Luận văn Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM
NGUYỄN THỊ NGỌC LAN
GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN
CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TỪ NĂM 2011 ĐẾN NĂM 2015
Chuyên Ngành: Kinh tế Tài chính - Ngân Hàng
Mã số: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS NGUYỄN TẤN HOÀNG
TP HỒ CHÍ MINH - 2011
MỤC LỤC
Trang
Danh mục các bảng .....................................................................................................
Danh mục các hình ......................................................................................................
Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................................3
5. Cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn............................................................................3
6. Điểm mới của đề tài................................................................................................. 3
7. Kết cấu của luận văn................................................................................................3
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................4
1.1TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...............4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS .............................................................................4
1.1.1.1 Khái niệm BĐS ...............................................................................................4
1.1.1.2 Đặc điểm BĐS .................................................................................................4
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS ......................................................7
1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS ...............................................................................7
1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS.................................................................................8
1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS .......................................................10
1.1.4 Vai trò của thị trường BĐS .............................................................................11
1.2MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG VỐN – TIỀN TỆ
VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG ......................................................................................14
1.3KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRUYỀN THỐNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BĐS ..........................................................................................................20
1.3.1 Nguồn vốn chủ sở hữu ....................................................................................20
1.3.2 Nguồn vốn tín dụng ........................................................................................21
1.3.2.1 Khái niệm về tín dụng BĐS ...........................................................................21
1.3.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng BĐS..........................................................22
1.3.2.3 Các sản phẩm tín dụng BĐS ..........................................................................23
1.3.3 Huy động vốn từ nước ngoài ..........................................................................26
1.3.4 Các hình thức khác .........................................................................................26
1.4NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG
VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN..................................................27
1.4.1 Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)................................27
1.4.2 Kinh nghiệm phát triền nhà ở xã hội ...............................................................28
1.4.3 Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS ..............................................................31
1.4.4 Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở .............................................32
1.4.5 Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà ở – Kinh nghiệm từ Anh Quốc ................32
1.4.6 Bùng nổ bong bóng BĐS – kinh nghiệm từ Mỹ...............................................33
Kết luận chương 1 ....................................................................................................34
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BĐS VIỆT NAM.......................................................................................35
2.1 KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS ......................35
2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
THỜ GIAN VỪA QUA ...........................................................................................40
2.2.1 Dự án đất nền.................................................................................................... 40
2.2.2 Dự án nhà ở ......................................................................................................41
2.2.3 Căn hộ dịch vụ cho thuê ...................................................................................46
2.2.4 Căn hộ, cao ốc văn phòng cho thuê ...................................................................48
2.2.5 Thị trường mặt bằng bán lẻ ..............................................................................52
2.2.6 Thị trường BĐS du lịch ....................................................................................55
2.2.7 BĐS Khu công nghiệp, khu chế xuất.................................................................56
2.2.8 Nhà ở cho người có thu nhập thấp ....................................................................57
2.3 NHU CẦU VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS...........................60
2.4 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH
BĐS...........................................................................................................................62
2.4.1 Nguồn vốn chủ sở hữu .....................................................................................62
2.4.2 Nguồn vốn tín dụng .........................................................................................63
2.4.2.1 Vay nợ từ các tổ chức tín dụng ......................................................................63
2.4.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu ............................................... 65
2.4.2.3 Huy động vốn từ khách hàng .........................................................................68
2.4.3 Tình hình nguồn vốn ngoại .............................................................................70
2.4.4 Những hình thức huy động khác .....................................................................73
2.5 NHỮNG THÀNH TỰU VÀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BĐS VN.....................................................................................................76
2.5.1 Những thành tựu ...............................................................................................76
2.5.2 Những tồn tại ................................................................................................... 78
2.5.2.1 Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường BĐS............78
2.5.2.2 Những mặt hạn chế của thị trường BĐS.........................................................79
Kết luận chương 2 ....................................................................................................81
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BĐS................................................................................................82
3.1 HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHỦ SỞ HỮU ....................................................82
3.1.1 Huy động từ những nguồn lực có sẵn ...............................................................82
3.1.2 Phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu ................................................ 83
3.1.3 Kêu gọi hợp tác đầu tư .....................................................................................84
3.2 HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG ...................................................................84
3.2.1 Thu hút đầu tư từ khách hàng ...........................................................................84
3.2.2 Quyền chọn mua .............................................................................................. 85
3.2.3 Bán hàng cho nhà đầu tư thứ cấp ......................................................................85
3.2.4 Điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân .....................................................................85
3.3 VAY VỐN NGÂN HÀNG .................................................................................86
3.3.1 Cho phép thế chấp BĐS tại các NHTM nước ngoài ......................................... 86
3.3.2 Phân bổ tỷ trọng vốn vay BĐS theo mục đích vay, sản phẩm vay ....................86
3.3.3 Ngân hàng làm trung gian cho vay BĐS ...........................................................88
3.4 PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU ............................................................................89
3.5 THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI ...............................................................90
3.6 TIẾN HÀNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP .......................................................91
3.7 THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT) ..................................93
3.7.1 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư ...............................................................93
3.7.2 Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế ...............................................................94
3.8 CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN .....................................................96
3.8.1 Chứng khoán dựa trên thế chấp BĐS ...............................................................96
3.8.2 Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư BĐS .........97
3.9 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP ......................99
3.10 CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC ..........................................................100
3.10.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật ......................................................................100
3.10.2 Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm
hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ ....................................................................103
3.10.3 Các doanh nghiệp cần giảm giá BĐS về giá phù hợp hơn .............................103
3.10.4 Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung
cấp cho người mua và người bán ............................................................................104
3.10.5 Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS .......................................................104
3.10.6 Quản lý các sàn giao dịch BĐS .................................................................... 105
Kết luận chương 3 ...................................................................................................106
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................
Phụ lục 1
Phụ lục 2
Phụ lục 3
Phụ lục 4
Phụ lục 5
Phụ lục 6
Phụ lục 7
Phụ lục 8
Phụ lục 9
: Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)
: Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội
: Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở
: Bùng nổ bong bóng BĐS – Kinh nghiệm từ Mỹ
: Quy hoạch nhà ở, phát triền cho thuê ở- Kinh nghiệm từ Anh Quốc
: Kinh nghiệm điều hành thị trường BĐS từ Hong Kong
: Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS
: Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS
: Tổng quan kinh tế Việt Nam và một số nước trong khu vực
Phụ lục 10 : Một số dự án FDI BĐS tiêu biểu
Phụ lục 11 : Kết quả khảo sát nghiên cứu về giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt
động kinh doanh BĐS
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.1: Các thành phần của thị trường vốn BĐS ...................................................15
Bảng 1.2: So sánh sự biến động giữa giá BĐS và chỉ số Vn – Index .........................19
Bảng 1.3: Ưu và nhược điểm khi sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu ..............................21
Bảng 1.4: Ưu nhược điểm của việc vay vốn NH .......................................................23
Bảng 1.5: Ưu và nhược điểm vốn ứng trước từ khách hàng ....................................... 24
Bảng 1.6: Ưu và nhược điểm phát hành trái phiếu chuyển đổi ..................................25
Bảng 1.7: Ưu và nhược điểm khi sử dụng vốn FDI ...................................................26
Bảng 2.1: Nguồn cung các căn hộ .............................................................................42
Bảng 2.2: Căn hộ tại Hà Nội Quý 1/2011..................................................................43
Bảng 2.3: Căn hộ tại TPHCM Quí 1/2011 .................................................................44
Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011 .......................................45
Bảng 2.5: Căn hộ dịch vụ cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011 .....................................47
Bảng 2.6: Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011 ...........................48
Bảng 2.7: Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011 .............................50
Bảng 2.8: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội Quí 1/2011 ...................................53
Bảng 2.9: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TPHCM Quí 1/2011 .................................54
Bảng 2.10: Cấu trúc tài sản – nguồn vốn một số công ty BĐS năm 2010 ..................62
Bảng 2.11: Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM qua các năm ..........................63
Bảng 2.12: Thống kê đầu tư trực tiếp nước ngoài ......................................................70
Bảng 2.13: FDI vào BĐS từ giai đoạn 1988-2008 .....................................................71
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Thị trường người sử dụng, thị trường vốn, chính quyền và giá trị BĐS .....16
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
: Chứng khoán hóa
CKH
CHXHCN : Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
CĐT
CTCP
DN
: Chủ đầu tư
: Công ty cổ phần
: Doanh nghiệp
FED
: Cục dự trữ liên bang Mỹ (Federal Reserve System)
: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)
: Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan
: Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ
: Giải phóng mặt bằng
GDP
GHB
GHLC
GPMB
HDB
HN
: Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore
: Hà Nội
KCN
KHN
KNHC
M&A
NĐ
: Khu công nghiệp
: Ngân hàng Hàn Quốc
: Tổ chức xã hội cung cấp nhà ở Hàn Quốc
: Mua bán và sáp nhập (mergers and acquisitions)
: Nghị định
NĐT
NHF
NN
: Nhà đầu tư
: Ngân hàng Hàn Quốc
: Nhà nước
NQ
: Nghị quyết
NHNN
NHTM
NƠXH
ODA
REIT
REIC
REIF
: Ngân hàng nhà nước
: Ngân hàng thương mại
: Nhà ở xã hội
: Hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistance)
: Quỹ tín thác đầu tư BĐS (real estate investment trust)
: Real Estate Investors Club
: Real Estate Investment Fund
RECI
TCTD
TNCN
TNT
: Real Estate counselors international
: Tổ chức tín dụng
: Thu nhập cá nhân
: Thu nhập thấp
TP
: Trái phiếu
TPHCM
TTTM
UBND
VN
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Trung tâm thương mại
: Ủy Ban Nhân Dân
: Việt Nam
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc
gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi
nền kinh tế. Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị
trường BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường vật liệu
xây dựng, thị trường lao động, thị trường tài chính, tiền tệ … và có tác động rộng lớn
đến mọi tầng lớp dân cư.
Mối quan tâm chính của các NĐT BĐS là nguồn vốn tài trợ, vốn là vấn đề sống
còn của DN kinh doanh BĐS. Các DN kinh doanh trong lĩnh vực này thường cần có
lượng vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên, thực lực các NĐT vào thị trường BĐS hiện nay
đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình thực hiện những dự án nhằm tạo ra
những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Phần lớn các CĐT chỉ thực hiện
những dự án có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị
đầu tư, hoặc đền bù đất nông nghiệp. Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã
hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn
tín dụng của NHTM. Thông thường, đa số các dự án BĐS được tài trợ từ:
-
-
-
Vốn của các NĐT – nhưng rất nhỏ
Nguồn vốn ứng trước của người mua
Nguồn tín dụng trung và ngắn hạn từ các NHTM
Tuy nhiên, các nguồn tài chính này luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về vốn
thì không ngừng tăng. Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ một vai trò trọng yếu trong
việc phát triển thị trường BĐS trong nhiều năm qua, là do thiếu các công cụ tài chính
hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Chúng ta có thể nhận thấy rằng những NĐT chưa
có đủ năng lực tài chính để hoàn thành các dự án BĐS.
Hơn nữa, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát
cao, vật giá tăng chóng mặt. NN đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát,
trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Ngoài NĐ
153/2007/NĐ-CP có quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với CĐT kinh doanh
1
BĐS; NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở có quy định rõ về việc huy động vốn đầu tư nhà ở; Chính phủ còn ban hành
Nghị quyết 11/NQ – CP ngày 24/02/2011 nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ
mô, đảm bảo an sinh xã hội. Trong nghị quyết nêu rõ chính sách thắt chặt tiền tệ, đảm
bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay
tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS và chứng khoán. Cụ thể Chỉ
thị 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 nêu rõ đến 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh
vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối
đa là 16%, dẫn đến sự “khát vốn” của của các DN kinh doanh BĐS. Nguồn vốn huy
động từ các kênh truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay NH bị
tắc nghẽn, thị trường BĐS rơi vào đóng băng.
Làm thế nào để khơi thông nguồn vốn đang bị tắc nghẽn, giúp phát triển thị
trường BĐS? Trên thế giới, từ lâu, để phát triển BĐS nhiều nước không chỉ phụ thuộc
vào vốn vay NH mà người ta sử dụng nhiều phương pháp cũng như công cụ tài chính
để huy động vốn cho thị trường BĐS như: huy động thông qua thị trường cầm cố thế
chấp, chứng khoán hóa BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở … Vấn đề
cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra những tiền đề để sử dụng và phát triển các
công cụ tài chính này như thế nào? DN nên sử dụng những phương pháp huy động
nào? Những công cụ huy động vốn nào phù hợp với DN của mình để mang lại hiệu
quả cao nhất. Đó cũng chính là lý do tác giả chọn đề tài “Giải pháp tạo nguồn vốn
cho hoạt động kinh doanh BĐS từ năm 2011 đến 2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích chính của đề tài là tập trung nghiên cứu về:
Tìm hiểu tổng quát về BĐS và thị trường BĐS, những đặc tính riêng của BĐS
và thị trường BĐS. Tìm hiểu các bài học kinh nghiệm về hoạt động kinh BĐS của các
nước trên thế giới.
Thực trạng huy động vốn của các DN kinh doanh BĐS. Phân tích những ưu và
nhược điểm của từng phương pháp huy động vốn.
Rút ra bài học kinh nghiệm về huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS
cho VN từ những kinh nghiệm về huy động vốn của một số nước trên thế giới. Từ đó,
2
xây dựng những phương pháp huy động vốn phù hợp cho hoạt động kinh doanh BĐS
của DN.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là một thị trường rất rộng lớn, hơn nữa các vấn đề của thị
trường BĐS diễn biến rất đa dạng và phức tạp nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị
trường như hiện nay. Vì vậy, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những khía cạnh về pháp
luật BĐS, các phương pháp huy động vốn của các DN.
Thời gian nghiên cứu phân tích và đánh giá thị trường từ 2007 đến tháng
4/2011
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng một số phương pháp chủ yếu như:
-
-
-
Thu thập các số liệu thống kê
Tổng hợp và phân tích số liệu dựa trên phương pháp so sánh
Thu thập thăm dò số liệu sơ cấp, từ đó rút ra những giải pháp
5. Cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn
Đề tài nghiên cứu dựa trên những lý thuyết về kinh tế học, kinh tế phát triển, tài
chính công, tài chính tiền tệ và các văn bản pháp luật VN.
Đề tài được thực hiện theo các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so
sánh và quy nạp.
6. Điểm mới của đề tài
Nhận xét và định hướng các phương pháp thu hút vốn đầu tư vào thị trường
BĐS. Nhận xét và phân tích các ưu và nhược điểm của mỗi phương pháp.
Khảo sát lấy ý kiến của các nhà đầu tư VN cộng với những bài học kinh nghiệm
của các nước trên thế giới trong xây dựng và phát triển thị trường BĐS để đề xuất các
phương pháp huy động vốn phù hợp cho thị trường BĐS VN.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về các kênh huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Chương 2: Thực trạng huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VN.
Chương 3: Giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VN.
3
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN
TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢ
1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS
N
1.1.1.1 Khái niệm BĐS
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Nước CHXHCN VN năm 2005 quy định: “BĐS
là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Trên thực tế có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về khái niệm BĐS
nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất
gắn liền với đất và có tính không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai
và những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn với đất là những vật thể
tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là
những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức và chi phí
1.1.2 Đặc điểm BĐS
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể
sau:
-
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, BĐS luôn gắn liền với
đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng
như tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có
hạn và bị giới hạn về không gian. Các BĐS khác như nhà, công trình xây dựng và vật
kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và lợi ích của
BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức
đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến TTTM, dịch
vụ. Do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi
ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
-
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên
4
nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thể
được, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai,
xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây
dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm
năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc
và công trình xây dựng.
-
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng
địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy
mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên
không thể mở rộng.
-
Thứ tư, tính cá biệt của BĐS. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố
không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo
một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo
nhà khác nhau.
-
Thứ năm, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có
sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. giá trị của một BĐS có thể bị tác
động bởi BĐS khác. Điển hình là trong trường hợp NN đầu tư xây dựng các công trình
kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực
đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS
khác là hiện tượng khá phổ biến. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các
BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên
quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các dự án BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến
các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các
công trình BĐS khác sẽ ra đời. Chính vì sự ảnh hưởng của BĐS đến các hoạt động
kinh tế xã hội nên NN giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Sự ra đời hay sự
5
hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm
hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia
-
Thứ sáu, thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do
BĐS là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS phải được cân nhắc
thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác,
điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và
người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, môi giới nên phải mất
thêm chi phí.
-
Thứ bảy, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là
hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến
nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hóa khác. Vì vậy
khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt.
-
Thứ tám, khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS thường kém
đàn hồi so với những thay đổi giá cả. Do đó, có những hạn chế nhất định về cung ứng
đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể. Bên cạnh đó, các
vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy hoạch, phân bổ
đất đai cũng làm cho cung của BĐS cũng kém linh hoạt.
-
Thứ chín, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây
dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh
doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có
thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi
nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của NH và các tổ chức tín
dụng.
-
Thứ mười, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của NN. BĐS có vị trí, vai trò quan trọng, các giao dịch về BĐS thường có tác
động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS
chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS. Để tăng
cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho
sự phát triển NN phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, phải ban hành các chủ
6
trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt
động của thị trường BĐS.
-
Thứ mười một, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS
phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều
chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có
năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc
biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh
hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có
những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS
1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về
BĐS được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa,
tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS.
Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua
bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người
mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến BĐS như cho
thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường BĐS có thể
hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch vể BĐS
dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:
-
Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS
thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị
trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp.
-
Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường,
người ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho
thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.
7
-
Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường
đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị
trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp).
-
Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường BĐS
thành thị trường chính thức và thị trường có kiểm soát của NN.
1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS
Do thị trường BĐS là một thị trường hàng hóa đặc biệt nên có những đặc điểm
riêng của nó, cụ thể:
-
Một là, thị trường BĐS là thị trường mang tính địa phương sâu sắc và
không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
+ BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường
BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
+ Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem
bán ở vùng khác được
-
Hai là, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là
tài sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ
đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Giao dịch BĐS luôn phức tạp hơn các hàng
hoá thông thường khác, đi cùng với các giao dịch BĐS là hàng loạt các giấy tờ kèm
theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua, bán, thế chấp, góp vốn
BĐS, thuế, lệ phí liên quan phải nộp… Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự chi phối
và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS,
đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
-
Ba là, thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: Do
mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường BĐS mang tính độc quyền nhiều hơn thị
trường các hàng hoá thông dụng khác. Biến động của giá đất thường mạnh hơn biến
động của hàng hoá thông dụng, các giao dịch mua bán tiến hành không có đầy đủ
8
thông tin cần thiết do thị trường BĐS không có thị trường trung tâm, nơi mà người
mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn
hảo trong cạnh tranh trên thị trường. Hoạt động mua bán, giao dịch BĐS chủ yếu
thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS, qua thông tin báo chí, tổ chức môi giới… Do
không có thị trường trung tâm nên thông tin về thị trường BĐS khó thu thập, độ tin cậy
kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Từ đó dẫn đến thị trường
BĐS là thị trường nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế,
chính trị và xã hội. Bên cạnh đó, sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó chính
xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS được đo lường một cách tương đối.
Số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại BĐS là con số rất nhỏ, không
đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo.
Sự tác động của NN là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trường BĐS. Bất kỳ NN nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức
độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung.
BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc
vào quyết định của NN nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất,
nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa
khác.
-
Bốn là, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.
Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v…
giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn
cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường BĐS còn
9
có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường
vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… dao động của thị trường này có
ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hóa BĐS thành các sản
phẩm trên thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó, hàng hoá trên thị trường BĐS
thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất
lớn về vốn. Và do có giá trị lớn nên BĐS còn được sử dụng làm vật bảo đảm cho các
hoạt động vay mượn tại các NH, tổ chức tín dụng.
-
Năm là, thị trường BĐS phải cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp,
có trình độ trong giao dịch: Do BĐS là tài sản có giá trị lớn nên cần đến các loại tư
vấn chuyên nghiệp để có thể đánh giá BĐS. Giá trị của BĐS chịu sự tác động của
nhiều yếu tố, các thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp. Bản thân BĐS chỉ phản
ánh thực trạng của nó mà không phản ánh được rõ ràng tính pháp lý về quyền sở hữu
của người đang có BĐS. Đó chính là những thông tin, yếu tố mà người mua bán,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua… cần phải được tư vấn để nắm bắt thông tin chính
xác.
1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo
lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành
nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các
chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các DN xây dựng. Trong
giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai
cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong
cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các DN, cơ quan quản lý xây dựng đóng
vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các DN xây dựng. Lúc này, sự
bùng nổ của các DN phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải
10
DN nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong
cấp độ này, các NH đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự
án khác. Các chính sách NH, các NH và các cơ quan quản lý về NH đóng vai trò quyết
định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường
BĐS, các NH hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi
ro. Lúc này, các NH phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng
như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn.
Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và
các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường
BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các
cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất
thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển
sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp
độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Mỹ, Úc, NewZealand … các tài sản BĐS đã được chứng
khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu
là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn
của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính
hoá.
1.1.4 Vai trò của thị trường BĐS
Thị trường BĐS là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế -
xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vì vậy, thị
trường BĐS có những vai trò cụ thể như sau:
-
Một là, thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất: Thị trường BĐS là
nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang
giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh
BĐS. Thị trường BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp,
phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế của quốc
11
gia, góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, nâng cao
chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Ngược lại, khi thị trường
BĐS không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa sẽ gặp khó khăn sẽ làm cho
vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng đến thị trường.
-
Hai là, thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển:
Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển đồng thời cũng làm
tăng vốn đầu tư cho phát triển. Vì vậy phát triển thị trường BĐS chính là sự tăng lên
của tài sản cố định trong xã hội và đó chính là nguồn vốn cho đầu tư phát triển xã hội
quan trọng. Mặt khác khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của đồng vốn
nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển và các giao
dịch BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm
vốn cho đầu tư phát triển... Thêm vào đó, phát triển thị trường BĐS làm tăng khối
lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường, mở rộng phạm vi các quan hệ giao
dịch: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là
tăng lượng BĐS nhất định trong giao dịch, làm cho lượng hàng hóa tăng lên, do đó
tăng tốc độ chu chuyển vốn. Như vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò
quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển hạ tầng của nền kinh tế.
-
Ba là, phát triển thị trường BĐS làm tăng nguồn thu cho ngân sách
NN: Thị trường BĐS phát triển làm tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị
trường càng nhiều là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách NN. Thị trường
BĐS phát triển góp phần mở rộng và tạo ra nhiều quan hệ giao dịch, làm cho cùng một
khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch là tăng khối lượng lưu chuyển,
góp phần tăng nguồn thu của ngân sách NN.
-
Bốn là, phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và
quan hệ đối ngoại: Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường trong nền kinh tế
quốc dân, có mối quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường
hàng hóa. Do đó, khi phát triển thị trường BĐS nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát
triển của các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường
chung. Thêm vào đó, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị
12
Tải về để xem bản đầy đủ
150 trang
16740
Free
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luận văn Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- luan_van_giai_phap_tao_nguon_von_cho_hoat_dong_kinh_doanh_ba.pdf
