Một số bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Lê Khánh Giang, Lê Nguyễn Cẩm Nhung*
Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ TP. Hồ Chí Minh
GVHD: ThS. Nguyễn Minh Nhựt
TÓM TẮT
Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội và dưới sự tác động của nền kinh tế thị trường, vấn đề
thành lập doanh nghiệp được nhiều nhà đầu tư hướng tới. Tuy nhiên, không phải ai cũng đáp ứng
đủ nhu cầu về nguồn vốn đặc biệt là tiền mặt. Vì vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ)
trở nên khá phổ biến ở nước ta. Song, số lượng các vụ tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ
trong hoạt động kinh doanh diễn ra ngày càng nhiều và tính chất ngày càng phức tạp. Bên cạnh
đó, kiến thức pháp luật của người dân vẫn còn hạn chế nên khi tham gia ký kết hợp đồng họ thường
không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật hay không biết tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của mình khi có tranh chấp xảy ra. Từ đó, nhóm tác giả phân tích một số bất cập của quy
định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đưa ra kiến nghị để hoàn thiện quy
định của pháp luật về vấn đề này.
Từ khóa: Hiệu lực của hợp đồng; hợp đồng góp vốn; ký kết hợp đồng; quyền sử dụng đất; thành
lập doanh nghiệp.
1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Đối với mọi quốc gia đất đai được coi là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng. Ở Việt Nam, một
quốc gia ‚đất chật người đông‛ thì đất đai lại càng trở nên quý hiếm hơn đóng vai trò thiết yếu trong
việc xây dựng và phát triển đất nước. Luật Đất đai của Việt Nam từ khi đổi mới đã coi QSDĐ là một
loại tài sản được Nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức chính trị - xã hội với
những điều kiện nhất định, chính sách và luật pháp của Nhà nước về đất đai và công nhận QSDĐ
như một thứ hàng hóa và quan trọng hơn là một loại tài sản cá nhân ở mức độ mạnh mẽ hơn.
Chính vì thế mà hợp đồng giao dịch dân sự về QSDĐ đã và đang ngày càng trở nên phổ biến.
Theo Khoản 1 Điều 35 luật Doanh nghiệp năm 2014: ‚Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam,
ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ,
bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam‛. Theo đó, doanh
nghiệp có thể thực hiện góp vốn bằng QSDĐ. Khái niệm hợp đồng được pháp điển hoá trong Điều
385 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 với nội dung: ‚Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự‛ nó là căn cứ pháp lý quan trọng làm phát
sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể
tham gia hợp đồng, đảm bảo sự ổn định các quan hệ sở hữu tài sản. Làm cơ sở để giải quyết các
tranh chấp xảy ra. Đảm bảo cho việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật của cơ quan nhà
1512
nước có thẩm quyền. Khi ký kết hợp đồng, các bên sẽ được ghi nhận và bảo đảm quyền, đồng thời
xác định trách nhiệm của người sử dụng đất (NSDĐ) cũng như các bên khi tham gia quan hệ góp
vốn bằng QSDĐ. Có thể thấy, một doanh nghiệp khi nhận góp vốn bằng QSDĐ phải có đầy đủ
năng lực và điều kiện pháp lý khi phải thực hiện tuân theo cả Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp,
BLDS,… và các văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) có liên quan khác. Tuy nhiên sự bất cập do
việc chưa đồng bộ quy định trong các VBQPPL cũng như hành lang pháp lý chưa vững chắc mà
thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thoả thuận và lập một hợp đồng ghi
nhận đầy đủ quyền và nghĩa vụ giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn - hợp đồng góp vốn bằng
QSDĐ.
2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Về hình thức của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải được thành lập văn bản: Theo quy định của BLDS 2015, cụ thể
là tại Điều 119 ‚Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy
định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản‛. Nhưng đối với hình
thức của hợp đồng góp vốn bằng đất đai hay QSDĐ thì Pháp luật Việt Nam đều quy định chỉ được
lập thành văn bản. Theo Điều 502 BLDS 2015 ‚Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác
của pháp luật có liên quan‛ bởi lẽ, bản chất và đối tượng của góp vốn bằng QSDĐ - một loại tài sản
đạc biệt vừa thuộc sở hữu toàn dân vừa là tài sản của bên góp vốn do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu tại quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung (SĐBS) 2018. Bên cạnh đó,
Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đạc
biệt. Chính vì tầm quan trọng của đất đai mà giao dịch QSDĐ phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể từ
số liệu kỹ thuật như: ô, thửa, vị trí, tọa độ; hình thức đến nội dung;... nên hình thức van bản có khả
nang đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của góp vốn bằng QSDĐ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích - ‚lá
chắn pháp lý‛ của các bên trong giao dịch khi có tranh chấp xảy ra đồng thời giúp co quan Nhà
nước có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của thỏa thuận giữa các bên, từ đó công nhận QSDĐ
và cấp giấy tờ cho NSDĐ.
Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực: Theo Điều 2 Luật Công
chứng năm 2014 quy định: ‚Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề
công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn
bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của
bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng
Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ
chức tự nguyện yêu cầu công chứng‛ và theo hoản 4 Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ban
hành ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản
chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng giao dịch quy định: ‚Chứng thực hợp đồng,
giao dịch là việc co quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian,
1513
địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu
điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch‛. Vì có đối tượng giao dịch đặc biệt nên hợp
đồng góp vốn bằng QSDĐ cần phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền
để chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của giấy chứng nhận QSDĐ cũng như của tính hợp
pháp của nội dung hợp đồng.
Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải được đăng ký: Theo Điều 503 BLDS 2015 thì ‚Việc chuyển
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai‛. Theo Khoản
3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) thì ‚Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính‛. Theo
Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan đăng ký đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, ở các quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh có Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai. Với quy định của pháp luật, thủ tục đang ký vào sổ địa chính là điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ giúp cơ quan nhà nước kiểm tra tính hợp pháp của
giao dịch, phòng ngừa rủi ro mặc khác còn xác nhận tính trung thực, tự nguyện trong các cam kết,
thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên khi góp vốn bằng QSDĐ, là biện pháp bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên giao dịch, cũng như đối với người thứ ba.
2.2 Về nội dung của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nội dung của hợp đồng là tổng thể các điều khoản do các bên giao kết thỏa thuận được ghi nhận
trong hợp đồng.
Quyền sử dụng đất góp vốn: là căn cứ pháp lý mà bên góp vốn được Nhà nước giao QSDĐ bằng
cách cấp ‚Giấy chứng nhận QSDĐ‛, Theo quy định tại Điều 3 Luật đất đai 2013 (SĐBS 2018): ‚Giấy
chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất‛ trong đó có các thông tin số liệu kĩ thuật như: số thửa đất, số bản đồ, địa chí, diện tích, hình
thức sủ dụng, mục đích sử dụng, thời gian hay nguồn gốc sử dụng,… là căn cứ pháp lý quan trọng
cho các thỏa thuận trong hợp đồng, cũng như tính chính xác về mặt pháp luật của thửa đất được
góp vốn, thể hiện tính xác thực của bên góp vốn.
Thoả thuận về giá trị QSDĐ khi góp vốn: theo Khoản 1 Điều 37 Luật Doanh nghiệp 2014 về Định giá
tài sản góp vốn: ‚Tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng
phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá và
được thể hiện thành Đồng Việt Nam‛. Việc định giá trị của QSDĐ là thỏa thuận quan trọng không
thế thiếu, giúp dễ dàng trong việc xác định tỷ lệ góp vốn cũng như vai trò của bên góp vốn đối với
bên nhận vốn góp.
Thoả thuận về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất: việc xác định nội dung
trên căn cứ vào kết quả đo đạc và thông số kỹ thuật do cơ quan chuyên môn thực hiện trước khi
giao kết hợp đồng góp vốn nhằm xác định đối tượng cũng như tình trạng pháp lý của QSDĐ giúp
1514
cho quá trình định giá trị, cũng như các thỏa thuận về thời hạn mục địch góp vốn trở nên dễ dàng,
có căn cứ.
Thỏa thuận về thời hạn góp vốn, thời hạn giao nhận QSDĐ: vì thời hạn góp vốn tùy thuộc vào thời
hạn sử dụng đất. Theo Điều 125 Luật Đất đai 2013 (SĐBS 2018) ‚nếu đất ổn định lâu dài thì thời hạn
sử dụng đất là không xác định, còn tùy theo loại đất và hình thức sử dụng theo Điều 126 Luật đất
đai 2013 thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm, 70 năm,…‛ xác định thời hạn của QSDĐ có thể xác
định được thời gian thực hiện dự án, doanh nghiệp cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên.
Thỏa thuận về mục đích góp vốn: góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hay góp vốn
vào doanh nghiệp đã được thành lập hoặc góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh. Vì vậy,
trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ các bên phải thỏa thuận về mục đích góp vốn.
Ngoài ra, trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ còn có những thỏa thuận khác như: thỏa thuận về
đăng ký nộp lệ phí góp vốn; thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn
bằng QSDĐ.
2.3 Về Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ
Theo Điều 502 BLDS 2015 quy định: ‚Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông
dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác‛. Tuy không còn những quy định cụ thể như trong BLDS
2005 về quyền và nghĩa vụ cơ bản giữa các bên khi tham gia vào hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ từ
Điều 727 đến Điều 732. Song, BLDS 2015 cũng nâng cao giá trị thỏa thuận giữa các bên trong hợp
đồng cũng như tuân theo quy định chung về hợp đồng. Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là hợp
đồng song vụ có đền bù - các bên tham gia hợp đồng sẽ phát sinh quan hệ nghĩa vụ với nhau mà
trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau và đều được nhận lợi ích từ đối
phương tương ứng. Vì vậy mà tùy thuộc vào mục đích, loại đất hay định giá QSDĐ mà các bên sẽ
đưa ra những thỏa thuận phù hợp. Cũng chính vì thế mà điều lệ trong hợp đồng phải vô cùng chặt
chẽ và có độ chính xác cao để không phát sinh sự tranh chấp hay bất bình giữa hai bên tham gia
vào hợp đồng.
2.4 Về hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) thì ‚Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính‛. Như pháp luật quy định thì hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên. Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp
đồng làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng. Hiệu lực hợp đồng là
vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, vì suy cho cùng, các bên thiết lập hợp đồng là để ràng
buộc quyền và nghĩa vụ đối với nhau cùng thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, nhằm thỏa
mãn các lợi ích các bên.
1515
3 MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Một là, quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ còn thiếu và được quy định
ở nhiều VBQPPL. Hiện nay, hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ được điều chỉnh bởi các VBQPPL như:
BLDS 2015; Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018); Luật Doanh nghiệp năm 2014; Luật Đầu tư năm
2014. Trước đây, BLDS 2005 ngoài những quy định chung về giao dịch có một số quy phạm điều
chỉnh hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (từ Điều 727 đến Điều 732) nhưng trong BLDS 2015 khái niệm
hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ lại không được đề cập tới mà chỉ quy định nguyên tắc chung đối với
các giao dịch QSDĐ (từ Điều 500 đến Điều 503). Theo Khoản 13, Điều 4 Luật Doanh nghiệp hiện
hành định nghĩa ‚góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty‛. Góp vốn bao
gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được
thành lập và theo Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018), góp vốn bằng QSDĐ là một
trong những cách thức để chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác. Hợp đồng về QSDĐ là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó NSDĐ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên
kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với NSDĐ. Trong khi đó, Luật Đất đai năm
2013 (SĐBS 2018) có rất ít quy phạm điều chỉnh hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ. Điều này cũng dễ
hiểu, do phạm vi điều chỉnh của Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của
Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân..., chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ
của NSDĐ. Do đối tượng và phương pháp điều chỉnh của Luật Đất đai khác với BLDS, Luật Doanh
nghiệp nên sự chồng ch o, mâu thuẫn là điều khó tránh khỏi.
Hai là, chưa có sự phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ với thời
điểm chuyển QSDĐ. Theo Điều 401 BLDS 2015 thì: ‚Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ
thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác‛. Với quy
định trên thấy rằng, có hai loại thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm giao kết và thời
điểm do pháp luật quy định. Về pháp lý, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là căn cứ
để phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên. Theo Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS
2018), theo đó, việc chuyển đổi, chuyển nhượng,… góp vốn bằng QSDD phải đăng ký tại cơ quan
đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, BLDS 2015 quy
định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là thời điểm do pháp luật quy định.
Trong khi Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) không quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch
QSDĐ mà chỉ quy định thời điểm có hiệu lực khi thực hiện các quyền của NSDĐ, trong đó có góp
vốn bằng QSDĐ. Tuy nhiên, quy định về thời điểm thực hiện quyền của NSDĐ với thời điểm chuyển
QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) là không rõ ràng. Bởi lẽ, việc thực hiện các quyền
của NSDĐ đều phải thông qua giao dịch, trong đó chủ yếu là hợp đồng. Tuy nhiên, theo BLDS 2015
thì các giao dịch QSDĐ phải đăng ký theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) và thời
điểm chuyển QSDĐ là thời điểm được đăng ký. Vấn đề đặt ra là, thời điểm đăng ký là thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng góp vốn hay là thời điểm được công chứng, chứng thực. Về mặt lý luận,
không khó để xác định đây là hai thời điểm khác nhau. Tuy nhiên, để đảm bảo sự an toàn của giao
dịch, các bên thuờng thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là thời
1516
điểm đăng ký. Vì giữa thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng với thời điểm sang tên quyền sở
hữu có một khoảng thời gian nhất định, trong thời gian đó có thể xảy ra các sự kiện pháp lý làm
thay đổi quyền và nghĩa vụ của người nhận quyền sở hữu [9.Tr.168]. Quan điểm tác giả cho rằng,
giao dịch QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký là không phù hợp. Bởi lẽ, từ khi công chứng, chứng
thực đến khi đăng ký có cả một khoảng thời gian, vấn đề sẽ rất phức tạp nếu hợp đồng góp vốn
bằng QSDĐ được công chứng, chứng thực chưa đăng ký mà xảy ra tranh chấp thì giải quyết như
thế nào, các bên có thể lợi dụng quy định này để không thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng.
Ba là, chưa có sự thống nhất giữa các thuật ngữ pháp lý ‚góp vốn bằng quyền sử dụng đất‛ hay
‚góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất‛. Theo Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2014 quy định: ‚Tài sản
góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị
quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng
Việt Nam‛. Theo đó, Luật Doanh nghiệp quy định tài sản có thể góp vốn là giá trị QSDĐ. Tuy nhiên,
tại Điều 3 của Luật Đất đai 2013 (SĐBS 2018) lại quy định: ‚Chuyển quyền sử dụng đất là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất‛ hay tại
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới cũng quy định một số trường hợp
chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ. Như vậy, hai từ ngữ pháp lý này cùng dùng để thể hiện quá
trình góp tài sản để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được
thành lập bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ
thể khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sự không rõ ràng trong việc quy định ở hai
VBQPPL khác nhau với hai thuật ngữ pháp lý khác nhau làm cho hệ thống pháp lý có kẽ hở, dễ dẫn
đến ‚lách luật‛ xảy ra tình trạng tranh chấp gây khó khăn cho quá trình áp dụng cũng như thực thi
pháp luật, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của những chủ thể tham gia vào hợp đồng góp vốn
bằng QSDĐ.
4 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Thứ nhất, ban hành Luật Hợp đồng, trong đó quy định rõ về điều chỉnh giao dịch về QSDĐ nói
chung trong đó có góp vốn bằng QSDĐ tránh sự không thống nhất giữa các VBQPPL quy định về
vấn đề này. Trong khi những giao dịch về QSDĐ trong đó có góp vốn diễn ra ngày càng phổ biến
tạp do sự quan trọng trong việc đất đai hiện nay đang vô cùng khan hiếm và diễn biến của thị
trường bất động sản đang dần trở nên phức tạp. Sự mở rộng quyền của các bên trong giao dịch (tự
thỏa thuận với điều kiện không trái pháp luật và đạo đức xã hội) đã tạo điều kiện cho QSDĐ tham
gia thị trường bất động sản. Nhưng ở mức độ nhất định, nếu thiếu những quy định của pháp luật
mang tính chất định hướng dẫn tới việc lợi dụng sự tự do của pháp luật ảnh hưởng đến quyền lợi
ích hợp pháp của chủ thể khác, cũng như dẫn tới những thỏa thuận lách luật, gây khó khăn trong
việc kiểm soát của Nhà nước đối với các doanh nghiệp, dự án được thành lập ra. Vì thế, để điều
chỉnh giao dịch về QSDĐ nói chung trong đó góp vốn bằng QSDĐ nói riêng cần thiết phải ban hành
Luật Hợp đồng.
1517
Thứ hai, bổ sung quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ.
Hiện nay, như đã phân tích ở trên thì giữa hoản 2 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018)
và Điều 401 BLDS 2015 có sự không thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn
bằng QSDĐ và thời điểm chuyển QSDĐ. Đây là hai thời điểm khác nhau, bởi lẽ, nếu cho rằng thời
điểm đăng ký mới có hiệu lực thì từ thời điểm ký hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng, hợp
đồng sẽ không phát sinh hiệu lực, nên các bên có quyền không thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình. Nhóm tác giả cho rằng, cần phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng
QSDĐ với thời điểm chuyển QSDĐ. Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng
QSDĐ là thời điểm được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp còn thời điểm chuyển QSDĐ là thời
điểm được đăng ký hợp pháp.
Thứ ba, thống nhất trong các VBQPPL về hai thuật ngữ pháp lý ‚góp vốn bằng quyền sử dụng đất‛
và ‚góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất‛. Qua quá trình tìm hiểu, nhóm tác giả nhận thấy rằng,
sử dụng thuật ngữ ‚góp vốn bằng quyền sử dụng đất‛ theo Luật Đất đai 2013 (SĐBS 2018) là hợp lý
hơn, bởi lẽ, giá trị của QSDĐ chỉ là giá trị được xác định bằng tiền của quyền sử dụng một diện tích
đất nhất định, theo thời gian nhất định, dùng khi tính toán về bồi thường, chuyển nhượng, hay đền
bù,… hoặc tính toán khi góp vốn để xác định tỷ lệ vốn điều lệ, xác định cổ phần,… còn QSDĐ là
một loại tài sản dùng để góp vốn mà người nhận vốn góp này có quyền sử dụng hoặc sở hữu theo
quy định của pháp luật. Việc thống nhất từ ngữ pháp lý sẽ giúp cho quá trình áp dụng, thực thi
pháp luật trở nên dễ dàng hơn, điều lệ trong hợp đồng cũng trở nên rõ ràng, tránh tình trạng tranh
chấp, kiện tụng cũng như bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể tham gia vào hợp đồng
góp vốn bằng QSDĐ.
5 KẾT LUẬN
Quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập như:
Việc sử dụng thuật ngữ pháp lý không chính xác, không thống nhất đối với những vấn đề pháp lý
giống nhau hoặc tương tự như nhau, cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhận thức về
quy phạm pháp luật khác nhau và việc áp dụng pháp luật cũng không thống nhất, sự mâu thuẫn
giữa Luật Đất đai với BLDS, Luật Doanh nghiệp.
Vì vậy, hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ là yêu cầu tất
yếu trong thời gian tới. Cần nhanh chóng xây dựng các giải pháp đồng bộ trong đó trọng tâm hoàn
thiện về giao dịch hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phù hợp với thực tiễn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]
Bộ luật Dân sự 2005;
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Công chứng 2014;
Luật Doanh nghiệp 2014;
Luật Đất đai 2003;
[2]
[3]
[4]
[5]
1518
[6]
[7]
[8]
Luật Đất đai 2013 (SĐBS 2018);
Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 ban hành ngày 15/05/2014;
Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ban hành ngày 16/2/2015 của Chính Phủ về cấp bản sao từ sổ
gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng giao dịch;
[9]
Võ Đình Nho (2010), Một số vấn đề trong quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà và
quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân
sự).
1519
8 trang
8660
Free
Bạn đang xem tài liệu "Một số bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- mot_so_bat_cap_trong_quy_dinh_phap_luat_ve_hop_dong_gop_von.pdf
