Bài giảng Phương pháp định giá đất
PHƯÁ ĐẤT
Các từ ngữ
Thửa đất
Thửa đất trống
Thu nhập ròng
Giá đất
Giá trị quyền sử dụng đất
Giá đất phổ biến trên thị trường
Giải thích từ ngữ
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi
ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả
trên hồ sơ.
Thửa đất trống là thửa đất mà tại thời điểm định giá
không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thu nhập ròng là thu nhập được xác định bằng
cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí.
Giải thích từ ngữ (tiếp theo)
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giải thích từ ngữ (tiếp theo)
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện
với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã
chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất,
được xác định từ chi phí, thu nhập
của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một
khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
5 phương pháp:
1. So sánh trực tiếp
2. Chiết trừ
5. Hệ số điều chỉnh
3. Thu nhập
4. Thặng dư
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðịnh nghĩa
Ðặc điểm
Ðối tượng,
Phạm vi áp dụng
Yêu cầu
Mặt tích cực và hạn chế
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðịnh nghĩa
là phương pháp định giá đất thông qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về
mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp
lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so
sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Các bước thực hiện:
1. Khảo sát, thu thập thông tin.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các
yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa
đất cần định giá.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðịnh nghĩa
Giá đất
ước tính của
thửa đất
Mức điều chỉnh
về giá do các
yếu tố khác
biệt của từng
thửa đất so
sánh với thửa
đất
Giá đất
của từng
thửa đất
so sánh
cần định giá =
theo từng thửa
đất
so sánh
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc điểm
Dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả
năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm
tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả
của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh
được tình hình thị trường gần thời điểm xác định
giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có
tính thực tế, dễ được tiếp nhận.
=> Có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc điểm
Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá
cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng
nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so
sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.
> Áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc điểm
Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận,
giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả
thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp
thực dụng, phát sinh từ thực tiễn và đã được sử
dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp
còn chưa hoàn thiện.
=> Cơ sở lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc điểm
Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu
chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị
trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá
biệt... nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri
thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có
được kết quả khách quan và chính xác.
=> Yêu cầu nhân viên định giá phải có
khả năng vận dụng thực tế.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc điểm
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc
thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác
giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ
sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất
đai.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðối tượng
là phương pháp định giá đất thông qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về
mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp
lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so
sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của
thửa đất cần định giá.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phạm vi áp dụng
Là phương pháp duy nhất được sử dụng trong các
cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai.
Là phương pháp tốt nhất khi định giá đơn lẻ các
thửa đất ở, các thửa đất sử dụng vào mục đích
thương mại - dịch vụ hoặc đất trống trong các khu
vực dân cư.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phạm vi áp dụng (tiếp theo)
Là phương pháp ít được sử dụng để định giá
những thửa đất làm công sở, trường học, bệnh
viện và các công trình công cộng khác vì chúng rất
ít hoặc không có chuyển nhượng trên thị trường.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Yêu cầu
+ Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải có
một khối lượng lớn thông tin về giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường với độ
tin cậy cao và khả năng phục vụ việc phân tích hữu
hiệu.
+ Chỉ sử dụng giá chuyển nhượng được giao dịch
một cách bình thường trên thị trường.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Yêu cầu (tiếp theo)
1.
Giá chuyển nhượng được thu thập phải phát sinh gần
thời điểm điều tra tuỳ thuộc vào mức độ biến động
của giá thị trường, nhưng nói chung khi giá thị trường
biến động mạnh thì các chuyển nhượng được thu
thập cách thời điểm điều tra càng ngắn càng tốt.
2.
Giá các chuyển nhượng được thu thập phải có độ tin
cậy cao và phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ.
20 trang
14880
Free
Bạn đang xem tài liệu "Bài giảng Phương pháp định giá đất", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- bai_giang_phuong_phap_dinh_gia_dat.pdf
