Tóm tắt Luận án Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở
LỜIMỞ ĐẦU
1. Tínhcấp thiếtcủa đề tài
Với những đặc điểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm đặc thù và được
định giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng đối với sản phẩm này. Trên thực tế
việc định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cụ
thể: Trong năm 2007 thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh
nhau xếp hàng để đăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia
Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại đường Lê Văn Lương
kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi đó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, điều
kiện mua và có vị trí tương đồng, đặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên,
thậm chí còn được đưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu
áp dụng phương pháp so sánh để định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp
này lại được xây dựng trên các quan điểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới,
về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng đã sử
dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi định giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong
một vùng hay một tuyến đường giới hạn, mà không gắn liền với các thông số đặc trưng của cấu
trúc các đô thị cụ thể và như vậy không thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở
thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi được đặt ra là, mô hình
định giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới và cần có những điều kiện gì để áp dụng
hiệu quả mô hình này tại Việt Nam?
Xuất phát từ những lý do đó, tác giả luận án đã chọn đề tài “Định giá nhà ở thương mại xây
dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” để làmchủ đề nghiên cứu
của mình.
2. Mục đích, ý nghĩa luậnán
a/ Mục đíchnghiêncứucủa luậnán
Phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD
nhà ở, từ đó đưa ra cácnhómgiải pháp và kiếnnghị nhằmhoàn thiện công tác này .
b/ Ýnghĩa nghiêncứu của luậnán
- Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến vấn đề nhà ở thương mại xây
dựng mới .
- Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác
định giá nhà ở thương mại xây dựng mới để tham khảo trong quá trình đưa ra các quyết định quản
lý và kinh doanh.
3. Câuhỏi nghiêncứu
- Công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở còn có những vấn đề gì
bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn đến các vấn đề bất cập và tồn tạiđó?
1
- Giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá có phù hợp với nhu cầu của
thị trườngvà đảmbảo mục tiêu của doanh nghiệp?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNĐTXD&KD
nhà ở?
-Các DNĐTXD&KD nhà ởcần làmgì để hoàn thiện công tác định giá nhà ởTMXDM?
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiêncứu
Luận án tiến hành nghiên cứu công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các
doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, chủ yếu tập trung vào TP Hà
Nội và TPHồ Chí Minh
Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực định giá nhà ở thương mại xây dựng
mới tại các DNĐTXD&KDnhà ởvà tập trung vào giai đoạn 2008 -2012.
5. Các kết quả nghiên cứudự kiến
Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, luận án dự kiến đóng góp những điểm mới
sau đây:
- Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ởthương mại xây dựng mới, từ đó làmcăn cứ
cho việc xác định cácbiến phục vụ cho việc xây dựng hàmhồi quy định giá nhà ởTMXDM.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh của các yếu tố đó đến giá nhà chung cư
TMXDM.
- Đề xuất nhómcác giải pháp để hoàn thiện và giải quyết các vấn đề còn tồn tại của công tác
địnhgiá nhà TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở.
CHƢƠNG1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng hợpcác công trìnhnghiên cứuliênquan đến vấnđề nghiêncứu
1.2 Nhậnxétvà đánh giá các công trìnhnghiêncứu
1.2.1. Cơsởlý thuyết
Hầu hết các công trình nghiên cứu đều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương pháp,
nguyên tắc và quy trìnhxác định giá bất động sản.
1.2.2. Các phương pháp nghiêncứu
Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các
nghiên cứu đều được áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng; trong đó
phần lớn các nghiên cứu đều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể, đồng thời thu thập số
liệu qua quan sát thực tế để sử dụng cho việc phân tích hàmhồi quy.
1.2.3. Các đóng góp vàmối liênhệ của các công trình nghiêncứu
- Cơ sở xác định giá nhà và phương pháp xác định giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm
căn cứ để xác định được mức giá cơbản.
- Các nghiên cứu khoa học đã chỉ ra tính phức tạp của định giá nhà ở TMXD, bởi vì giá nhà
ởTMXD mới nói riêngvà giá BĐSnói chungảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.
2
-Các nhà khoa học đã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của định gía BĐS, tuy nhiên chưa
đưa ra được quy trình và nguyên tắc của định giá nhà ởTMXDM.
1.3. Những hạnchế và khoảng trống cầntiếptục nghiêncứu
- Các nghiên cứu chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá mà nghiên cứu đưa ra có thực
sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các doanh nghiệp đưa ra hay không
- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn đề và tìm ra quy luật cho quan điểm của
mình ở một thị trường cụ thể
- Một số tác giả này đã áp đặt quan điểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do
vậy quá trình nghiên cứu đều hướng theo quan điểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu
tính khách quan
- Việc định giá BĐS đối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào đi vào nghiên
cứu một cách đầy đủ
-Việc định giá nhà ởTMXDM chủ yếu bằngkinhnghiệmmang tínhđịnh tính để định giá..
-Tổ chức hoạt động định giá chưa có sự thốngnhất
- Thế giới đã đưa ra mô hình định lượng để ứng dụng định giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với
thế giới, với thị trường BĐS phát triển có tính ổn định cao, việc vận dụng trong điều kiện ở Việt
Namchưa có một nghiên cứu nào cụ thể
CHƢƠNG2. CƠ SỞ LÝLUẬNCỦA ĐỊNHGIÁ NHÀỞ THƢƠNGMẠI
XÂY DỰNG MỚITẠIDOANHNGHIỆPĐẦUTƢ, XÂY DỰNG
VÀ KINHDOANH NHÀ Ở
2.1. Định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới của doanh nghiệp đầu tƣ, xây dựng và kinh
doanhnhà ở
2.1.1. Khái niệmnhà ở thương mại và địnhgiá nhà ởthương mại xây dựng mới
2.1.1.1. Khái niệmnhàở thương mại
Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ đã quy định “Nhà ở
thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tếđầu tưxây dựng để bán, cho
thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong đó, nhà ở được đầu tư xây dựng để bán và cho thuê
sẽ có hai hình thức cơ bản là đầu tư xây dựng mới hoàn toàn và đầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp”
(12).
2.1.1.2. Khái niệmđịnhgiá nhà ở thương mại xây dựng mới
Khái niệmđịnhgiá tài sản
Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường
tại một điểm, thời điểmnhấtđịnh theo tiêu chuẩn Việt Namhoặc thông lệ quốc tế.
Khái niệmđịnhgiá bấtđộng sản
3
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất
định với những phươngpháp phù hợp.
Khái niệmđịnhgiá nhàở
Định giá nhà ở được hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác định bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sửdụng đãđược xácđịnh, tại một thời điểmxác định.
Khái niệmđịnhgiá nhàở thương mại xây dựng mới
Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở
thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở xác định giá bán hoặc cho thuê
đối với một nhà ở cụ thể, tại một thời điểm xác định dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạngcủa nhà ở đó và tuân theo cơ chế thị trường tạithời điểmđịnh giá.
Như vậy, định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và
kinh doanh nhà ở có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại
các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các
phương pháp định giá nhà ở để xác định mức giá bán tại thời điểm doanh nghiệp cần định giá để
đáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.
Thời điểmđịnh giá nhàở tại các DNĐTXD&KDnhà ở:
Thông thường các DNĐTXD&KD nhà ở sẽ định giá nhà ở TMXDM tại 03 thời điểm
trong quá trình đầu tư dự án đó là: Định giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, định giá tại
thời điểmđược phép huy động vốn đầu tư chodự án và định giá bán khi dự án hoàn thiện.
-Định giá nhà ở TMXDMphục vụ xây dựnghồ sơ dựán
- Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm được phép huy động vốn của khách hàng theo
quy định
-Định giá nhà ở TMXDMtại thời điểmdựánhoàn thành phần thô
2.2.2. Mục đích, nguyên tắc và đặc điểm của định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp
đầutưxây dựng kinh doanhnhà ở
2.2.2.1. Mục đích
Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc định giá để thực hiện mục
tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là: Để tồn tạitrong lúc kinh tế suy thoái, để kiếmdoanh thu tối đa
trước mắt, để chiếmvị trí dẫn đầu.
2.2.2.2. Nguyên tắc định giá nhà ở thương mạixây dựng mới
2.2.2.3. Đặc điểm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư kinh
doanh nhà ở
-Việc định giá nhà ởthương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹthuật định giá mà còn
phải gắn mục đích địnhgiá.
- Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình
định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng
của định giá.
4
- Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản
ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng.
2.2. Quy trình tổ chức và phƣơng pháp định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp
đầutƣ xây dựng kinh doanhnhà ở
2.2.1. Quy trìnhtổ chức địnhgiá nhà ởTMXDM tại các DNĐTXD&KDnhà ở
Nhóm1:
Doanh nghiệp sẽ thành lập tổ định giá trên cơ sở huy động các thành viên của các phòng
chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách định giá và đề xuất giá với lãnh
đạo doanhnghiệp quyết định.
Nhóm2:
Lãnh đạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh
nghiệp cung cấp để trực tiếp tiến hành định giá và quyết định mức giá nhà ở cho dự án của doanh
nghiệp đang tiến hànhđầu tư.
Nhóm3:
Mô hình quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM nhóm này được thực hiện như nhóm
thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh đạo doanh nghiệp quyết định mức
giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm định mức giá mà tổ định giá của doanh nghiệp đã đề xuất
với ban Lãnh đạo của doanh nghiệp.
Nhóm4:
Đối với nhóm này, việc tổ chức định giá được doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức định
giá độc lập định giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức định giá độc lập để quyết định
mức giá.
2.2.2. Phương pháp địnhgiá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KDnhà ở
Đối với định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp
được sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn
khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp
chi phí và phương pháp đầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương
pháp phái sinh của 3 phương pháp trên.
2.2.3. Phương pháp địnhgiá ẩn(Hedonic)
a. Cơ sở lý luận
Thuật ngữ Hedonic được sử dụng để mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các
thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong
muốn"(Goodman, 1998: 292)(59). Rosen (1974: 34)(87)
b. Nền tảng lý thuyết mô hình định giá Hedonic
Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) đã có một bài nhận định xuất sắc về sự phát
triển lý thuyết của mô hình định giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị
của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà
còn đo lường sởthích người mua tác động ra sao đến giá nhà.
5
c. Lịch sửban đầu của mô hình Hedonic
d. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic
e. Các thành phần trong mô hình Hedonic
Từ quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trên đây cho thấy, phần lớn các nghiên cứu khi ứng
dụng mô hình Hedonic đều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc của
nhà, khu dân cư và các thuộc tính của chúng. Sau đây tác giả sẽ làmrõ về những nghiên cứu này.
Thứnhất thuộc tính vị trí
Thứhai thuộc tính kết cấu
Thứba thuộc tính khu dân cư
2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá ởthƣơng mại xây dựng mới
Mục tiêu của doanh nghiệp; Chi phí sản xuất của doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí của khách hàng khi
chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức và qui trình định giá nhà ở thương mại xây dựng mới; Lựa
chọn phương pháp định giá thích hợp; Hệ thống thông tin định giá; Đội ngũ nhân lực; Các nhân tố
về điều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt động của
thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường BĐS; Nhận thức của người định giá về các
nhân tố ảnh hưởngđếngía nhà ởTMXDM
CHƢƠNG3. PHƢƠNGPHÁPNGHIÊN CỨU
3.1. Khung lý thuyết nghiêncứuvà cáchtiếpcậnnghiêncứu
Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về định giá nhà ở TMXDM tại cácDNĐTXD&KD nhà ở
để xác định vấn đề nghiên cứu, luận án đưa ra khung nghiên cứu như sau:
3.1.1 Khung lý thuyết
Sơđồ3.1:Khunglýthuyếtnghiêncứuvềđịnhgiánhàở TMXDM
6
3.1.2 Khung nghiêncứuvà cáchtiếp cậnnghiêncứu
Mụctiêuhoànthiệncôngtácđịnhgiá
nhàởTMXDMtạicác
Nộidungcôngtácđịnh
giánhàởTMXDM
TổchứcđịnhgiánhàởTMXDMtại
cácDNĐTXD&KDnhàở
DNĐTXD&KDnhàở
- Đặc điểm và nguyên tắc
- Chính sách và căn cứ của DN trong
- Lựa chọn và xây dựng được mô hình
địnhgiánhàởTMXDM
địnhgiánhàởTMXDM
tổchứcđịnhgiáphùhợpvớiDN
- Mô hình tổng quát về tổ
chức định giá nhà ở
TMXDM
- Các mô hình tổ chức cơ bản đã được
các DNĐTXD&KD nhà ở triển khai
trongquátrìnhđịnhgiánhàởTMXDM
-Điều chỉnh và xâydựngquytrình định
giá nhà ở TMXDM đảm bảo tính khoa
họcvàgiảmthiểuchiphí.
- Quy trình khung định giá
nhàởTMXDM
-CácquytrìnhđịnhgiánhàởTMXDM
đượccácDNtổchứcthựchiện.
- Lựa chọn và ứng dụng phương pháp
định giá nhà ở TMXDM phù hợp với
đặc thù DN và thị trường, có căn cứ
khoahọc,tínhlinhhoạtvàkhảthicao.
- Các phương pháp định
giánhàởTMXDM
- Mức độ sử dụng và tính hiệu quả của
các phươngpháp định giá được các DN
sửdụng.
- Các điều kiện về nhân sự, pháp lý, cơ
sở dữ liệu thông tin để đáp ứng được
mụctiêuhoànthiện.
- Các nhân tố ảnh hưởng
đến định giá nhà ở
TMXDM.
- Chính sách, phương pháp và căn cứ
điều chỉnh giá sau định giá nhà ở
TMXDMcủacácDN.
Sơ đồ 3.2: Khung nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác định giá
nhà ởTMXDM tại các DNĐTXD&KDnhà ở
3.2. Quy trìnhnghiên cứu
Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứutheo quy trình sau đây
(sơđồ 1.2):
Nghiên cứu tổng quan và xin ý
kiến chuyên gia trong lĩnh vực
định giá BĐS
Xác định vấn đề
nghiên cứu
Xây dựng khung
lý thuyết về định giá
nhà ở TMXDM
Phân tích thực trạng định
giá nhà ở TMXDM tại các
DNĐTXD&KD nhà ở
Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ĐGBĐS.
Phỏng vấn sâu Lãnh đạo, chuyên viên chuyên trách
định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở.
Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác định nhóm
nhân tố ảnh hƣởng giá nhà ở TMXDM.
Đánh giá thực trạng định gía nhà ở
TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở
Điều tra bằng phiếu khảo sát đối với khách hàng đã mua
nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội
Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở
Sơđồ 3.3: Quy trình nghiêncứucủa luậnán
3.3. Phƣơng phápnghiêncứu
Để giải quyết được các vấn đề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án đã tiến
hành các phương phápnghiên cứu sau đây:
3..3.1. Phương pháp thu thập thông tin
3.3.2. Phương pháp tổng hợp thông tin
3.3.3. Phương pháp phân tích và xửlý thông tin
7
CHƢƠNG4. THỰC TRẠNG ĐỊNHGIÁ NHÀ ỞTHƢƠNG MẠI XÂYDỰNG MỚI
TẠICÁC DOANH NGHIỆPĐẦUTƢ, XÂY DỰNG VÀKINHDOANH NHÀỞ
4.1. Tổng quanvề pháttriển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua
4.1.1. Kết quả phát triểnnhà ở trong thời gianvừa qua
Với các chính sách mà Nhà nước đã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà ở đã
đạt được những kếtquảđáng khích lệ. Có thể đánh giá kết quả ởcác mặt sau đây:
-Về số lượng nhà ở vàhệ thống các đô thị
-Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước
-Về hệ thống đô thị trong cả nước:
-Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn
4.1.2. Tăng trưởng về diệntíchnhà ở
-Tính trong phạmvi cảnước
-So sánh khu vực đô thị và khu vực nông thôn
4.1.3. Chất lượng nhà ởvà quy mô cănhộ
4.1.4. Về tài chính nhà ở
4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanhnghiệp thamgia phát triểnnhà ở
Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng năm tăng lên từ 20-50%. Tính đến
năm2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng gấp 5 lần sovới năm2002.
4.2. Thực trạng định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tƣ, xây
dựng và kinh doanhnhà ở
4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ởthương mại tại Việt Nam
Thực trạng giá cả nhàở thương mại để bán
Đối với thị trường căn hộ
-Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh
-Tại thị trường TP. Hà Nội
Thực trạng giá cả nhàở thương mại cho thuê
4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại
các doanhnghiệp đầutư, xây dựng và kinhdoanhnhà ở
4.2.2.1. Chính sách củacác doanh nghiệp về định giá nhà ở
Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác định giá cho sản
phẩmnhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đã xemxét các quan điểmchính sách sau
đây về vấn đề xác định giá nhà ở, đó là xác định giá cho sản phẩm mới, xác định giá có chiết khấu
và bù trừ, xác định giá để kích thích tiêu thụ vàxác định giá phân biệt.
4.2.2.2. Căn cứxác định giá nhà của các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
-Đơn giá xây dựng
-Khung giá chuyển quyền sử dụng đất:
8
-Lãi suất ngân hàng
-Quan hệ cung cầu nhàở
4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư
kinhdoanhnhà ở
Từ thực tế nghiên cứu chưa có một doanh nghiệp nào có một mô hình tổ chức định giá hoàn
thiện, chủ yếu là thành lập tổ định giá khi có dự án triển khai và tự giải thể sau khi xác định xong
giá bán cho dự án.
4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư
kinhdoanhnhà ở
Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt động định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở cho thấy,
cả bốn nhóm quy trình được trình bầy tại mục 3.2.3.1 của luận án đều được sử dụng. Tuy nhiên số
lượng doanh nghiệp áp dụng các nhómquy trình là khác nhau và mức độ áp dụng triệt để quy trình
đó cũng khác nhau. Mức độ áp dụng từng nhóm quy trình của các doanh nghiệp qua số liệu điều
tra của luận án như sau:
Bảng số 4.3:Tỷ lệ ápdụng các nhóm quy trìnhđịnhgiá nhà ở TMXDM của
DNĐTXD&KD nhà ởtại thời điểm năm 2012
STT
Nhómquy trình
Nhóm quy trình 1
SốlƣợngDNápdụng
48
TỷlệDNápdụng (%)
1
2
3
4
58,54
20,73
6,10
Nhóm quy trình 2
Nhóm quy trình 3
Nhóm quy trình 4
Tổngcộng
17
5
12
82
14,63
100,00
Nguồn:Thống kê từkếtquả khảo sát và điều tra của luận án
4.2.3.1. Thực trạng cácDNĐTXD&KDnhà ở áp dụng nhómquy trình 1
Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức
giá giao dịch bình quântrên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau:
Bảng 4.4:Mức giá đƣợc địnhgiá quy trình 1 tại các thời điểm khác nhau
của DNĐTXD&KD nhà ở tại mộtsố dự án
Giátại thời
điểmđƣợc
phépbán
Giábánbántại
thời điểmdự án
Giátại thời điểm
lậphồsơ
STT
Têndựán
hoànthành
(triệuđồng/m2)
(triệuđồng/m2) (triệuđồng/m2)
CCM3-4 –NguyễnChíThanh
CCGeleximco
27,5
12,5
5,5
32,5
16,6
7,5
35,1
1
2
3
4
5
6
17,0
17,5
15,1
13,9
31,5
CCAnsinh
CCAnhBình–Q. TânPhú
CCTWINTower–Q. BìnhTân
CCVườnXuân–NguyễnChíThanh
8,7
17,1
15,8
31,5
6,5
26,5
Nguồn:Kết quả điều tra khảo sát của luận án
9
4.2.3.2. Thực trạng cácDNĐTXD&KDnhà ở áp dụng nhómquy trình 2
Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức
giá giao dịch bình quântrên thị trường được thể hiện qua bảng số liệusau:
Bảng 4.5:Mức giá đƣợc địnhgiá theo quy trình2 tại các thời điểm khác nhau
của DNĐTXD&KD nhà ở tại mộtsố dự án
Giábánbántại
Giátại thời
Giátại thời điểm
đƣợcphépbán
thời điểmdự án
điểmlậphồsơ
STT
Têndựán
hoànthành
(triệuđồng/m2) (triệuđồng/m2)
(triệuđồng/m2)
1
2
3
4
5
6
CCLêVăn Lương -Hacinco
CCN07B1 KĐT Dịch vọng
CCEra–Q. Tân bình
7,5
26,5
5,2
13,5
16,0
24,5
17,5
15.5
15,0
17,5
25,6
14,.0
11,9
17,0
21,5
CCHoàng Anh GL–Đànẵng
CCCT2 Ngô Thì Nhậm-HĐ
CCN4A-B Lê Văn Lương
4,8
10,5
9,7
Nguồn:Kết quả điều tra khảo sát của luận án
4.2.3.3. Thực trạng cácDNĐTXD&KDnhà ở áp dụng nhómquy trình 3
Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức
giá giao dịch bình quântrên thị trường được thể hiện qua bảng số liệusau:
Bảng 4.6:Mức giá đƣợc địnhgiá theo quy trình3 tại các thời điểm khác nhau
của DNĐTXD&KD nhà ở tại mộtsố dự án
Giábántại thời
Giátại thời điểm Giátại thời điểm
điểmDA hoàn
lậphồsơ
đƣợcphépbán
STT
Têndựán
thành
(triệuđồng/m2)
32,0
(triệuđồng/m2) (triệuđồng/m2)
1
CCHòaPhát–Đường GP
CC17CT-Vinaconex
26,5
22,5
26,0
17,5
25,5
31,5
29,5
33,0
22,5
35,5
2
3
4
5
31,0
33,0
21,5
35,5
CCVimeco –Hoàng Minh Giám
CCPetro Landmark –Q. 2
CC143ĐốcNgữ
Nguồn:Kết quả khảo sát điều tra khảo sát củaluận án
4.2.3.4. Thực trạng cácDNĐTXD&KDnhà ở áp dụng nhómquy trình 4
Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức
giá giao dịch bình quântrên thị trường được thể hiện qua bảng số liệusau:
10
Bảng 4.7:Mức giá đƣợc địnhgiá theo quy trình3 tại các thời điểm khác nhau
của DNĐTXD&KD nhà ở tại mộtsố dự án
Giábántại thời
Giátại thời điểm Giátại thời điểm
điểmdựánhoàn
lậphồsơ
đƣợcphépbán
STT
Têndựán
thành
(triệuđồng/m2)
74,00
(triệuđồng/m2)
(triệuđồng/m2)
1
2
3
4
CCVincomBàTriệu
CCTheManor
72,00
35,5
28,0
41,5
72,5
35,5
28,5
41,5
36,0
27,5
41,5
CCAzura–ĐàNẵng
CCKeang Nam
Nguồn:Kết quả điều tra khảo sát của luận án
4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp
đầu tư, xây dựng và kinhdoanhnhà ở
4.2.4.1. Thực trạng mục tiêu định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư,
xây dựng và kinh doanh nhà ở
Thực tế nghiên cứu cho thấy, mục tiêu định giá của các doanh nghiệp có sự khác biệt ở mỗi
doanh nghiệp và ở mỗi doanh nghiệp có sự thay đổi ở các thời điểm khác nhau phụ thuộc vào điều
kiện kinh doanh thực tếcủa doanh nghiệp
4.2.4.2. Thực trạng phương pháp định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở
Từ thực tế nghiên cứu hoạt động định giá tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh
doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp đều sử dụng phương pháp chi phí để tính giá, bên
cạnh đó có một số doanh nghiệp sử dụng công thức xác định giá nhà theo Thông tư 15/2009/TT-
BXDdo Bộ Xây dựngban hành ngày 30/06/2009.
Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí để tính giá nhà ở thương mại xây dựng
mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng vàkinh doanh nhà ở
Giá bán nhà ởthươngmại được xác định bằng công thức:
Giá
bán
Giá thành
toàn bộ
Lợi nhuận
dự kiến
Thuế giá trị
gia tăng
+
=
+
Phương pháp định giá bán nhà ở thương mại xây dựng mới được các doanh doanh
nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở áp dụng có thể mô tả tổng quát qua một dự án
cụ thể như sau:
A/ Thông tin về dự án:
-Tên dự án: Chung cưBetexco II.
-Diện tích khu đất
: 5.930 m2
: 5.367 m2
-Tổng diện tích chiếmđất xây dựng
11
-Tầng cao công trình
-Tổng diện tích sàn xây dựng
-Tổng số căn hộ
: 30 tầng
: 88.038 m2
: 400 căn
Tòa nhà được thiết kế xây dựng với 30 tầng và 02 tầng hầm. Từ tầng 1 đến tầng 5 là khu
dịch vụ với diện tích sàn mỗi tầng là 3.512 m2. Từ tầng 6 đến tầng 30 chia thành 2 đơn
nguyên mỗi đơn nguyên có diện tích sàn 1.200m2 được dùng làm các tầng để ở (khối chung
cư). Mỗi tầng của đơn nguyên được bố trí 8 căn hộ độc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn,
phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), các căn hộ được thiết kế với 02 mẫu thiết kế điển hình
có diện tích 131 m2 và 120 m2.
B/ Xác định tổng chi phí của dự án
Các điều kiện giả địnhđể tính toán tổng chi phí cho dự án
- Đơn giá để tính tổng mức đầu tư cho dự án là đơn giá được lấy theo các công trình có cùng
quy mô, tính chất đã vàđang được xây dựng, đơn giá để tính chưa baogồmthuế VAT.
- Tiền đất của dự án ĐTXD Khu nhà được tính theo Quyết định số 4352/QĐ-UBND Thành
phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo đó giá trị quyền sử dụng đất tương đương 29.146.000 đồng/m2
và tiền thuê đất 8.400.000 đồng/ m2.
-Lãi suất vốn vay Ngân hàng là 19%/năm.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% trên lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% trên tổng
doanh thu thuần.
- Không có sự thay đổi quá bất thường về điều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng đến dự án:
Động đất, chiến tranh…
Tính toán tổng mức đầu tư
+Chi phí xây lắp và thiết bị
+ Các chi phí khác, chiphí quản lý dự án và chi phí tư vấn khác
Tổng hợp vốnđầu tư của dự án
Bảng 4.8:Tổng chi phí đầutƣ của dự ánchung cƣ BetexcoII
STT
Nội dung
Cáchtính
Phụlụcbảng1
Thànhtiền(đồng)
638.803.728.000
59.865.840.000
121.117.213.000
1 Chi phí xâylắp
2 Chi phí thiếtbị
3 Chi phí đất
Phụlụcbảng1
Phụlụcbảng2
Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn
đầutưxâydựng vàchi phí khác
4
10%x(CPXL+CPTB)
69.866.956.800
15.034.351.7
39
5 Lãi vaytrong quátrìnhxâydựng
19%/năm
6 Dựphòng phí
19,422%x(CPXL+CPTB+4)
149.265.163.847
Tổngsố
1.053.953.253.386
Nguồn:Công ty Đầu tưvà xây dựng Betexco
12
C/ Xác định giá bán căn hộ và khu thượng mại
- Phân bổ chi phí: Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí đầu tư tòa nhà được phân
bổ cho khu căn hộ có diện tích 120 m2, khu căn hộ 131 m2 và khu thương mại với tổng mức chi
phí được phân bổ lần lượt là 399,7 tỷ đồng, 436,4 tỷ đồng và 217,7 tỷđồng.
- Xác định đơn giá trên mỗi m2 cho từng khu vực đã được phân bổ chi phí: Khu vực căn hộ
có diện tích 120 m2 với tổng diện tích 24.000 m2 thì đơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu
đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng; tương tự với khu vực căn hộ 131m2 với tổng diện tích
26.200m2 thì đơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng;
đối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích là 13.071 m2 thì đơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657
triệu đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng.
- Xác định giá bán căn hộ và khu thương mại ra thị trường: Đối với dự án này, doanh nghiệp
lựa chọn ba mức lãi để tính giá bán là 10%, 14% và 19%. Với mức lãi lựa chọn như vậy, mức giá
bán căn hộ tương ứng là: 18.400.00đồng/ m2, 19.083.000 đồng/m2, 19.920.000 đồng/ m2.
Căn cứ vào các yếu tố trên doanh nghiệp đã quyết định mức giá bán trung bình cho căn hộ
và khu thương mại cụ thể như sau:
+Khu thương mại, giá bán trung bình cho1 m2 là: 23.000.000 đồng/m2;
+Khu căn hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 đồng/ m2;
Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn tại Thông tư 15/2009/TT-BXD do
Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 để tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh
nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở
Cụ thể phương pháp xác định giá nhà ở thương mại được các doanh nghiệp sử dụng
như sau:
Phương pháp xác định giá bán nhà ởthương mại
-Trường hợp bán nhà trả tiền 1 lần
Công thức xác định:
Tđ +L +Bt
Gb = --------------------- xK
S
(4.2.1)
Trong đó:
Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (đồng/ m2);
Tđ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án.
L: là lợi nhuận của dựán, (đồng).
Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sởhữu chung (đồng).
S: là tổng diện tích sửdụng các căn hộ của dựán.
K: là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau: nhà chung cư
có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 =1,2; K2 =1,1; K3 =1,0; K4 =0,9; K5 = 0,8.
-Trường hợp bán nhà trả góp
13
Áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại thì tỷ lệ nộp tiền lần đầu có thể thay đổi tùy theo
thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư dự án. Thời hạn trả góp cũng có thể thay đổi linh động
cho phù hợp vớiđiều kiện tài chính của người mua nhà.
Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ởthương mại
Công thức xác định:
Vđ + L+ Ql + Bt -Tdv
Gt = --------------------------- x K
12 x S
(4.2.2)
Trong đó:
Gt : là giá cho thuê 1 m2 sử dụng cănhộ trong 1tháng (đồng/m2/tháng)
Vđ : là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn
vốn (đồng/năm)
Công thức xác định Vđ:
Tđ x r(1+r)n
Vđ = --------------
(1+r)n -1
(4.2.3)
Tđ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án.
r: là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (% năm).
n : là số nămthu hồi vốn phụ thuộc điềukiện cụ thể của từng dự án, tối thiểu là 20 năm.
L: là lợi nhuận của dựán (đồng/năm)
Ql : là chi phí quản lý vận hành hàng năm(đồng/năm)
Bt : là chi phí bảo trì công trình bìnhquân năm(đồng/năm)
Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ
trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có)từ hoạt động thể thao(đồng/năm)
S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).
K: là hệ số tầng.
Giá cho thuê được xác định theo công thức (4.2.4) và giá cho thuê sẽ thấp hơn so với công
thức (4.2.2).
Vđ + Ql + Bt -Tdv
Gt = ----------------------- x K
(4.2.4)
12 x S
Phương pháp xác định giá thuê mua nhà ở
Công thức xác định:
A x (Vđ +L) x K + Ql + Bt -Tdv
Gtm = ---------------------------------------
12 x S
(4.2.5)
14
Trong đó:
Gtm : Llà giá thuê mua 1 m2 sử dụng căn hộ tính theo tháng (đồng/ m2/tháng);
A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi đã trừ đi tiền thanh toán lần
đầu)so với giá trị ban đầu của cănhộ thuê mua (A <1)
Vđ : Là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng nămtheo nguyên tắc bảo toàn
vốn (đồng/năm).
L: Là lợi nhuận của dựán được phân bổ theonăm(đồng/năm).
Việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới được áp dụng theo phương pháp này có thể
được mô tả tổng quát qua một ví dụ sau:
Thông tin về dự án:
- Tên dự án: Dự án chung cư An Hội 3, đường Phạm Văn Chiêu, phường 14, quận Gò Vấp,
TP. Hồ Chí Minh
-Chủ đầu tư: Tổng công ty Địa ốc Sài gòn
Các thông số của dự ánđược cho như sau:
-Tổng chi phí đầu tư dự án: Tđ =268.170.207(ngàn đồng)
-Chi phí đầu tư phân bổ hàngnămvới n =20, i =14%: Vđ = 40.490.000 (ngàn đồng/năm)
- Chi phí quản lý vận hành hàng năm tạm tính mức trung bình là 350.000 đồng/căn, là mức
phổ biến ở các khu chung cư giá thấp đến trung bình. Như vậy, với tổng số căn hộ của dự án là 288
căn thì mức chi phí quản lý vận hành của tòa nhà khi đi vào sử dụng là: Ql = 100.800 (ngàn
đồng/năm)
-Chi phí bảo trì công trình bình quân năm: Bt =2%Vđ =809.800 (ngàn đồng/năm)
-Hệ số K: Đối với dự án này, chủ đầu tư tính hệ số K =1, và chỉ tiêuTdv =0.
-Tổng diện tích sàn sửdụng căn hộ S=21.174 m2.
Xác định giá bán căn hộ
- Áp dụng công thức 4.2.1, với lợi nhuận của nhà đầu tư là 14%, dự án này sẽ có giá bán căn
hộ trước thuế VAT trung bình là 14,5 triệu đồng/ m2, giá bán bao gồm VAT khoảng 16 triệu đồng/
m2. Như vậy căn hộ nhỏ nhất của dự án này với diện tích 50 m2 sẽ có giá bán khoảng 800
triệu đồng.
- Nếu căn hộ trên được mua trả góp với mức trả lần đầu giả định là 20% giá trị, 80% còn lại
do ngân hàng tài trợ được trả góp trong 20 nămvới lãi suất 14%/nămthì số tiền phải trả hàng tháng
theo phương thức trả đều là 7.958.000 đồng/tháng, số tiền này chưa bao gồm chi phí quản lý vận
hành hàngnăm.
Xác định giá thuê căn hộ
- Giá thuê 1 m2 căn hộ một tháng, áp dụng công thức 4.2.4 được xác định là 163 ngàn
đồng/m2/tháng, căn hộ diện tích 50m2 sẽ có giá thuê 8.147.000 đồng/tháng (đây là mức giá đảm
bảo chủ đầu tư đạt mức sinh lợi 14%/năm).
15
- Cũng căn hộ trên nếu được thuê mua với số tiền thanh toán lần đầu cho căn hộ là 20% giá
trị, phần còn lại là 80% được giả định trả trong 10 năm. Các đại lượng khác tương tự như ở phần
tính toán trên, riêng mức lợi nhuận của chủ đầu tư là 14% trên tổng chi phí của dự án sẽ được phân
bổ hàng năm cùng với tổng chi phí. Giá thuê mua được xác định bằng công thức (4.2.5) là 188
ngàn đồng/ m2/tháng
Căn hộ diện tích 50m2 thì số tiền trả hàng tháng sẽ là 9.400.000 đồng. Nếu thời hạn thanh
toán được kéo dài thành 20 nămthì số tiền trả hàng tháng giảmcòn 7.446.000 đồng/tháng.
Nhận xét về thực trạngphương pháp định giáđược các DNĐTXD&KDnhà ở áp dụng
Từ thực tế nghiên cứu nội dung này, luận án đưa ra một số nhận xétnhư sau:
- Về cơ bản, các phương pháp định giá được doanh nghiệp ứng dụng định giá nhà ở
TMXDM đều được thị trường chấp nhận, mức giá đó cũng đáp ứng được mục tiêu tối thiểu của
doanh nghiệp dưới góc độ lợi nhuận.
- Mức độ chênh lệch giữa giá do doanh nghiệp định giá và mức giá giao dịch thành công
trên thị trường còn khá lớn.
- Các DNĐTXD&KD nhà ở thuê các tổ chức định giá độc lập đã đem lại mức giá khá sát
với mức giá giao dịch trên thị trường.
- Việc áp dụng phương pháp so sánh được thực hiện mang tính cảm tính nhiều hơn là dựa
vào các cơsở, căn cứ khoa học để điều chỉnhmức giá,
4.2.4.3. Thực trạng về điều chỉnh giá và thay đổi giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại cácdoanh
nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
Điều chỉnh giá
Thông thường các doanh nghiệp thường điều chỉnh giá trên cáchệ số sau đây:
-Hệ số vị trí nhà.
-Hệ số tầng của các căn hộ chung cư.
- Hệ số hướng của nhà ởSau khí đã xác định được các hệ số vị trí nhà, hệ số tầng và hệ số
hướng, các doanh nghiệp xác định giá bán nhàởtheo công thức sau:
Giá bánnhà ở= giá chuẩn(1 + hệ số vị trí nhà) X (1 + hệ số tầng) X (1 x hệ số hướng)
Thay đổi giá
Do thời điểm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới được các doanh nghiệp thực hiện và
công bố ra thị trường ở thời điểm dự án bắt đầu xây dựng, trong khi đó thời gian xây dựng và bàn
giao nhà ởcho khách hàng có thời gian tương đối dài (trung bình là 24 tháng), do đó trong thời gian
này sẽ có những biến động trên thị trường đòi hỏi doanh nghiệp phải tiến hành thay đổi giá tăng
hoặc giảmcho phù hợp.
4.3. Đánh giá về thực trạng định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp
đầutƣ, xây dựng và kinhdoanh nhà ở
4.3.1. Những kết quả đã đạt được
Về cơsở xác định giá:Về cơbản đã được dựatrên những cơsởkhoahọc.
16
Về quy trình xác định giá: Đã đảm bảo được những nguyên tắc cơ bản trong quá trình xác
địnhgiá cho sản phẩmnói chung và sản phẩmbất động sản nói riêng.
- Trong quá trình xác định giá, các chủ đầu tư đã thực hiện thu thập thông tin, phân tích, so
sánh và đánh giá các mức giá của các dự án tương đồng;
- Việc sử dụng phương pháp chi phí đã đảm bảo được cho chủ dự án đảm bảo bù đắp được
toàn bộ chi phí đã bỏ ra và phần lợi nhuận mục tiêu ước tính trước.
4.3.2. Những hạn chế và nguyênnhân
Hạnchế trong công tác địnhgiá nhà ởtại các DNĐTXD&KD nhà ở
Một là: Mục tiêu xác định giá mặc dù đã được đưa ra trong quá trình xác định giá, nhưng
mục tiêu được các chủ đầu tư lựa chọn nhiều khi còn chưa thật sự rõ ràng, cũng như cứng nhắc và
thiếu có sự điều chỉnh căn cứ theo tình hình thực tế của thị trường.
Hai là: Phương pháp định giá mà các DNĐTXD&KD nhà ở đang áp dụng vẫn nặng về
định tính, phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp mới thành lập hoặc có
ít dự án đầu tư sẽ rất khó khăn trong việc tổ chức định giá đảm bảo được mục tiêu của mình cũng
như được thị trường chấp nhận.
Ba là: Cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá của phần lớn các DNĐTXD&KD
nhà ở còn rất nghèo nàn.
Bốn là: Mô hình tổ chức định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở chưa được định hình
một cách rõ nét và thiếu tính chuyên nghiệp.
Năm là: Các DNĐTXD&KD nhà ở chưa có một quy trình tổ chức định giá một cách
hoàn chỉnh.
Sáu là: Chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác định giá còn khá thấp và rất thiếu
chuyên nghiệp.
Bẩy là: Việc xác định nhu cầu của thị trường đối với bất động sản nhà ở của dự án, chưa
được coi trọng và quantâmđúng mức với vai trò của nó trong quá trình xác định giá.
Nguyênnhân dẫnđến những hạn chế
Thứ nhất: Quan điểm của lãnh đạo các DNĐTXD&KD nhà ở đối với công tác định giá nhà ở
TMXDMcủadoanhnghiệpcòncónhiềusailệchsovớisuthếpháttriển củathịtrườngBĐShiệnnay
nóichungvàthịtrườngnhàởnóiriêng.
Thứ hai: Cơ sở vật chất, con người cũng như tạo điều kiện cho công tác định giá tại các doanh
nghiệpĐTXD&KDnhàởchưađượcđầutư mộtcáchđúng mức, đáp ứngđượcyêucầuđòihỏingày
mộtcaođểcóthểđápứngđượcyêucầu.
Thứ ba: Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm công tác định giá của các
DNĐTXD&KDnhàởchưađượcthựchiệnmộtcáchbàibảnvàkhoahọc.
Thứ tư: Thông tin thị trường nhà ở TMXDM nói riêng và thị trường BĐS nói chung còn thiếu
minhbạch.
17
Thứ năm: Thị trường BĐS nước ta còn thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ tin cậy để các
doanhnghiệpcóthểkhaithácphụcvụchocôngtácđịnhgiánhàởTMXDM.
Thứsáu:Đểcóđượcdựánđầutưxâydựngcácdựánnhàởthươngmại đểbánhoặcchothuê,
các doanh nghiệp hầu hết phải bỏ ra các khoản phụ phí tiêu cực, không thể hạch toán cụ thể được vào
chiphícủadoanhnghiệp.
Thứ bẩy: Thói quen giao dịch ngầm trong mua bán nhà ở tại các dự án nhà ở TMXDM đã ăn
sâutrongsuynghĩcủangườidânvàdoanhnghiệp.
Thứ tám: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa xây dựng được các chế tài, cũng như các quy
định hước dẫn cụ thể về công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở để làm căn
cứchocácdoanhnghiệptriểnkhaimộtcáchbàibảnvàkhoahọc.
CHƢƠNG5. GIẢI PHÁPHOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở
THƢƠNG MẠI XÂYDỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP
ĐẦU TƢ, XÂY DỰNGVÀ KINH DOANHNHÀỞ
5.1. Xác định quan điểm về địnhgiá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KDnhà ở
Quan điểm 1: Việc định giá nhà ở TMXDM phải đảm bảo sự kết hợp một cách hợp lý về
mặt giá trị và giá trị sửdụng của nhà ở
Quan điểm 2 : Định giá nhà ở TMXDM phảiphản ánh được quan hệ cung cầu và giá cả thị
trường
Quan điểm 3: Công tác định giá nhà ở TMXDM phải đảm bảo hài hòa lợi ích của doanh
nghiệp – khách hàng và Nhà nước
5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng và
kinh doanhnhà ở
5.2.1. Ứng dụng mô hìnhHedonic xây dựng hàmhồi quy địnhgiá nhà ởTMXDM
5.2.1.1. Lý do lựa chọnmô hình
Việc sử dụng mô hình giúp nhận ra những yếu tố nào được hầu hết những người mua nhà
đánh giá cao hoặc đánh giá thấp. Mô hình này không những đã đề cập đến các yếu tố cơ bản của
nhà ở mà còn đo lường trên các yếu tố khác như trình độ dân trí, không gian sống, mức độ ô nhiễm
môi trường …tại khu vực nhà ởcần định giá.
5.2.1.2. Các bước thực hiện
Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ để xác định các
biến số.
Bước 2: Xác định hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với từng biến độc lập (hệ số tương
quan Pearson -r)
Bước 3: Xác định thứ tự của các biến độc lập theo tiêu chí hệ số tương quan Pearson với biến
phụ thuộc từ cao xuốngthấp.
18
Bước 4: Đưa lần lượt từng biến vào phân tích hồi quy, biến nào có r cao thì sẽ được đưa vào
trước. Quá trình đưa biến vào sẽ dừng lại nếu mô hình hồi quy không nhận biến và các biến đã
được đưa vào trước đóchính là các biến đượcchọn.
5.2.1.3. Xây dựng mô hình hồi quy định giá nhà ở thương mại xây dựng mới thông qua nghiên cứu
tình huống nhà chung cưthương mại tại TP. Hà Nội.
Từ các biến đã được xác định và bảng hỏi đã được xây dựng, luận án đã tiến hành khảo sát
300 mẫu căn hộ chung cư tại hơn 10 dự án nhà chung cư thương mại khác nhau trong phạm vi TP.
Hà Nội. Những dự án điều tra, khảo sát được thực hiện đảm bảo với các vị trí, chất lượng nhà khác
nhau. Phương pháp sử dụng hàm hồi quy theo mô hình Hedonic có mở rộng cho phù hợp với biến
và dữ liệu nghiên cứu của luận án.
Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư thương
mại xây dựng mới
Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary Least Squares) được sử dụng
với biến phụ thuộc: GIA(Giá chung cư)và các biến độc lập cho kết quả phân tích sau:
Bảng 5.2:Kếtquả phântíchhồi quy đa biếnbằng phƣơng pháp stepwise
Hệsốchƣa chuẩn
Hệsố
chuẩnhóa
Kiểmđịnhđacộng
tuyến
hóa
Biến
t
Sig.
Độlệch
chuẩn
B
Beta
Tolerance
VIF
Hằngsố
KC_TT
19,855
-0,814
0,712
-0,556
1,563
0,889
3,379
0,091
0,110
0,243
0,357
0,326
5,876
0,000
-0,377
0,285
-0,096
0,165
0,100
-8,973 0,000
6,487 0,000
-2,284 0,023
0,198
0,181
0,197
0,246
0,262
5,045
5,511
5,085
4,065
3,822
GIATHANH
KC_MS
ANNINH
4,379
2,727
0,000
0,007
MOITRUONG
Kết quả bảng 5.1 cho thấy 5 biến được chọn bằng phương pháp stepwise đều có ý nghĩa khi
giá trị Sig của các biến này đều bé hơn 0,05. Cụ thể biến KC_TT; GIATHANH; ANNINH;
MOITRUONG có độ tin cậy 99%, riêng biến KC_MS có độ tin cậy 95%. Điều này cho thấy Giá
chung cư chịu sự tác động của 5 yếu tố Khoảng cách từ chung cư đến trung tâm thành phố; Giá
thành của chung cư; Khoảng cách từ chung cư đến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh của khu
chung cư; Môi trường sinh thái. Hàmhồi quy được xây dựng có dạng như sau:
GIA= 19,855 – 0,814*KC_TT +0,712*GIATHANH– 0,556*KC_MS+
1,563*ANNINH +0,889*MOITRUONG
Sửdụng mô hình hồi quy để định giá cho dựán chung cưcụ thể
Từ kết quả phân tích và hàm hồi quy được xây dựng, tác giả sử dụng để định giá cho một dự
án chung cư cụ thể để xác định giá, qua đó so sánh mức giá được xác định bằng mô hình hồi quy
19
với mức giá chủ đầu tư đã công bố và mức giá bình quân mà thị trường đã giao dịch thành công
của dự án đó. Thông tincụ thể của dự án như sau:
-Tên chung cư: Tòa nhà Bitexco II.
-Mức giá bán căn hộ chủ đầu tư đã công bố: 23,5 triệu đồng/1m2
-Mức giá bình quân giao dịch thành công trênthị trường: 28 triệu đồng/1m2
- Các thông tin về các biến theo mô hình đã được xây dựng: Khoảng cách từ trung cư đến
trung tâm thành phố là 15 km; Giá thành của chung cư là 16 triệu đồng/1m2; Khoảng cách từ trung
cư đến trung tâm mua sắm 2 km; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư được đánh giá ở mức 4
(tốt) và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư được đánh giá ở mức 3 (trung bình). Thay các
thông tin của các biến vào mô hình hồi quy đãxây dựng ta có:
GIA =19,855 – 0,814*15 +0,712*16 – 0,556*2 +1,563*4 +0,889*3 =26,8 triệu đồng/1m2
Như vậy mức giá được xác định qua hàmhồi quy là 26,8 triệu đồng/1m2, mức giá này gần sát
với mức giá bình quân được giao dịch thành công trên thị trường (28 triệu đồng/1m2), và chênh
lệch so với mức giá chủ đầu tư công bố là 3,5 triệu đồng/1m2. Như vậy, nếu chủ đầu tư sử dụng mô
hình hồi quy đã xây dựng để định giá, thì mức giá mà chủ đầu tư công bố vẫn đảm bảo được thị
trường chấp nhận đồng thời làm tăng thêm mức lợi nhuận cho chủ đầu tư là 3,5 triệu đồng cho mỗi
m2 sàn của căn hộ bánđược.
5.2.1.4. Kết luận
Hàm hồi quy đa biến với biến phụ thuộc là biến Giá chung cư (GIA) đã được tác giả xây
dựng bằng phương pháp stepwise thông qua công cụ SPSS 16. Bằng phương pháp định lượng này
tác giả đã xác định được 5 yếu tố tác động trực tiếp đến Giá chung cư đó là: Khoảng cách từ trung
cư đến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm mua
sắm; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Mức
độ giải thích sự biến động Giá chung cư của 5 biến này là 89,3% và các kiểm định sự phù hợp của
hàmhồi quy đều đượcđảmbảo và hàmhồi quy không vi phạmbất cứgiả định quan trọng nào.
5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá nhà ở
TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở
5.2.2.1. Mô hình dữliệu
Mô hình dữ liệu là phương thức để triển khaimột cách có cấu trúc hình ảnh cảu phân lĩnh vực
cần xem xét phân tích. Đây phải là một mô hình lý thuyết có tính chất quan hệ và không phụ thuộc
vào môi trường kỹ thuật. Đối với hệ thống cơ sở dữ liệu này, được xây dựng trên cơ sở phản ánh
những thông tin, sự vận động của môi trường hiện tại, từ đó phân tích và dự báo xu hướng và mức
độ ảnhhưởng của các nhân tố đến giá nhà cần được xác định.
5.2.2.2. Mô hình chức năng:
-Chức năng cập nhật:
-Chức năng tìmkiếm:
-Chức năng an toàn:
20
Tải về để xem bản đầy đủ
24 trang
23460
Free
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Tóm tắt Luận án Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- tom_tat_luan_an_dinh_gia_nha_o_thuong_mai_xay_dung_moi_o_cac.pdf
