ (VT3), 4) Khoảng cách đến bệnh
viện (VT4), 5) Khoảng cách đến trường học
(VT5), 6) Khoảng cách đến khu công nghiệp
(VT6) (tham khảo theo Bambang [23]; Phạm Sỹ
Liêm [24]; Kheir, Nasr [11]; Demetrious [2];
Christopher R.Bollinger [25]; Bovkir [26]).
a. Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu
Để đảm bảo độ tin cậy cho phương pháp
phân tích nhân tố khám phá, kích thước mẫu phải
đảm bảo đủ lớn. Theo Hair, trong phân tích nhân
tố khám phá, số lượng mẫu tối thiểu phải gấp 5
lần số biến quan sát [22]. Trong nghiên cứu này,
giả thuyết đặt ra có 18 tham số cần ước lượng,
do đó số lượng mẫu tối thiểu là ≥ 5 * 18 = 90. Để
đảm bảo yêu cầu đặt ra, số lượng mẫu được lựa
chọn trong nghiên cứu này là 100 mẫu quan sát.
Đối với việc chọn mẫu, nghiên cứu tiến hành
ngẫu nhiên bao gồm: người sử dụng đất, cán bộ
quản lý đất đai, nhân viên kinh doanh bất động
sản, chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Nhóm khu vực (KV) gồm 4 biến quan sát: 1)
Môi trường nước (KV1), 2) Môi trường không
khí (KV2), 3) Trình độ dân trí (KV3), 4) Tình
trạng an ninh (KV4) (tham khảo theo Nakamura,
Hiroki [13]; Nguyễn Quỳnh Hoa [6]).
Nhóm chính sách (CS) gồm 3 biến quan sát:
1) Chính sách quy hoạch (CS1), 2) Chính sách
kinh tế (CS2), 3) Chính sách thuế (CS3) (tham
khảo theo Evren Ozus [27]; Kheir, Nasr [11]).
c. Phương pháp xử lý, phân tích dữ liệu
Dữ liệu sau khi được thu thập được đưa vào
phần mềm SPSS để phân tích nhân tố khám phá.
Quá trình xử lý, phân tích dữ bao gồm 2 bước chính.
b. Phương pháp thu thập số liệu
Bước 1: Kiểm định thang đo bằng chỉ số
Cronbach’s Alpha.
Để thu thập thông tin sơ cấp, nghiên cứu tiến
hành thiết kế bảng hỏi. Nội dung bảng hỏi bao
gồm các thông tin về người được hỏi và các nhân
tố ảnh hưởng đến giá đất tại trị trấn Quốc Oai,
huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Để khảo sát
ý kiến về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa
bàn nghiên cứu, chúng tôi sử dụng thang đo
Likert với 5 mức độ: (1) Ảnh hưởng rất ít; (2)
Ảnh hưởng ít; (3) Ảnh hưởng trung bình; (4)
Ảnh hưởng nhiều; (5) Ảnh hưởng rất nhiều.
Ngoài các thông tin về đặc điểm thửa đất (diện
tích, hình dạng, mặt tiền,...), giá giao dịch trong
2 năm gần đây, nội dung chính của phiếu hỏi là
đánh giá về ảnh hưởng của 18 biến quan sát đến
Trong nghiên cứu, việc đo lường các nhân tố
được thực hiện bằng nhiều câu hỏi quan sát. Do
vậy, khi lập bảng hỏi, các biến quan sát là biến
con của một nhân tố được tạo ra. Để đánh giá
tính phù hợp của biến con với nhân tố mẹ, nghiên
cứu tiến hành kiểm định thang đo bằng chỉ số
Cronbach’s Alpha. Chỉ số này sẽ giúp kiểm tra
các biến quan sát của nhân tố mẹ có đáng tin cậy
không, có tốt không, phép kiểm định này phản
ánh mức độ tương quan chặt chẽ giữa các biến
quan sát trong cùng một nhân tố. Chỉ số
Cronbach’s Alpha có giá trị biến thiên trong
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
50
đoạn [0...1]. Theo lý thuyết, chỉ số này càng cao
nhân tố trích cô đọng được bao nhiêu % và thất
thoát bao nhiêu % của các biến quan sát; (5) Hệ
số tải nhân tố cho biết mức độ đóng góp của biến
quan sát với nhân tố. Theo Hair, nếu kích thước
mẫu là 100 thì số hệ số tải nhân tố phải đảm bảo
từ 0,55 trở lên.
càng tốt, nhưng khi nó quá lớn (> 0,95) thì cho
thấy có hiện tượng trùng lặp trong thang đo. Do
đó, nếu chỉ số này lớn hơn 0,95 thì cần kiểm tra
lại các biến trong thang đo. Theo Nguyễn Đình
Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang, các biến có hệ số
tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại [28,
29]. Nếu chỉ số Cronbach’s Alpha > 0,6 thì thang
đo được cho là có độ tin cậy [30]. Như vậy, khi
kiểm định thang đo, chỉ số Cronbach’s Alpha
nằm trong khoảng [0,6 – 0,95] đảm bảo thang đo
có độ tin cậy tốt.
d. Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu
Trong đánh giá đa chỉ tiêu, vai trò của các
nhân tố đối với giá đất là không giống nhau, do
đó cần xác trọng số của từng nhân tố đối với giá
đất. Trong bài báo này, việc xác định trọng số
của các nhân tố được thực hiện bằng phương
pháp phân tích đa chỉ tiêu, cụ thể là quá trình
phân cấp thứ bậc AHP.
Bước 2: Phân tích nhân tố khám phá EFA.
Mục tiêu chính của EFA nhằm mô tả mối
quan hệ giữa một tập hợp các biến có thể quan
sát được k (số lượng nhỏ hơn) với các biến không
quan sát được [31]. Phân tích nhân tố hoạt động
dựa trên nguyên tắc có thể đo lường được và
giảm các biến có chung phương sai, không quan
sát được [32]. Các tiêu chí trong phân tích nhân
tố EFA: 1) hệ số KMO (Kaiser- Meyer-Olkin) là
chỉ số dùng để xem xét sự thích hợp của phân
tích nhân tố. Trị số KMO phải đạt từ 0,5 trở lên
(0,5 ≤ KMO ≤ 1). Nếu trị số này nhỏ hơn 0,5 thì
phân tích nhân tố không phù hợp với tập dữ liệu
nghiên cứu; 2) Kiểm định Bartlett (Bartlett’s test
of sphericity) dùng để xem xét các biến quan sát
trong nhân tố có tương quan với nhau hay không.
Kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê nhỏ hơn
0,05 (sig Bartlett’s Test ≤ 0,05) chứng tỏ các
biến quan sát có tương quan với nhau trong nhân
tố; 3) Trị số Eigenvalue (trị riêng) là một tiêu chí
sử dụng phổ biến để xác định số nhân tố trong
phân tích EFA. Với tiêu chí này, chỉ những nhân
tố có Eigenvalue ≥ 1 mới được giữ lại trong mô
hình phân tích; 4) Tổng phương sai trích (Total
Variance Explained) ≥ 50% cho thấy các mô
hình EFA là phù hợp. Trị số này thể hiện các
Phương pháp AHP được giới thiệu năm 1980
bởi Saaty [33]. AHP là kỹ thuật tạo quyết định,
giúp sắp xếp các chỉ tiêu theo mức độ quan trọng,
từ đó tìm được quyết định cuối cùng hợp lý nhất
[33,34]. Cụ thể, quá trình phân tích phân cấp bao
gồm 4 bước như sau: (1) Xây dựng cấu trúc phân
cấp, (2) Xây dựng ma trận so sánh của các chỉ
tiêu, (3) So sánh cặp các chỉ tiêu theo mức độ
quan trọng, (4) Tổng hợp và xác định trọng số
cuối cùng. Về mặt bản chất, việc tính toán trọng
số cho các chỉ tiêu khác nhau được thực hiện dựa
trên so sánh cặp các yếu tố ảnh hưởng. Tầm quan
trọng giữa hai tiêu chí được cho theo thang điểm
từ 1 đến 9 để thể hiện sự quan trọng cao hơn (từ
rất ít quan trọng đến quan trọng hơn rất nhiều) và
các giá trị nghịch đảo từ 1/9 đến 1 để thể hiện sự
quan trọng thấp hơn. Trong quá trình phân tích
AHP, quan hệ bắc cầu không được thiết lập khi
so sánh cặp. Do đó, để kiểm tra mức độ nhất quán
giữa các cặp so sánh, tỷ số nhất quán (CR) được
sử dụng: nếu CR <10% thì có thể chấp nhận
được, ngược lại nếu CR ≥ 10% thì cần kiểm tra
lại các bước trước [33,34].
Hình 2. Quy trình xác định trọng số bằng phương pháp AHP.
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
51
Bảng 2. Bảng kiểm định KMO và Bartlett's Test
4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of
0,632
4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a. Kiểm định thang đo bằng Cronbach’s Alpha
Sampling Adequacy.
Approx. Chi-Square 603,860
Bartlett's Test of
Sphericity
df
Sig.
120
0,000
Để đảm bảo các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
tại thị trấn Quốc Oai có độ tin cậy, nghiên cứu
đã tiến hành kiểm định thống kê qua chỉ số
Cronbach Alpha. Qua kiểm định thang đo, kết
quả cho thấy hệ số Cronbach Alpha của từng
thang đo đều lớn hơn 0,6. Trong đó, đặc điểm vị
trí được đo lường bởi 5 biến quan sát và có giá
trị Cronbach Alpha là cao nhất (0,779) có nghĩa
độ tin cậy của các biến quan sát trong nhóm này
là cao nhất. Bên cạnh đó, hệ số tương quan biến
tổng (Corrected item- total correlation) đều có
giá trị ≥ 0,3. Do đó không có biến quan sát nào
bị loại. Kết quả này thể hiện, hệ thống thang đo
đảm bảo chất lượng tốt với 18 biến quan sát.
Kết quả kiểm định KMO = 0,632 ≥ 0,5 cho
thấy phân tích nhân tố khám phá phù hợp với tập
dữ liệu nghiên cứu. Kiểm định tính tương quan
giữa các biến quan sát cho thấy hệ số sig = 0,00
(nhỏ hơn ngưỡng 0,05 như đã phân tích ở trên)
cho thấy các biến quan sát có mối tương quan
chặt chẽ trong mỗi nhân tố. Kết quả kiểm định
phương sai trích: phương sai cộng dồn của các
yếu tố là: 66,12%. Như vậy, 66,12% thay đổi của
các nhân tố được giải thích bởi các biến quan sát.
Kết quả phân nhóm các nhân tố cho thấy, hệ
số tải nhân tố của các biến quan sát được giữ lại
đều có giá trị lớn hơn 0,55. Các giá trị này đảm
bảo sự tương quan giữa biến quan sát và các nhân
tố được tạo ra. Trong các biến quan sát được giữ
lại ở nhóm vị trí, biến “khoảng cách đến bệnh
viện” có hệ số tương quan là cao nhất. Như vậy,
từ 4 nhóm nhân tố giả định ban đầu các biến quan
sát đã được sắp xếp vào 5 nhóm (tương ứng với
5 cột): Nhóm vị trí (5 biến quan sát); nhóm chính
sách (3 biến quan sát); nhóm đặc điểm cá biệt (4
biến quan sát); nhóm khu vực (2 biến quan sát);
nhóm môi trường (2 biến quan sát).
Bảng 1. Tổng hợp kết quả phân tích chất lượng
thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha
Số
biến
Biến
Cronbach
Alpha
STT Thang đo
Đặc
quan sát
CB1, CB2,
CB3, CB4,
CB5
VT1, VT2,
VT3, VT4,
VT5, VT6
KV1,
1
2
3
4
điểm
cá biệt
Đặc
điểm
vị trí
Đặc
điểm
khu vực
Chính
sách
5
6
4
3
0,667
0,779
0,664
0,727
Bảng 3. Ma trận xoay các nhân tố
Component
KV2,
KV3, KV4
1
2
3
4
5
VT4
VT2
VT3
VT5
VT1
CS1
CS3
CS2
CB2
CB1
CB5
CB3
KV3
KV4
KV1
KV2
0,796
0,773
0,720
0,710
0,591
CS1, CS2,
CS3
nhà nước
b. Phân tích nhân tố tố khám phá và lựa chọn
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
0,873
0,843
0,643
Nhằm kiểm định các nhân tố trong thang đo
được lựa chọn chính xác hay không, bằng
phương pháp phương sai trích Principal
component analysis, phương pháp xoay Varimax
with Kaiser normalization, nghiên cứu tiến hành
phân tích nhân tố khám phá, ở kết quả phân tích
nhân tố lần 1 và lần 2, hai biến Hướng, KC_KCN
có hệ số tải nhân tố < 0,55 vì vậy yếu tố này được
loại ra khỏi mô hình. Sau khi chạy phân tích nhân
tố lần thứ 3, kết quả phân tích như sau:
0,726
0,696
0,631
0,610
0,887
0,867
0,903
0,839
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
52
4.2. Xác định trọng số, chỉ số các yếu tố ảnh
hưởng phục vụ định giá đất
đông giáp sông Đáy do đó nguồn nước dồi dào,
100% dân cư khu vực thị trấn được sử dụng nước
sạch từ các nhà máy nước, môi trường nước đảm
bảo. Ở phía Bắc thị trấn là khu công nghiệp
Thạch Thất, loại hình khu công nghiệp này chủ
yếu là lắp ráp linh kiện, ô nhiễm không khí chỉ
mang tính chất cục bộ dọc đại lộ Thăng Long,
khu vực dân cư không khí đảm bảo tốt. Do vậy,
ảnh hưởng về môi trường khá hạn chế. Ngoài ra,
thị trấn Quốc Oai là khu vực có trình độ dân trí
cao nhất của huyện Quốc Oai, đây cũng là nơi có
nhiều trụ sở an ninh. Vấn đề an ninh được đảm
bảo tốt trong thị trấn. Do vậy, sự tác động của
nhân tố môi trường, nhân tố khu vực đến giá đất
tại thị trấn Quốc Oai là như nhau và có thể được
đưa ra khỏi mô hình. Như vậy, để phục vụ công
tác định giá đất, hai nhân tố vị trí (trọng số 60%)
và cá biệt (trọng số 40%) với 9 yếu tố thành phần
được đưa vào ma trận so sánh để xác định trọng
số của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Để xác định trọng số của từng nhóm nhân tố
đến giá đất tại địa bàn, nghiên cứu tiến hành thiết
lập ma trận so sánh mức độ quan trọng giữa các
nhóm nhân tố. Từ kết quả đánh giá mức độ quan
trọng của các nhân tố, tiến hành chuẩn hóa ma
trận, tính toán giá trị 휆푚푎푥 và kiểm tra tỉ số nhất
quán CR. Trong trường hợp này, 휆푚푎푥 = 5,16,
CR= 0,04 < 0,1. Do đó, sự nhất quán trong quá
trình đánh giá được đảm bảo. Kết quả phân tích
đa chỉ tiểu cho 5 nhóm nhân tố cho thấy, nhóm
nhân tố vị trí và cá biệt ảnh hưởng mạnh nhất đến
giá đất, với trọng số lần lượt là 0,41 và 0,27.
Bảng 4. Trọng số các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Vị
trí
Chính
sách
Khu
vực
Cá
biệt
Môi
trường
Trọng
số
0,41
0,15
0,09 0,27
0,08
Kết quả phân tích phân cấp thể hiện rằng giá
đất tại thị trấn Quốc Oai phần lớn chịu ảnh hưởng
của các yếu tố loại đường tiếp giáp, khoảng cách
đến các tiện ích như bệnh viện, trung tâm hành
chính, chợ. Ngoài ra, trọng số của các yếu tố
được sử dụng phục vụ định giá hàng loạt.
Đối với công tác định giá đất ở đơn vị cấp thị
trấn, nhóm nhân tố chính sách mang tính vĩ mô
có thể được loại bỏ, bởi sự tác động của chúng
trong cấp này là như nhau. Thị trấn Quốc Oai
nằm ở khu vực ngoại thành thủ đô Hà Nội, phía
Bảng 5. Trọng số của các yếu tố trong nhóm vị trí được đánh giá bời 5 chuyên gia bằng AHP
Phiếu 1 Phiếu 2 Phiếu 3 Phiếu 4 Phiếu 5 Trọng số trung bình
KC_TTHC (VT1)
KC_KĐT (VT2)
KC_Cho (VT3)
KC_BV (VT4)
0,22
0,17
0,26
0,17
0,18
0,21
0,15
0,30
0,18
0,16
0,25
0,15
0,25
0,18
0,17
0,28
0,15
0,25
0,20
0,12
0,23
0,12
0,33
0,17
0,15
0,24
0,15
0,27
0,18
0,16
KC_Truong (VT5)
Bảng 6. Trọng số của các yếu tố trong nhóm cá biệt được đánh giá bời 5 chuyên gia bằng AHP
Phiếu 1 Phiếu 2 Phiếu 3 Phiếu 4 Phiếu 5 Trọng số trung bình
Diện tích (CB1)
Hình dạng (CB2)
Mặt tiền (CB3)
0,12
0,17
0,26
0,45
0,10
0,16
0,28
0,46
0,12
0,16
0,24
0,48
0,11
0,16
0,23
0,50
0,09
0,18
0,27
0,46
0,11
0,17
0,25
0,47
Loại đường (CB5)
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
53
Nghiên cứu tiến hành xây dựng chỉ số ảnh
hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thị trấn Quốc
Oai thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố
đến giá đất nói riêng và của từng nhóm nhân tố
nói chung. Trong đó, chỉ số của từng yếu tố ảnh
hưởng được xác định bằng tích giữa hệ số ảnh
hưởng và trọng số ảnh hưởng đến giá đất, được
xác định theo công thức sau: Iij =Wi.(Kj.Wj)
Trong đó, Iij là chỉ số ảnh hưởng của yếu tố
thứ i ở phân cấp thứ j.
trung bình của từng khoảng chỉ tiêu với mức giá
trung bình của khoảng chỉ tiêu có giá trị cao nhất).
Wj là trọng số ảnh hưởng của phân cấp thứ j
được xác định theo ý kiến chuyên gia.
Cuối cùng, chỉ số ảnh hưởng của từng nhóm
nhân tố được xác định bằng tổng chỉ số của các
yếu tố thành phần trong nhóm nhân tố. Đây là
chỉ số hỗ trợ định giá đất hàng loạt tại khu vực
nghiên cứu.
푛
∑
IT = 푘=1 퐼푘
Wi là trọng số ảnh hưởng của yếu tố i được
xác định theo ý kiến chuyên gia.
Kj là hệ sổ ảnh hưởng của phân cấp thứ j
(được xác định bằng thương số giữa mức giá
Trong đó: IT là chỉ số ảnh hưởng chung của
các yếu tố thành phần, Ik là chỉ số ảnh hưởng của
yếu tố thứ k, n là số yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất.
Bảng 7. Chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhân tố vị trí
Phân cấp khoảng cách
Yếu tố/ Trọng
số (Wi)
<500m
500-1000m
>1000m
Hệ số Trọng số Chỉ số
Hệ số Trọng số Chỉ số Hệ số Trọng số Chỉ số
(Kj)
(Wj)
(Iij)
(Kj)
(Wj)
(Iij)
(Kj)
(Wj)
(Iij)
K/C đến bệnh
viện (0,18)
K/C đến trường
học (0,16)
K/C đến chợ
(0,27)
1,0
0,58
0,103
0,82
0,29
0,042
0,74
0,13
0,018
1,0
1,0
0,55
0,56
0,086
0,152
0,94
0,84
0,28
0,30
0,043
0,067
0,82
0,74
0,17
0,14
0,021
0,028
K/c đến trung
tâm hành chính
(0,24)
K/c đến khu đô
thị (0,15)
1,0
1,0
0,54
0,54
0,129
0,079
0,93
0,83
0,31
0,29
0,068
0,036
0,75
0,78
0,15
0,17
0,027
0,020
Bảng 8. Chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhân tố cá biệt
Yếu tố / Trọng số (Wi)
Phân cấp yếu tố Trọng số (Wj) Hệ số (Kj) Chỉ số (Iij)
<50 m2
50-100 m2
>100 m2
4-6 đỉnh
7-9 đỉnh
>9 đỉnh
<20o
0,18
0,56
0,26
0,54
0,32
0,14
0,54
0,31
0,15
0,73
0,17
0,10
0,15
0,30
0,55
0,74
1,0
0,9
0,014
0,062
0,026
0,060
0,033
0,015
0,030
0,015
0,006
0,345
0,052
0,026
0,029
0,070
0,141
Diện tích
(0,11)
1,0
Sổ đỉnh
0,95
0,92
1,0
(0,67)
Hình dạng
(0,17)
Độ rộng góc
20-40o
0,87
0,80
1,0
(0,33)
> 40o
Loại 2
Loại đường
Loại 5
Loại 6
< 5 m
5 – 10 m
>10 m
0,66
0,57
0,81
0,90
1,0
(0,47)
Mặt tiền
(0,25)
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
54
Với mục tiêu xây dựng bản đồ giá đất,
giá đất xây dựng từ bộ chỉ số ảnh hưởng. Hồi quy
theo trọng số địa lý (GWR) là kỹ thuật hồi quy
cục bộ được sử dụng để ước tính mối quan hệ
giữa biến độc lập và biến phụ thuộc theo không
gian [36]. Trong lĩnh vực định giá đất, đây là
phương pháp được sử dụng phổ biến nhằm xác
định mức độ đóng góp của biến độc lập đối với
biến phụ thuộc. Ngoài việc thể hiện mối quan hệ
giữa các biến, mô hình GWR còn cho phép giải
thích mối quan hệ giữa biến phụ thuộc và các
biến độc lập thay đổi theo không gian. Kết quả
mô hình hồi quy trọng số địa lý của 126 giá thu
thập, với biến phụ thuộc là giá đất, biến độc lập
là chỉ số vị trí (I_vitri), chỉ số cá biệt (I_cabiet)
như sau:
nghiên cứu tiến hành thu thập dữ liệu về giá thị
trường của các thửa đất nằm trong khu vực.
Trong nghiên cứu này, giá đất tại thị trấn Quốc
Oai chịu ảnh hưởng từ 9 yếu tố thành phần và
được thể hiện thông qua chỉ số nhân tố chung (là
giá trị trung bình trọng số của chỉ số nhân tố vị
trí và nhân tố cá biệt). Như vậy, giá đất thị trường
tại thị trấn Quốc Oai được xác định dưới dạng
sau:
G = IT* GQC
Trong đó: G là giá đất của thửa đất cần xác
định, IT là chỉ số ảnh hưởng chung, GQC là giá
quy chuẩn (đã được tách các yếu tố ảnh hưởng
khỏi giá đất). Giá quy chuẩn GQC được xác định
là thương số giữa giá đất thu thập được và chỉ số
ảnh hưởng chung (IT).
Bảng 9. Kết quả hồi quy GWR
Variable
Coefficient
Residual
Intercept
6,06
I_vitri
20,74
0,01
I_cabiet
14,08
Giá trị GQC của toàn bộ khu vực được xác
định bằng phương pháp nội suy giá của 126 điểm
giá thu thập trên thị trường. Trong nghiên cứu
này, phương pháp nội suy trị trung bình trọng số
(IDW) được sử dụng để nội suy giá đất, vì trong
ba phương pháp nội suy IDW, Kriging, Spline
thì phương pháp IDW thường cho kết quả tốt hơn
[35]. Để tính giá đất quy chuẩn trung bình cho
các thửa đất, công cụ Zonal Statistic as Table
được sử dụng, giá đất quy chuẩn trung bình của
các thửa đất thu được ở trường MEAN. Mỗi thửa
đất riêng biệt có chỉ số ảnh hưởng của các yếu tố
là khác nhau, do đó để tính giá đất cho các thửa
đất, nghiên cứu tính giá đất cho từng thửa đất.
Giá đất này được xác định bằng tích giữa giá quy
chuẩn trung bình và chỉ số ảnh hưởng chung của
thửa đất đó. Kết quả thu được bản đồ giá đất tại
thị trấn Quốc Oai, với giá đất trung bình là 13,54
triệu đồng/m2, giá cao nhất dao động từ 27 - 28
triệu đồng/m2 thuộc khu vực trung tâm thị trấn.
Các thửa đất nằm trong các làng mức giá chỉ từ
7 triệu đồng/m2.
R2 adjusted
0,8115
Để đánh giá hiệu suất của mô hình GWR,
chỉ số R2 hiệu chỉnh được sử dụng. R2 đại diện
cho hệ số xác định và đo lường mức độ phù hợp
của dữ liệu, giá trị R2 có giá trị nằm trong khoảng
[0;1] [37]. Giá trị R2 hiệu chỉnh là 0,8115 cho
thấy 81,15%, giá đất được tại thị trấn Quốc Oai
được giải thích bởi các biến trong mô hình. Hệ
số phần dư là 0,01 gần với giá trị 0, có nghĩa sự
khác biệt giữa giá trị quan sát và giá ước tính là
rất ít. Kết quả thể hiện mô hình phù hợp với tập
dữ liệu nghiên cứu. Như vậy, mô hình giá đất ở
đô thị tại thị trấn Quốc Oai được xác định bởi
công thức:
푃 = 6,06 + 20,74. 푉푖푡푟푖 + 14,08. 퐶푎푏푖푒푡 + 0,01
Kết quả hồi quy 훽 cho thấy, khi giá trị chỉ số
vị trí tăng lên 0,1 đơn vị giá đất ở đô thị tại thị
trấn Quốc Oai tăng 2,074 triệu đồng/m2 và ngược
lại. Khi giá trị chỉ số Cá biệt tăng 0,1 đơn vị, giá
đất ở đô thị tại thị trấn Quốc Oai tăng 1,408 triệu
đồng/m2. Theo kết quả hệ số hồi quy, nhân tố vị
trí (훽 = 20,74) là nhân tố có mức độ ảnh hưởng
rất cao đến giá đất ở đô thị ở thị trấn Quốc Oai,
nhân tố cá biệt có hệ số 훽 =14,08. So sánh tỉ lệ
ảnh hưởng của hai nhân tố này đến giá đất với
trọng số xác định bằng phương pháp phân tích
4.3. Đánh giá độ tin cậy của kết quả
Để so sánh mức độ phù hợp của chỉ số ảnh
hưởng của các yếu tố đến giá đất của khu vực thị
trấn Quốc Oai. Tác giả lựa chọn phương pháp
hồi quy trọng số địa lý (Geographically
Weighted Regression) để đối sánh với kết quả
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
55
thứ bậc (AHP), kết quả cho thấy sự chênh lệch
không đáng kể khi xác định bởi hai phương pháp.
giá đất ở đô thị là nhân tố vị trí (0,41) và nhân tố
cá biệt (0,27). Ngoài ra, phương pháp phân tích
đa chỉ tiêu AHP được sử dụng nhằm xác định
trọng số của các chỉ tiêu thành phần trong các
nhóm nhân tố. Trọng số của các yếu tố này được
đưa vào quá trình xây dựng chỉ số ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất, phục vụ công tác định giá
đất hàng loạt. Kết quả kiểm định thể hiện giá đất
xác định bằng chỉ số ảnh hưởng có sự chênh lệch
ít so với phương pháp GWR, với 89,01% chênh
lệch dưới 2,5 triệu đồng/m2.
Sử dụng kết quả mô hình hồi quy trọng số
địa lý để định giá đất cho khu vực thị trấn Quốc
Oai, kết quả thu được giá đất thị trường của từng
thửa đất. So sánh mức độ chênh lệnh về giá đất
thực hiện bằng phương pháp sử dụng chỉ số ảnh
hưởng của yếu tố và phương pháp GWR, có thể
thấy rằng, kết quả của hai phương pháp khá tốt,
mức độ chênh lệch không nhiều. Giá trị độ lệch
trung bình là 0,004 triệu đồng/m2, độ lệch chuẩn
là 1,64 triệu đồng/m2. Trong đó số thửa có mức
chênh lệch nhỏ hơn 1,64 triệu đồng/m2 chiếm
72,5%, số thửa có mức chênh lệch nhỏ hơn 2,5
triệu đồng/m2 chiếm tỉ lệ 89,01% tổng số thửa
được định giá.
Tài liệu tham khảo
[1] Nzau, Modelling of influecen of urban sub-centres
on spatial and temporal urban land value pattern,
Case study of Nairobi, Kenya, Enschede, The
Netherlands: International Institute for Aerial
Survey and Earth Sciences (ITC), 2003.
[2] D.Demetris, The assessment of land valuation in
land consolidation schemes: The need for a new
land valuation framework, Land Use Policy 54
2016.03.008.
[3] G.Noelia, M.Gámez, E.Alfaro, ANN+ GIS: An
automated system for property valuation,
Neurocomputing 71 (2008) 733-742. https://
doi.org/10.1016/j.neucom.2007.07.031.
[4] X.Zhao, Q.Li, Integrating the empirical models of
benchmark land price and GIS technology for
sustainability analysis of urban residential
development, Habitat International 44 (2014) 79-92.
Hình 3. Biểu đồ phân bố chênh lệch giá đất
của hai phương pháp.
[5] L.K. Ninh, Factors affecting the price of peri-
urban land in the Mekong Delta, Journal of Asian
Business and Economic Studies 254 (2011) 11-17
(in Vietnamese).
5. Kết luận
[6] N.Q.Hoa, N.H. Duong, Building a model of mass
land valuation for Go Vap district, Ho Chi Minh
City, Journal of Asian Business and Economic
Studies 26(3) (2016) 82-103 (in Vietnamese).
Từ dữ liệu điều tra khảo sát thực địa về các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực nghiên
cứu, phương pháp phân tích nhân tố khám phá
(EFA) và hệ thống thông tin địa lý (GIS) có khả
năng đánh giá thang đo và phân nhóm các nhân
tố ảnh hưởng đến giá đất. Qua kết quả phân tích
nhân tố khám phá về các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất tại thị trấn Quốc Oai, 5 nhóm nhân tố có
ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: vị trí, chính
sách, cá biệt, khu vực, môi trường. Trong đó, 2
nhân tố được đánh giá quan trọng nhất đối với
[7] F.L. Paulo, P. Belfiore, Principal Component
Factor Analysis, Multivariate Exploratory Data
Analysis, Elsevier Inc., 2019, pp.383-438.
[8] J.B. Nichols., S.D. Oliner, M.R. Mulhall, Swings
in commercial and residential land prices in the
United States, Journal of Urban Economics 73(1)
06.004.
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
56
[9] V.Willy, Land value and price of land, Land use,
2018.09.008.
land cover and soil sciences 3, UNESCO-EOLSS,
2005.
[20] H.V. Dung, Identify factors that affect real estate
prices, Journal of Finance 11 (2016) 54-57 (in
Vietnamese).
[10] G. George, P. Tatian, K. Pettit, Supportive
Housing and Neighborhood Property Value
Externalities, Land Economics 80 (2004) 33-54.
[21] H. Shougeng, S. Yang, W. Li, C. Zhang, F. Xu,
Spatially non-stationary relationships between
urban residential land price and impact factors in
Wuhan city, China, Applied Geography 68 (2016)
006.
[11] K. Nasr, B.A. Portnov, Economic, demographic
and environmental factors affecting urban land
prices in the Arab sector in Israel, Land Use Policy
2015. 08.031.
[22] J. Hair, W.C. Black, B.J. Babin, R.E. Anderson,
Multivariate Data Analysis, Pearson, 2009.
[12] M. Jafar, R. Samadi, A. Hosseini, Evaluating and
analysis of socio-economic variables on land and
housing prices in Mashhad, Iran, Sustainable
Cities and Society 41 (2018) 695-705. https://
doi.org/10.1016/j.scs.2018.06. 022.
[23] B. Shenavr, S.M. Hosseini, Comparison of multi-
criteria evaluation (AHP and WLC approaches)
for Land capability assesment of Urban
development in GIS, International Journal of
geomatics and geosciences 4 (2014) 435-446.
[13] N. Hiroki, Relationship among land price,
entrepreneurship, the environment, economics,
and social factors in the value assessment of
Japanese cities, Journal of Cleaner Production 217
2019.01.201.
[24] P.S. Liem, T.V. Tuan, Building Land Price Zone
in Rural Areas: A Case Study of Duong Quang
Commune, Gia Lam District, Hanoi City, Vietnam
Journal Agriculture Science 16 (2018) 601-612 (in
Vietnamese).
[14] WHO, Burden of Disease From Environmental
Noise The World Health Organization, 2011.
[25] C.R. Bollinger, K.R. Ihlanfeldt, D.R. Bowes,
Spatial Variation in Office Rents within the
Atlanta Region, Urban Studies 35 (1998) 1097-
[15] B. Nir, D. Lavee, The Benefits and Costs of Noise
Reduction, Journal of Environmental Planning
org/10.1080/713676703.
[26] B. Rabia, A.C. Aydinoglu, Providing land value
information from geographic data infrastructure
by using fuzzy logic analysis approach, Land Use
j.landusepol.2017.07. 029.
[16] K.K. Sik, S.J. Park, Y.J. Kweon, Highway traffic
noise effects on land price in an urban area,
Transportation Research Part D: Transport and
org/10.1016/j.trd.2007.03.002.
[27] O. Evren, V. Dokmeci, G. Kiroglu, G. Egdemir,
Spatial Analysis of Residential Prices in Istanbul,
European Planning Studies, 15 (5) (2007) 707-721.
[17] M.D. Carlos, Does noise have a stationary impact
on residential values?, Journal of European Real
org/10.1108/1753926091099 9992.
[28] N.D. Tho, N.T.M. Trang, Researching Marketing
Sciences - Applying SEM linear structure model
in business administration, Publisher of National
University of Ho Chi Minh City, 2007 (in
Vietnamese).
[18] D.M. Faris, Estimating land value uplift around
light rail transit stations in Greater Kuala Lumpur:
An empirical study based on geographically
weighted regression (GWR), Research in
Transportation Economics 74 (2019) 10-20.
[29] J. Nunnally, Psychometric Theory, New York :
McGraw-Hill, US, 1994.
[30] H. Trong, C.N.M. Ngoc, Analyze research data
with SPSS, Hong Duc Publishing House, 2008 (in
Vietnamese).
[19] M. Sathita, A. Fukuda, V. ichiensan, V.
Wasuntarasook (2018), Hedonic pricing model of
assessed and market land values: A case study in
Bangkok metropolitan area, Thailand, Case
Studies on Transport Policy, Available online 21
[31] A.F.M. Alkarkhi, W.A.A. Alqaraghuli, Factor
Analysis, Easy Statistics for Food Science with R,
143-159, Elsevier, 2019.
D.Q. Cuong, T.Q. Binh / VNU Journal of Science: Earth and Environmental Sciences, Vol. 36, No. 2 (2020) 45-57
57
[32] J.B. David, M. Knott, I. Moustaki, Latent Variable
Models and Factor Analysis: A Unified Approach,
Wiley, UK, 2011.
ward, Hai Ba Trung district, Hanoi city), Project
VNU - QG.08.14, 2010 (in Vietnamese).
[36] L. Binbin, M. Charlton, A.S. Fotheringhama,
Geographically Weighted Regression Using a
Non-Euclidean Distance Metric with a Study on
London House Price Data, Procedia Environmental
j.proenv. 2011.07.017.
[33] S. Thomas, The analytic hierarchy process,
MCGraw-Hill, New York, 1980.
[34] S. Thomas, The analytic hierarchy process- What
it is and how it is used, Mathl Modelling 9 (1987)
161-176. https://doi.org/10.1016/0270-0255(87)
90473-8.
[37] A.S. Fotheringham, C. Brunsdon, M. Charlton,
Geographically Weighted Regression-The Analysis
of Spatially Varying Relationships, Wiley,
University of Newcastle, UK, 2002.
[35] T.Q. Binh, L.P. Thuy, Đ.T.M. Tam, Researching
to build grassroots land information system
software in urban areas (case study of Nguyen Du
13 trang
9900
Free
Bạn đang xem tài liệu "Ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích thứ bậc (AHP) trong định giá đất ở đô thị trên địa bàn thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- ung_dung_phuong_phap_phan_tich_nhan_to_kham_pha_efa_va_phan.pdf
