Phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
PHÍ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
Tăng Thị Bích Diễm
ThS.-GV.-Khoa-Luật-Thương-mại,-Trường-Đại-học-Luật-TP.-HCM
Thông tin bài viết:
Tóm tắt:
Từ khóa: Phí bảo trì nhà chung
cư, Ban quản trị nhà chung cư,
Luật Nhà ở năm 2014.
Bài viết trình bày, phân tích quy định của pháp luật về phí bảo trì phần
sở hữu chung, trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư
trong quản lý, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Tác giả của bài viết chỉ ra những bất cập về trách nhiệm của chủ đầu
tư liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư và đề xuất các hoàn thiện quy
định của pháp luật về vấn đề này.
Lịch sử bài viết:
Nhận bài
Biên tập
Duyệt bài
: 05/07/2020
: 15/08/2020
: 18/08/2020
Abstract:
Article Infomation:
This article provides an introduction and analysis of legal regulations
on the budgets for maintenance of the public-owned facilities, the
responsibilities of the investor, the management board of the apartment
building in the management and use of maintenance budget for the
public-owned facilities of the apartment building. The author also
pointed out the inadequacies of the investor’s responsibility related to
the maintenance budget of the apartment building and proposed the
improvement of the legal regulations on these matters.
Key words: Budgets for
maintenance of the public-owned
facilities;
Article History:
Received
Edited
: 05 Jul. 2020
: 15 Aug. 2020
: 18 Aug. 2020
Approved
1. Phí bảo trì nhà chung cư
nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện
tích khác.
Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 (Luật
Nhà ở) và điểm b khoản 1 Điều 3 Mẫu hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại
ký giữa chủ đầu tư (CĐT) và người mua căn
hộ kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD
ngày 20/02/2014 (Thông tư số 03) sửa đổi,
bổ sung Điều 21 của Thông tư số
16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà
ở năm 2005, quy định phí bảo trì nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu được xác định thông
qua các tiêu chí sau đây:
Thứ hai, thời điểm người mua hoặc thuê
nhà phải đóng phí bảo trì nhà chung cư là khi
nhận bàn giao nhà và được quy định rõ
trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê
mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà,
người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí
bảo trì nhà chung cư cho CĐT.
Thứ ba, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng
góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng
chủ sở hữu khi phí bảo trì thực hiện bảo trì
không đủ. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo
trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu
chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách
nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp
Thứ nhất, phí bảo trì phần sở hữu chung
của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê
NLẬGHPIÊPNHCÁỨPU
49
Số 20 (420) - T10/2020
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
phí bảo trì để thực hiện bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư1.
khoản. Phí bảo trì mà CĐT chuyển giao sang
BQT gồm cả lãi suất tiền gửi và CĐT phải
có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh biết3.
2. Trách nhiệm của Chủ đầu tư, Ban quản
trị nhà chung cư trong quản lý, sử dụng
phí bảo trì nhà chung cư
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật Nhà ở năm 2005 (Nghị định số
71) quy định ngay trong nội dung hợp đồng
mua bán nhà ở được CĐT xây dựng mới, phí
bảo trì nhà chung cư 2% tiền bán nhà ở là
một trong những điều khoản bắt buộc được
ghi nhận2. Ngay tại Mẫu hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và
người mua căn hộ kèm theo Thông tư số 03,
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư là giá trị 2% giá bán căn hộ và được thể
hiện rõ bằng đồng Việt Nam.
Theo quy định của Luật Nhà ở và Thông
tư số 03, việc thu phí bảo trì nhà chung cư
được thực hiện thông qua hai bước chính, cụ
thể:
Bước một, CĐT có trách nhiệm trực tiếp
thu phí từ người mua hoặc thuê. Trong thời
hạn 07 ngày, kể từ ngày thu phí bảo trì nhà
chung cư của người mua, thuê căn hộ hoặc
diện tích khác trong nhà chung cư, CĐT gửi
vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam
để quản lý khoản phí này và đồng thời thông
báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi
có nhà chung cư biết;
Như đã đề cập ở trên, theo quy định Luật
Nhà ở hiện hành, chủ thể tạm thời quản lý,
sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là CĐT;
sau đó, khoản phí này được bàn giao sang
BQT4. Theo điểm k khoản 2 Điều 5 Mẫu hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại
ký giữa CĐT và người mua kèm theo Thông
tư số 03, CĐT phải thực hiện nhiệm vụ của
BQT khi nhà chung cư chưa thành lập BQT.
Do đó, trước hết, cần định danh rõ ràng mô
hình BQT nhà chung cư theo quy định của
pháp luật. Mô hình BQT nhà chung cư cần
phải thống nhất nhằm tạo sự tin tưởng, an
tâm cho CĐT, cũng chính là cơ sở để CĐT
thực hiện nhiệm vụ (khi BQT chưa thành
lập). Trước đây, khoản 1 Điều 12 Quyết định
số 08/2008/QĐ-BXD quy định thành phần
BQT nhà chung cư bao gồm: đại diện chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện
CĐT hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư.
Theo đó, BQT nhà chung cư là tổ chức đại
diện chủ sở hữu chung cư và hoạt động theo
nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.
Hiện nay, Luật Nhà ở và Thông tư số
02/2016/TT-BXD không quy định BQT
chung cư là tổ chức dân chủ cơ sở hay tổ chức
chuyên môn, mà xác định thành viên BQT
nhà chung cư phải là chủ sở hữu đang sử dụng
nhà chung cư, được bầu tại Hội nghị nhà
chung cư lần đầu5; BQT nhà chung cư được
thành lập dựa trên sự thống nhất ý chí của cư
dân thông qua số phiếu biểu quyết diễn ra tại
Bước hai, CĐT có trách nhiệm chuyển
giao phí bảo trì nhà chung cư sang Ban quản
trị (BQT). Trong thời hạn 07 ngày, kể từ
ngày BQT được thành lập, CĐT và BQT nhà
chung cư thống nhất lập hồ sơ quyết toán số
liệu phí bảo trì. Căn cứ vào số liệu hai bên
thống nhất, CĐT có trách nhiệm chuyển phí
bảo trì nhà chung cư thuộc diện phải chuyển
giao theo quy định của pháp luật về nhà ở
sang BQT thông qua hình thức chuyển
1 Khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư.
2 Khoản 2 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở.
3 Khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014.
4 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014.
5 Điểm b khoản 4 Điều 13, khoản 1 Điều 19 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
NLẬGHPIÊPNHCÁỨPU
50
Số 20 (420) - T10/2020
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
hội nghị nhà chung cư lần đầu6; BQT nhà
chung cư là tổ chức đại diện cho quyền lợi,
nguyện vọng của toàn bộ cư dân, có quyền và
nghĩa vụ dựa trên quyết định của hội nghị
chung cư7. CĐT thực hiện trách nhiệm của
BQT nhà chung cư cũng cần lắng nghe
nguyện vọng của cư dân để ra quyết định.
Ngay từ thời điểm thành lập BQT nhà
chung cư, CĐT sẽ bàn giao cho BQT khoản
phí bảo trì. Mặc dù pháp luật không quy định
việc thành lập, tổ chức, hoạt động của Ban
kiểm soát chung cư nhưng trên thực tiễn,
nhiều chung cư đã tự bầu ra tổ chức này8.
Ban kiểm soát được bầu ra theo nguyện vọng
của cư dân nhằm bảo vệ quyền lợi của mình,
chống lại tình trạng lạm quyền của BQT nhà
chung cư. Có thể nói, Ban kiểm soát ra đời
từ chính thực tiễn hoạt động kém hiệu quả
của BQT và mất lòng tin của cư dân.
CĐT vi phạm trách nhiệm bàn giao phí
bảo trì nhà chung cư sẽ bị xử lý theo Nghị
định số 139/2017/NĐ-CP thông qua các chế
tài sau đây:
- Xử phạt vi phạm hành chính: CĐT sẽ
bị phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu do
không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao
không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối
tượng nhận kinh phí bảo trì và biện pháp
khắc phục hậu quả đối với vi phạm này là
CĐT bị buộc bàn giao ngay phí bảo trì cho
BQT9.
thành phố nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT
bàn giao. Nếu quá thời hạn 15 ngày ra văn
bản yêu cầu, CĐT vẫn không thực hiện thì
đơn vị này có trách nhiệm ban hành quyết
định cưỡng chế thu hồi10.
Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
thương mại ký giữa CĐT và người mua kèm
theo Thông tư số 03 không quy định thêm
bất kỳ chế tài xử phạt nào đối với hành vi vi
phạm trách nhiệm bàn giao phí bảo trì của
bên bán. Xử phạt vi phạm hành chính bằng
hình thức phạt tiền và quyền đề nghị Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có nhà
chung cư yêu cầu CĐT bàn giao là hình thức
xử phạt duy nhất được áp dụng khi CĐT vi
phạm trách nhiệm.
3. Thực trạng quản lý, sử dụng phí bảo trì
nhà chung cư
Theo Báo cáo thực trạng và giải pháp về
công tác quản lý vận hành nhà chung cư trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (TP. Hồ Chí
Minh), Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tiếp
nhận từ 63 chung cư do Ủy ban nhân dân các
quận, huyện báo cáo tranh chấp về quản lý,
sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là loại tranh
chấp nhiều thứ hai (chiếm 17/63 nhà chung
cư)11. Trong đó, nội dung chủ yếu là CĐT
không đóng phí bảo trì nhà chung cư đối với
phần diện tích thuộc sở hữu riêng hoặc phần
diện tích căn hộ chưa bán và CĐT không bàn
giao phí bảo trì nhà chung cư cho BQT.
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng
giữa năm 2019, trong 458 vụ tranh chấp tại
các dự án nhà chung cư12 có 68 vụ tranh chấp
- Trong trường hợp CĐT không bàn giao
phí bảo trì nhà chung cư hoặc bàn giao
không đầy đủ, không đúng hạn, BQT có
quyền đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh,
6 Phạm Minh Đức, Một số vấn đề pháp lý về việc thực thi quyền sở hữu trong nhà chung cư, Tạp chí Dân chủ
cập ngày 5/6/2019.
7 Điểm b khoản 4 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
8 Ngọc Mai, Khủng hoàng lòng tin, dân chung cư bầu ban kiểm soát, https://cafef.vn/khung-hoang-long-tin-
dan-chung-cu-bau-ban-kiem-soat-20190729085601343.chn, truy cập ngày 5/6/2018.
9 Điểm b khoản 7 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn
luật Nhà ở năm 2014.
10 Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.
11 Nguyễn Thanh Hải, Thực trạng và giải pháp về công tác quản lý vận hành nhà chung cư tên địa bàn TP. Hồ
van-hanh-nha-chung-cu-tren-ia-ban-thanh-pho-ho-chi-minh?inherit, truy cập ngày 6/6/2020.
NLẬGHPIÊPNHCÁỨPU
51
Số 20 (420) - T10/2020
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
(chiếm khoảng 10.3%) liên quan đến việc
quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư.
Tại thành phố Hà Nội, có 254/492 chung cư
(chiếm 52%), có 33/82 chung cư tái định cư
(chiếm 40%) mà CĐT chưa bàn giao phí bảo
trì cho BQT nhà chung cư13. Giá trị phí bảo
trì nhà chung cư phụ thuộc vào giá bán hoặc
giá thuê nhà nên tại các thành phố lớn – nơi
tập trung nhiều chung cư có giá trị cao, việc
tranh chấp phí bảo trì càng trở nên gay gắt14.
Trước tình hình này, căn cứ Chỉ thị số
29/CT-TTg ngày 09/10/2018 của Thủ tướng
Chính phủ về việc tăng cường hiệu lực quả
lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận
hành, sử dụng nhà chung cư, Bộ trưởng Bộ
Xây dựng đã ký Quyết định số 980/QĐ-BT
ngày 18/11/2019 về kế hoạch thanh tra công
tác sử dụng phí bảo trì năm 202015. Nhìn
chung, đa số những tranh chấp, khiếu nại
liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì
chung cư là do CĐT không bàn giao, chậm
bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo
trì cho BQT16.
đây: (i) Bãi bỏ hoàn toàn việc thu phí bảo trì
nhà chung cư17 hoặc (ii) Giữ lại việc thu phí
bảo trì nhà chung cư nhưng thay đổi cách thu
bằng cách chia nhỏ và thu theo tháng hoặc
quý18. Điển hình theo Công văn số 45/CV-
HoREA của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ
Chí Minh (HoREA)19 về thực hiện pháp luật
về quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư
hiện nay theo hướng cần bãi bỏ quy định
người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng
2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời
điểm nhận nhà. Hiệp hội Bất động sản cho
rằng, quy định này không cần thiết, không
hợp lý và tạo gánh nặng cho người mua nhà.
Quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải
đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60
tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết
thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Do
đó, Hiệp hội Bất động sản kiến nghị sửa đổi
về mức đóng phí bảo trì nhà chung cư nên
chia đều hàng tháng.
Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, cả hai
phương án nêu trên là chưa hợp lý vì lý do
sau đây:
Thứ nhất, xuất phát từ vai trò quan trọng
của phí bảo trì nhà chung cư đối với cuộc
sống ổn định của cư dân.
Theo khảo sát hiện nay, đa số các kiến
nghị đăng tải trên phương tiện thông tin đại
chúng về cách thức thu phí bảo trì nhà chung
cư hướng đến một trong hai phương án sau
12 Xem Tú Uyên, “Bộ Xây dựng: Siết chặt quản lý vận hành sử dụng nhà chung cư”,
cu-308428.html, truy cập ngày 5/6/2020.
13 Doãn Thành, Thanh tra quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư: đừng để tiêu cực nảy sinh tiêu cực,
cuc-358066.html, truy cập ngày 3/6/2020.
ly-van-hanh-chung-cu-nhan-dien-lo-hong-308872.html, truy cập ngày 03/6/2020.
15 Xem thêm điểm d Mục 1 Chỉ thị số 29/CT-TTg yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương tăng
cường công tác kiểm tra, thanh tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, vận hành nhà
chung cư, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm theo thẩm quyền.
16 Mai Thanh - Cao Cường, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh: Tổng kết công tác quản lý nhà chung cư
minh-tong-ket-cong-tac-quan-ly-nha-chung-cu-tren-ia-ban-thanh-pho?, truy cập ngày 6/6/2020.
17 Xem “Quỹ bảo trì chung cư bị chiếm dụng: TP. HCM kiến nghị xóa quyền thu của chủ đầu tư”,
https://vtv.vn/kinh-te/quy-bao-tri-chung-cu-bi-chiem-dung-tphcm-kien-nghi-xoa-quyen-thu-cua-chu-dau-
tu-20200527143225922.htm, truy cập ngày 5/6/2020.
18 Công văn số 45/CV-HoREA về thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện
nay.
19 Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh chịu sự quản lý nhà nước của Ủy ban nhân dân thành phố và Sở
Tài nguyên và Môi trường theo Quyết định số 270/QĐ-UBND ngày 19/01/2011 về phê duyệt Điều lệ Tổ
chức và hoạt động của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh.
NLẬGHPIÊPNHCÁỨPU
52
Số 20 (420) - T10/2020
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
Phí bảo trì nhà chung cư 2% là khoản
phí cần được coi trọng và duy trì20. Theo quy
định tại Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014, phí
bảo trì nhà chung cư dành cho việc bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu. Chính vì chung cư có
nhiều người sở hữu nên việc bảo trì chung
cư giúp cải thiện tình trạng xuống cấp sau
một thời gian đi vào hoạt động nhằm giảm
thiểu các thiệt hại về người và tài sản có thể
xảy ra. Chỉ một sự cố nhỏ nhất xảy ra có thể
ảnh hưởng đến toàn bộ cư dân21. Ngoài ra,
theo tinh thần Nghị định số 46/2015/NĐ-CP
ngày 12/05/2015 về quản lý chất lượng và
bảo trì công trình xây dựng22 và điểm c
khoản 1 Điều 126 Luật Xây dựng năm 2014
quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý sử
dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công
trình xây dựng. Do đó, phí bảo trì nhà chung
cư là khoản thu cần thiết phải được duy trì.
Thứ hai, xuất phát từ việc huy động phí
bảo trì nhà chung cư mỗi tháng hoặc mỗi
quý từ cư dân tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thoạt nhìn, phương án “Quy định chủ
sở hữu nhà chung cư phải đóng phí bảo trì
2% này trong thời hạn chia đều 60 tháng”
sẽ giúp giảm gánh nặng ban đầu cho cư dân,
tránh tình trạng CĐT chiếm đoạt phí bảo trì
nhà chung cư. Theo phương án này, BQT
nhà chung cư phải có trách nhiệm thu phí
bảo trì nhà chung cư của hàng trăm hộ dân
mỗi tháng, hoặc thậm chí mỗi quý. Tuy
nhiên, vướng mắc rất lớn là việc huy động
phí từ cư dân, sau thời điểm bàn giao nhà là
vấn đề vô cùng khó khăn23. Pháp luật chưa
dự liệu được phương án xử lý trong trường
hợp: cư dân không giao nộp phí, chế tài xử
lý, chủ thể xử lý, phương thức xử lý... Điển
hình là 474 chung cư cũ được xây dựng
trước năm 1975 tại TP. Hồ Chí Minh đều có
hiện tượng nứt, lún, bong tróc, cốt thép bị ăn
mòn, mái bê tông cốt thép và tường bao
chung cư bị xuống cấp xảy ra tình trạng
thấm dột nghiêm trọng nhưng không có phí
bảo trì, khó vận động cư dân đóng góp phí
bảo trì, sửa chữa24. Do đó, chính quyền địa
phương hiện đang dùng ngân sách để thực
hiện công tác bảo trì chung cư, và đang thực
hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại để tái
định cư cho các hộ dân25.
Hơn nữa, pháp luật về nhà ở hiện nay
cũng chưa quy định về phương án cụ thể thu
phí từng tháng, từng quý từ cư dân. Trong
trường hợp chung cư có lượng căn hộ lớn thì
phương án này sẽ phát sinh nhiều hệ lụy dẫn
đến trì hoãn việc bảo trì nhà chung cư, quyền
lợi của từng hộ dân sẽ không được đảm bảo
một cách đồng đều. Trong khi thực tiễn cho
thấy, nhiều hạng mục dễ phát sinh việc bảo
trì sớm như thang máy, hệ thống cấp điện,
cấp ga, cấp nước, bể phốt, cứu hỏa… Do đó,
pháp luật quy định đóng phí bảo trì 2% ngay
tại thời điểm bàn giao nhà là hợp lý, tránh
khá nhiều rắc rối ở giai đoạn sau.
Thứ ba, CĐT vi phạm trách nhiệm bàn
giao phí bảo trì nhà chung cư trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư thương mại ký
giữa CĐT và người mua.
20 Phạm Minh Đức, tlđd.
21 Xuân Anh, phí bảo trì chung cư và những điều ai cũng biết, https://blog.rever.vn/phi-bao-tri-chung-cu-va-
nhung-dieu-khong-phai-ai-cung-biet, truy cập ngày 4/6/2020.
22 Nguyễn Anh Dũng, Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bảo trì công trình xây dựng,
http://ce.tlu.edu.vn/khoa-hoc-cong-nghe/mot-so-yeu-to-anh-huong-den-cong-tac-bao-tri-cong-4705, truy
cập ngày 5/6/2020.
23 Phòng Quản lý nhà và công sở, Sơ bộ về kết quả kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng, công tác bảo trì phần
sở hữu chung, an toàn điện, an toàn phòng cháy chữa cháy, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao, vận hành nhà chung cư,
https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/-/so-bo-ve-ket-qua-kiem-tra-tinh-hinh-quan-ly-su-dung-
cong-tac-bao-tri-phan-so-huu-chung-an-toan-ien-an-toan-phong-chay-chua-chay-hoat-ong-cua-ban-quan-?
inherit, truy cập ngày 6/6/2020.
24 Phòng Quản lý nhà và công sở, tlđd.
25 Công văn số 45/CV-HoRE V/v tham luận về thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà
chung cư hiện nay.
NLẬGHPIÊPNHCÁỨPU
53
Số 20 (420) - T10/2020
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
Điểm b khoản 3 Điều 3 Mẫu hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư thương mại ký
giữa CĐT và người mua kèm theo Thông tư
số 03 quy định: Bên mua có trách nhiệm
thanh toán cho Bên bán trước thời điểm ký
biên bản bàn giao căn hộ. Hai bên phải cùng
nhất trí rằng, CĐT có trách nhiệm gửi khoản
tiền này vào tài khoản riêng của ngân hàng
thương mại trong thời hạn 07 ngày, kể từ
ngày thu phí của Bên mua. Bên bán có trách
nhiệm bàn giao khoản phí này cho BQT
trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày
có quyết định công nhận BQT. Tuy nhiên,
điều khoản của Mẫu hợp đồng lại cho phép
Bên mua và Bên bán có thỏa thuận thống
nhất để CĐT tạm quản lý khoản phí này.
Thông qua quy định này, tác giả cho
rằng, hai bên có thể chọn một trong hai cách
sau: (i) Bên bán có trách nhiệm bàn giao
khoản phí này cho BQT nhà chung cư theo
quy định tối đa là 30 ngày; (ii) Hai bên cùng
thống nhất để Bên bán tạm thời quản lý (thời
hạn có thể quá 30 ngày kể từ ngày BQT nhà
chung cư được thành lập). Tuy nhiên, cả hai
cách này đều giống nhau là dù thời gian Bên
bán tự nắm giữ là bao lâu thì thời gian quản
lý khoản phí này của Bên bán chỉ là tạm thời
và phải thực hiện bàn giao sang BQT nhà
chung cư theo thỏa thuận. Và hai bên cần
phải thỏa thuận thống nhất cụ thể thời gian
để Bên bán tạm thời quản lý trong hợp đồng
mua bán nhà. Cũng theo quy định tại điểm n
khoản 2 Điều 5 Mẫu hợp đồng này, CĐT
phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định
của pháp luật đối với phần diện tích thuộc sở
hữu riêng của Bên bán và chuyển toàn bộ phí
bảo trì đã thu của Bên mua vào tài khoản tại
ngân hàng và giao cho BQT nhà chung cư
theo đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 3
Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở đã nêu
ở trên. CĐT không được lựa chọn phương
án tự quản lý mà bắt buộc phải chuyển giao
sang BQT nhà chung cư.
định của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư thương mại ký giữa CĐT tư và
người mua kèm theo Thông tư số 03. Cụ thể,
điểm m khoản 5.2 Điều 5 quy định về quyền
và nghĩa vụ của Bên bán tại hợp đồng mua
bán căn hộ Vinhomes Central Park của công
ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Liên Phát
và điểm n khoản 6.2 Điều 6 quy định về
quyền và nghĩa vụ của Bên bán tại hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư Bcons Suối Tiên
của công ty cổ phần địa ốc Bcons đều cùng
có điều khoản quy định như sau: Bên bán có
nghĩa vụ nộp phí bảo trì phần sở hữu chung
nhà chung cư theo quy định của pháp luật,
tự chịu trách nhiệm quản lý sử dụng hoặc
giao cho BQT nhà chung cư quản lý sử dụng
theo thỏa thuận tại Hợp đồng này. Như vậy,
điều khoản quyền và nghĩa vụ của Bên bán
trong Hợp đồng mua bán nhà ở của hai công
ty hoàn toàn trái với Điều 109 Luật Nhà ở
năm 2014; điểm b khoản 3 Điều 3, điểm n,
khoản 2 Điều 5 Mẫu hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và
người mua kèm theo Thông tư số 0326, vì
trong toàn bộ Hợp đồng, không có bất kỳ
điều khoản nêu về kết quả sự thỏa thuận của
hai bên về việc quản lý, sử dụng hoặc bàn
giao phí bảo trì nhà chung cư.
Tương tự tại điểm n, khoản 5.2 Điều 5
quy định về quyền và nghĩa vụ của Bên bán
theo Hợp đồng mua bán căn hộ Golden
River của công ty cổ phần đầu tư dịch vụ
thương mại TP. Hồ Chí Minh cũng có những
điều khoản về phương thức thu phí bảo trì
tương tự hợp đồng mua bán căn hộ của công
ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Liên Phát.
3. Kiến nghị
- Để bảo đảm phí bảo trì chung cư được
sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tác giả cho
rằng, cần áp dụng biện pháp ngăn chặn CĐT
chiếm dụng khoản phí bảo trì trong thời gian
nắm giữ trước khi bàn giao. Vì vậy, cần sửa
đổi khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014
theo hướng quy định tại thời điểm bàn giao
Tuy nhiên, trên thực tế, các CĐT thường
soạn thảo hợp đồng không đúng với quy
(Xem tiếp trang 64)
26 Khoản 2 Điều 2 Thông tư số 03/2014/TT-BXD.
NLẬGHPIÊPNHCÁỨPU
54
Số 20 (420) - T10/2020
6 trang
11060
Free
Bạn đang xem tài liệu "Phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- phi_bao_tri_nha_chung_cu_theo_phap_luat_ve_nha_o.pdf
