Luận văn Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều

TRƯꢀNG ðꢁI HꢂC CꢃN THƠ

KHOA MÔI TRƯꢀNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN

Bꢀ MÔN TÀI NGUYÊN ðꢁT ðAI

-oOo-

TRꢂN MINH ðĂNG

TRꢂN VĂN NGƯNG

XÁC ðꢃNH MꢄC ðꢀ ꢅNH HƯꢆNG CꢇA CÁC

YꢈU Tꢉ TÁC ðꢀNG ðꢈN GIÁ ðꢁT VÀ THꢊC

TRꢋNG GIÁ TRꢃ Sꢌ DꢍNG ðꢁT LÀM CƠ Sꢆ

CHO VIꢎC ðꢃNH GIÁ ðꢁT TRÊN

ðꢃA BÀN QUꢏN NINH KIꢐU

THÀNH PHꢉ CꢂN THƠ

Luꢑn văn tꢒt nghiꢓp

Ngành: QUꢅN LÝ ðꢁT ðAI

Cꢔn Thơ, 2010

TRƯꢀNG ðꢁI HꢂC CꢃN THƠ

KHOA MÔI TRƯꢀNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN

Bꢀ MÔN TÀI NGUYÊN ðꢁT ðAI

Luꢂn văn tꢃt nghiꢄp

Ngành: QUꢅN LÝ ðꢁT ðAI

XÁC ðꢆNH MꢇC ðꢀ ꢅNH HƯꢈNG CꢉA CÁC

YꢊU Tꢋ TÁC ðꢀNG ðꢊN GIÁ ðꢁT VÀ THꢌC

TRꢍNG GIÁ TRꢆ Sꢎ DꢏNG ðꢁT LÀM CƠ Sꢈ

CHO VIꢐC ðꢆNH GIÁ ðꢁT TRÊN

ðꢆA BÀN QUꢑN NINH KIꢒU

THÀNH PHꢋ CꢓN THƠ

Cán bꢀ hưꢁng dꢂn:

Ts. Lê Tꢔn Lꢕi

Sinh Viên thꢃc hiꢄn:

Trꢖn Minh ðăng

MSSV: 4074896

Trꢖn Văn Ngưng

MSSV: 4074917

Lꢄp: QLðð

Cꢖn Thơ, 11/2010

i

LꢀI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cꢀu cꢁa bꢂn thân. Các sꢃ liꢄu, kꢅt

quꢂ trình bày trong luꢆn án là trung thꢇc và chưa tꢈng ñưꢉc ai công bꢃ trong bꢊt kỳ

công trình luꢆn văn nào trưꢋc ñây.

Tác giꢂ luꢆn văn

Trꢌn Văn Ngưng

Trꢌn Minh ðăng

ii

LꢀI CꢁM Tꢂ

Sau bꢀn năm ñưꢁc hꢂc tꢃp và rèn luyꢄn dưꢅi mái trưꢆng ðꢇi Hꢂc Cꢈn Thơ, em

ñã ñưꢁc thꢈy cô truyꢉn ñꢇt rꢊt nhiꢉu kiꢋn thꢌc và kinh nghiꢄm quý báo. ðây sꢍ là

hành trang vô cùng quan trꢂng và sꢍ gꢎn bó vꢅi em trong suꢀt quá trình công tác sau

này. ðꢏ có ñưꢁc nhꢐng kiꢋn thꢌc như vꢃy em xin chân thành gꢑi lꢆi cꢒm ơn ñꢋn:

Xin gꢑi lꢆi cꢒm ơn sâu sꢎc ñꢋn thꢈy Lê Tꢊn Lꢁi thuꢓc Bꢓ Môn Tài Nguyên

ðꢊt ðai, Khoa Môi Trưꢆng và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trưꢆng ðꢇi Hꢂc Cꢈn Thơ

ñã giúp ñꢔ hai em trong quá trình thꢕc hiꢄn luꢃn văn tꢀt nghiꢄp.

Anh Thiꢄn thuꢓc Bꢓ Môn Tài Nguyên ðꢊt ðai, Khoa Môi Trưꢆng Và Tài

Nguyên Thiên Nhiên , trưꢆng ðꢇi Hꢂc Cꢈn Thơ ñã giúp ñꢔ hai em trong quá trình

hoàn thiꢄn luꢃn văn tꢀt nghiꢄp

Các bꢇn lꢅp Quꢒn Lý ðꢊt ðai 33 ñã luôn bên em, giúp ñꢔ em trong thꢆi gian

vꢖa qua.

Lꢆi cuꢀi em xin chúc toàn thꢏ quý thꢈy, cô Bꢓ Môn Tài Nguyên ðꢊt ðai ñưꢁc

dꢗi dào sꢌc khꢘe, thành công trong công tác giꢒng dꢇy và truyꢉn ñꢇt kiꢋn thꢌc cho

thꢋ hꢄ tiꢋp sau chúng em.

Xin chân thành biꢋt ơn.

Sinh viên thꢕc hiꢄn

Trꢈn Văn Ngưng

Trꢈn Minh ðăng

iii

TRƯꢀG ðꢁI HꢂC CꢃN THƠ

KHOA MÔI TRƯꢀNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN

Bꢄ MÔN TÀI NGUYÊN ðꢅT ðAI

……ꢀꢀ ……

XÁC NHꢆN CꢇA Bꢄ MÔN

Xác nhꢀn ñꢁ tài: “Xác ñꢈnh mꢉc ñꢊ ꢋnh hưꢌng cꢍa các yꢎu tꢏ tác ñꢊng

ñꢎn giá ñꢐt và thꢑc trꢒng giá trꢈ sꢓ dꢔng ñꢐt ñai làm cơ sꢌ cho viꢕc ñꢈnh giá ñꢐt

trên ñꢈa bàn quꢖn Ninh Kiꢗu – TP Cꢘn Thơ”

Sinh viên thꢂc hiꢃn: Trꢘn Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trꢘn Minh

ðăng (MSSV: 4074896). Lꢄp Quꢅn Lý ðꢆt ðai khoá 33 - Bꢇ Môn Tài

Nguyên ðꢆt ðai - Khoa Môi Trưꢈng & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trưꢈng

ðꢉi Hꢊc Cꢋn Thơ.

Tꢌ ngày: 09/08/ 2010 ñꢍn ngày 10/11/ 2010.

Nhꢀn xét cꢎa bꢇ môn:

……………………………………………………………………………………

………………………………………………………………

Cꢋn Thơ, ngày ….. tháng …. Năm 2010

iv

TRƯꢀNG ðꢁI HꢂC CꢃN THƠ

KHOA MÔI TRƯꢀNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN

Bꢄ MÔN TÀI NGUYÊN ðꢅT ðAI

……ꢀꢀ ……

Chꢀng nhꢁn báo cáo luꢁn văn tꢂt nghiꢃp vꢄi ñꢅ tài: “Xác ñꢆnh mꢇc ñꢈ

ꢉnh hưꢊng cꢋa các yꢌu tꢍ tác ñꢈng ñꢌn giá ñꢎt và thꢏc trꢐng giá trꢆ sꢑ dꢒng

ñꢎt làm cơ sꢊ cho viꢓc ñꢆnh giá ñꢎt trên ñꢆa bàn quꢔn Ninh Kiꢕu – TP Cꢖn

Thơ”.

Sinh viên thꢆc hiꢃn: Trꢖn Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trꢖn Minh

ðăng (MSSV: 4074896). Lꢄp Quꢇn Lý ðꢈt ðai khoá 33 - Bꢉ Môn Tài Nguyên ðꢈt

ðai - Khoa Môi Trưꢊng & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trưꢊng ðꢋi Hꢌc Cꢍn Thơ.

Tꢎ ngày 09 tháng 08 năm 2010 ñꢏn ngày 10 tháng 11 năm 2010.

Cꢍn Thơ, ngày

tháng

năm 2010

Cán bꢉ hưꢄng dꢐn

……………………………..

v

TRƯꢀNG ðꢁI HꢂC CꢃN THƠ

KHOA MÔI TRƯꢀNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN

Bꢄ MÔN TÀI NGUYÊN ðꢅT ðAI

……ꢀꢀ ……

Hꢀi ñꢁng báo cáo luꢂn văn tꢃt nghiꢄp chꢅng nhꢂn ñꢆ tài: “Xác ñꢆnh mꢇc

ñꢈ ꢉnh hưꢊng cꢋa các yꢌu tꢍ tác ñꢈng ñꢌn giá ñꢎt và thꢏc trꢐng giá trꢆ sꢑ

dꢒng ñꢎt làm cơ sꢊ cho viꢓc ñꢆnh giá ñꢎt trên ñꢆa bàn quꢔn Ninh Kiꢕu – TP

Cꢖn Thơ”

Do sinh viên thꢇc hiꢄn: Trꢖn Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trꢖn

Minh ðăng (MSSV: 4074896). Lꢈp Quꢉn Lý ðꢊt ðai khoá 33 - Bꢀ Môn Tài

Nguyên ðꢊt ðai - Khoa Môi Trưꢋng & TNTN - Trưꢋng ðꢌi Hꢍc Cꢎn Thơ. Thꢇc

hiꢄn tꢏ ngày 09/08/2010 ñꢐn ngày 10/11/2010, kính trình hꢀi ñꢁng xem xét.

Báo cáo luꢂn văn tꢃt nghiꢄp ñưꢑc hꢀi ñꢁng ñánh giá mꢅc:…………

Ý kiꢐn cꢒa hꢀi ñꢁng:

……………………………………………………………………………………

………………………………………………………………

Cꢎn Thơ, ngày ….. tháng …. Năm

Chꢋ Tꢆch Hꢈi ðꢗng

vi

LꢀCH Sꢁ CÁ NHÂN

ꢀ Sinh viên: Trꢀn Văn Ngưng

- Năm sinh: 1987

- Nơi sinh: Xã Trꢀn Phán, Huyꢁn ðꢀm Dơi, Tꢂnh Cà Mau

- Hꢃ tên cha: Trꢀn Văn Nhꢄnh

- Hꢃ tên mꢅ: Huỳnh Thꢄ Anh

- Quê quán: Huyꢁn ðꢀm Dơi, Tꢂnh Cà Mau

- Quá trình hꢃc tꢆp:

+ Năm 2007, thi ñꢇ tú tài tꢈi hꢉi ñꢊng thi trưꢋng THPT ðꢀm Dơi, Huyꢁn

ðꢀm Dơi, Tꢂnh Cà Mau.

+ Năm 2007, thi ñꢇ vào trưꢋng ðꢈi Hꢃc Cꢀn Thơ, Khoa Nông Nghiꢁp và

Sinh Hꢃc ꢌng Dꢍng, ngành Quꢎn Lý ðꢏt ðai

ꢀ Sinh viên: Trꢀn Minh ðăng

- Ngày 29 tháng 06 năm 1988

- Nơi sinh: Xã Thꢈnh Thꢐng, Huyꢁn Thꢑt Nꢑt, Tꢂnh Cꢀn Thơ

- Hꢃ tên cha: Trꢀn Linh Thiêng

- Hꢃ tên mꢅ: Trꢀn Thꢄ Quꢒ

- Quê quán: Huyꢁn Thꢄ Anh, Tꢂnh Thái Bình

- Quá trình hꢃc tꢆp:

+ Năm 2006, thi ñꢇ tú tài tꢈi hꢉi ñꢊng thi trưꢋng THPT Nguyꢓn Văn Thoꢈi,

Huyꢁn Thoꢈi Sơn, Tꢂnh An Giang

+ Năm 2007, thi ñꢇ vào trưꢋng ðꢈi Hꢃc Cꢀn Thơ, Khoa Nông Nghiꢁp và

Sinh Hꢃc ꢌng Dꢍng, ngành Quꢎn Lý ðꢏt ðai

vii

TÓM LƯꢀC

ðꢀ tài ñưꢁc thꢂc hiꢃn nhꢄm mꢅc ñích khꢆo sát ý kiꢇn cꢈa ngưꢉi dân vꢀ mꢊc ñꢋ

ꢆnh hưꢌng cꢈa các yꢇu tꢍ tác ñꢋng ñꢇn giá ñꢎt và thꢂc trꢏng giá trꢐ sꢑ dꢅng ñꢎt trên

ñꢐa bàn quꢒn Ninh Kiꢀu thành phꢍ Cꢓn Thơ. Qua ñiꢀu tra trꢂc tiꢇp ngưꢉi dân bꢄng

phꢔng vꢎn và khꢆo sát ghi nhꢒn thꢂc tꢇ thu ñưꢁc kꢇt quꢆ : Có Tám yꢇu tꢍ chính ꢆnh

hưꢌng ñꢇn giá ñꢎt trên ñꢐa bàn quꢒn Ninh Kiꢀu cꢅ như sau: Vꢐ Trí, ðiꢀu Kiꢃn Sinh

Lꢁi, Cơ Sꢌ Hꢏ Tꢓng Kꢕ Thuꢒt, Cơ Sꢌ Hꢏ Tꢓng Xã Hꢋi, Loꢏi ðô Thꢐ, Môi Trưꢉng,

An Ninh Xã Hꢋi. Trong Tám yꢇu tꢍ ñó thì yꢇu tꢍ Vꢐ Trí ñưꢁc ngưꢉi dân trong

quꢒn ñánh giá có mꢊc ñꢋ ꢆnh hưꢌng cao nhꢎt tꢖ 29.69% - 43.13% và yꢇu tꢍ An

Ninh Xã Hꢋi ñưꢁc ñánh giá có mꢊc ñꢋ phꢓn trăm thꢎp nhꢎt tꢖ 0.13% - 1.81% lên

giá ñꢎt trên ñꢐa bàn quꢒn Ninh Kiꢀu. Thꢂc trꢏng giá trꢐ sꢑ dꢅng ñꢎt trên ñꢐa bàn

Quꢒn ñã góp phꢓn làm cho giá ñꢎt cꢈa quꢒn Ninh Kiꢀu cao hơn nhꢗng Quꢒn khác.

Các con ñưꢉng Hai Bà Trưng, ðꢏi lꢋ Hòa Bình có giá trꢐ sꢑ dꢅng ñꢎt lꢘn nhꢎt, kꢇ

ñꢇn là ñưꢉng 30/4, Nguyꢙn Trãi, Trꢓn Hưng ðꢏo, Lý Tꢂ Trꢚng, Trꢓn Văn Khéo,

Hùng Vương, 3/2, Mꢒu Thân, Nguyꢙn Văn Cꢖ, CMT8, Lê Lꢁi, Nguyꢙn An Ninh,

Châu Văn Liêm, Trꢓn Phú, Lê Thánh Tôn, Trꢓn Viꢃt Châu, Phꢏm Ngũ Lão, Nguyꢙn

Viꢃt Hꢛng. Các con hꢜm giá trꢐ sꢑ dꢅng ñꢎt thꢎp hơn nhiꢀu so vꢘi vꢐ trí mꢝt tiꢀn.

viii

MꢀC LꢀC

Trang phꢀ bìa .............................................................................................................i

Lꢁi cam ñoan .............................................................................................................ii

Cꢂm tꢃ........................................................................................................................iii

Duyꢄt bꢅ môn.............................................................................................................iv

Tóm lưꢆc....................................................................................................................viii

Mꢀc lꢀc......................................................................................................................ix

Danh sách ký hiꢄu, chꢇ viꢈt tꢉt...................................................................................xi

Danh sách hình...........................................................................................................xii

Danh sách bꢂng ..........................................................................................................xii

Mꢊ ðꢋU ........................................................................................................................1

Chương 1 - LƯꢁC KHꢂO TÀI LIꢃU..........................................................................2

1.1. ðꢄT ðAI..............................................................................................2

1.1.1 ðꢌnh nghĩa.......................................................................................2

1.1.2 Vai trò cꢍa ñꢎt ñai ...........................................................................2

1.2. KHÁI QUÁT THꢅ TRƯꢆNG NHÀ ðꢄT............................................2

1.2.1 Khái niꢄm thꢌ trưꢁng........................................................................2

1.2.2 Khái niꢄm thꢌ trưꢁng bꢎt ñꢅng sꢂn ..................................................3

1.2.3 Chꢏc năng cꢍa thꢌ trưꢁng bꢎt ñꢅng sꢂn ............................................3

1.2.4 Vai trò cꢍa thꢌ trưꢁng bꢎt ñꢅng sꢂn ..................................................3

1.3. CUNG CꢇU Vꢈ NHÀ ðꢄT .................................................................3

1.3.1 Cꢐu vꢑ nhà ñꢎt.................................................................................3

1.3.2 Cung vꢑ nhà ñꢎt...............................................................................4

1.3.3 Quan hꢄ cung cꢐu ............................................................................4

1.4. GIÁ ðꢄT ..............................................................................................5

1.4.1 Khái niꢄm giá ñꢎt.............................................................................5

1.4.2 ðꢌnh nghĩa vꢑ giá trꢌ thꢌ trưꢁng........................................................5

1.4.3 Khái niꢄm ñꢌnh giá, ñꢌnh giá bꢎt ñꢅng sꢂn, ñꢌnh giá ñꢎt....................6

1.4.4 Phương pháp xác ñꢌnh giá ñꢎt..........................................................6

1.4.5 ðiꢑu kiꢄn áp dꢀng các phương pháp xác ñꢌnh giá ñꢎt.......................7

1.5. THꢅ TRƯꢆNG NHÀ ðꢄT ꢉ VIꢃT NAM..........................................7

1.5.1 Khái quát thꢌ trưꢁng nhà ñꢎt Viꢄt Nam ............................................7

1.5.2 Thꢌ trưꢁng nhà ñꢎt ðBSCL và Cꢐn Thơ hiꢄn nay.............................10

1.5.3 Thꢌ trưꢁng nhà ñꢎt quꢒn Ninh Kiꢑu..................................................11

1.6. CÁC YꢊU Tꢋ ꢂNH HƯꢉNG ðꢊN GIÁ NHÀ ðꢄT..........................12

1.6.1 Nhóm các yꢈu tꢓ tꢔ nhiên ................................................................12

1.6.2 Nhóm các yꢈu tꢓ kinh tꢈ ..................................................................13

1.7. ðꢌC ðIꢍM VÙNG NGHIÊN CꢎU .....................................................13

1.7.1 Vꢌ trí ñꢌa lý quꢒn Ninh Kiꢑu.............................................................13

1.7.2 ðꢕc ñiꢖm kinh tꢈ xã hꢅi quꢒn Ninh Kiꢑu..........................................15

Chương 2 - PHƯƠNG TIꢃN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CꢎU..........................16

2.1 PHƯƠNG TIꢃN .................................................................................16

2.1.1 ðꢌa ñiꢖm thꢔc hiꢄn ñꢑ tài.................................................................16

2.1.2 Thꢁi ñiꢖm thꢔc hiꢄn.........................................................................16

2.1.3 Tài liꢄu ............................................................................................16

2.2. PHƯƠNG PHÁP .................................................................................16

2.2.1 Cách thꢔc hiꢄn.................................................................................16

ix

2.2.2 Các bưꢀc thꢁc hiꢂn..........................................................................17

Chương 3 - KꢀT QUꢁ VÀ THꢁO LUꢂN....................................................................19

3.1. TÌNH HÌNH BIꢀN ðꢃNG NHÀ ðꢄT TꢅI QUꢂN NINH KIꢆU ....19

3.1.1 Hiꢂn trꢃng sꢄ dꢅng ñꢆt.....................................................................19

3.1.2 ðánh giá sꢁ biꢇn ñꢈng giá ñꢆt ꢉ quꢊn Ninh Kiꢋu .............................20

3.2. MꢇC ðꢃ ꢁNH HƯꢈNG CꢉA CÁC YꢀU Tꢊ ꢁNH HƯꢈNG ðꢀN

GIÁ ðꢄT TRÊN ðꢋA BÀN QUꢂN NINH KIꢆU .......................................23

3.2.1 Yꢇu tꢌ vꢍ trí .....................................................................................23

3.2.2 Yꢇu tꢌ loꢃi ñô thꢍ.............................................................................25

3.2.3 Yꢇu tꢌ ñiꢋu kiꢂn sinh lꢎi..................................................................26

3.2.4 Yꢇu tꢌ hình thꢏ lô ñꢆt.......................................................................27

3.2.5 Yꢇu tꢌ cơ sꢉ hꢃ tꢐng kꢑ thuꢊt...........................................................28

3.2.6 Yꢇu tꢌ cơ sꢉ hꢃ tꢐng xã hꢈi..............................................................30

3.2.7 Yꢇu tꢌ môi trưꢒng ...........................................................................31

3.2.8 Yꢇu tꢌ an ninh xã hꢈi.......................................................................33

3.2.9 Nhóm các yꢇu tꢌ khác......................................................................34

3.2.10 ðánh giá mꢓc ñꢈ quan trꢔng cꢕa yꢇu tꢌ tác ñꢈng ñꢇn giá ñꢆt.........36

3.3.. THꢌC TRꢅNG CÁC TUYꢀN ðƯꢍNG TRÊN ðꢋA BÀN QUꢂN

NINH KIꢆU..................................................................................................36

3.3.1 Khái quát chung vꢋ thꢁc trꢃng trên quꢊn Ninh Kiꢋu.........................36

3.3.2. Thꢁc trꢃng giá trꢍ sꢄ dꢅng ñꢆt trên ñꢍa bàn quꢊn Ninh Kiꢋu.............37

3.3.3 ðánh giá so sánh giá trꢍ sꢄ dꢅng ñꢆt giꢖa các con ñưꢒng cꢕa Quꢊn

Ninh Kiꢋu.................................................................................................46

Chương 4 - KꢀT LUꢂN VÀ KIꢀN NGHꢋ....................................................................50

4.1 Kꢎt luꢏn.............................................................................................50

4.2 Kiꢎn nghꢐ...........................................................................................50

DANH MꢑC TÀI LIꢒU THAM KHꢁO ...............................................51

PHꢑ LꢑC

x

DANH SÁCH CHꢀ VIꢁT TꢂT

Kí hiꢀu viꢁt tꢂt Ý nghĩa

3/2(1)

3/2(2)

30/4(1)

30/4(2)

BðS

ðưꢃng 3 tháng 2 (Mꢄu Thân – Trꢅn Ngꢆc Quꢁ)

ðưꢃng 3 tháng 2 (Trꢅn Ngꢆc Quꢁ - ñưꢃng 30 tháng 4)

ðưꢃng 30 tháng 4 (ðꢇi lꢈ Hòa Bình – Trꢅn Ngꢆc Quꢁ)

ðưꢃng 30 tháng 4 (Trꢅn Ngꢆc Quꢁ - ñưꢃng 3 tháng 2)

Bꢉt ñꢈng sꢊn

CBRE

Công ty CB Richard Ellis Viꢀt Nam (thuꢈc Tꢄp ñoàn Tư vꢉn Bꢉt ñꢈng sꢊn

Quꢋc tꢁ - CBRE)

CDM

CMT8

ðBSCL

FDI

HTKT

HTXH

IVSC

Cơ chꢁ phát triꢌn sꢇch (Clean Development Mechanism)

Cách mꢇng tháng 8

ðꢍng bꢎng sông cꢏu long

(Foreign Direct Investment) Vꢋn ñꢅu tư trꢐc tiꢁp nưꢑc ngoài

Hꢇ tꢅng kꢒ thuꢄt

Hꢇ tꢅng xã hꢈi

ꢓy ban Tiêu chuꢔn Thꢔm ñꢕnh giá Quꢋc tꢁ (International Council

Valuation Standards)

JIRCAS

Trung tâm Quꢋc Tꢁ Nghiên cꢖu Nông nghiꢀp Nhꢄt Bꢊn (Japan

International Research Center for Agricultural Sciences)

Liên hiꢀp quꢋc

LHQ

Nð-CP

PIT

Nghꢕ ñꢕnh chính phꢗ

Thuꢁ thu nhꢄp cá nhân

PNTR

(Permanent Normal Trade Relations) Quy chꢁ thương mꢇi bình thưꢃng

vĩnh viꢘn

Qð

Quyꢁt ñꢕnh

Mꢄu Thân(1)

Mꢄu Thân(2)

THCS

Mꢄu Thân (ñưꢃng 30 tháng 4 – Huỳnh Thúc Kháng)

Mꢄu Thân (Huỳnh Thúc Kháng – Nguyꢘn Văn Cꢙ)

Trung hꢆc cơ sꢚ

TNTN

TP

Tài nguyên môi trưꢃng

Thành phꢋ

TP.HCM

UBND

VACB

VAT

Thành phꢋ Hꢍ Chí Minh

ꢓy ban nhân dân

Vưꢃn - ao - chuꢍng - biogas

(Value Added Tax) Thuꢁ giá trꢕ gia tăng

Viꢀt Nam ðꢍng

VND

WTO

(World Trade Organization) Tꢛ chꢖc thương mꢇi thꢁ giꢑi

xi

DANH SÁCH BꢀNG

Tꢁa bꢀng

Bꢀng

Trang

1

2

3

Tình hình sꢂ dꢃng các loꢄi ñꢅt ꢆ quꢇn Ninh Kiꢈu năm 2009

Giá ñꢅt mꢉt sꢊ tuyꢋn ñưꢌng chính trong quꢇn Ninh Kiꢈu

Bꢀng so sánh giá ñꢅt ꢆ mꢉt sꢊ tuyꢋn giao thông chính cꢍa

UBND thành phꢊ Cꢎn Thơ vꢏi giá thꢐ trưꢌng năm 2010 trên ñꢐa

bàn quꢇn Ninh Kiꢈu

19

21

22

4

24

Bꢀng thꢊng kê mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa các yꢋu tꢊ ꢀnh hưꢆng ñꢋn

giá ñꢅt trên ñꢐa bàn quꢇn Ninh Kiꢈu

5

6

7

8

9

10

11

12

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng Cái Khꢋ

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng An Hòa

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng Thꢏi Bình

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng An Nghiꢒp

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng An Cư

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng An Hꢉi

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng Tân An

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng An Lꢄc

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng An Phú

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng Xuân Khánh

Thꢊng kê hiꢒn trꢄng trên các con ñưꢌng phưꢌng Hưng Lꢓi

Tꢔng hꢓp các con ñưꢌng có hiꢒn trꢄng cao ꢆ mꢕi phưꢌng trên

quꢇn Ninh Kiꢈu

38

39

40

41

42

43

44

45

46

48

13

14

15

DANH SÁCH BIꢁU ðꢂ VÀ HÌNH

Biꢖu ñꢗ

Tên biꢖu ñꢗ

Trang

14

25

Bꢀn ñꢗ hành chính quꢇn Ninh Kiꢈu, thành phꢊ Cꢎn Thơ

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa yꢋu tꢊ vꢐ trí lên giá nhà ñꢅt qua các

phưꢌng cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

1

2

3

4

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa loꢄi ñô thꢐ lên giá nhà ñꢅt qua các phưꢌng

cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa ñiꢈu kiꢒn sinh lꢓi lên giá nhà ñꢅt qua các

phưꢌng cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa hình thꢖ lô ñꢅt lên giá nhà ñꢅt qua các

phưꢌng cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa cơ sꢆ hꢄ tꢎng kꢘ thuꢇt lên giá nhà ñꢅt qua

các phưꢌng cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa cơ sꢆ hꢄ tꢎng xã hꢉi lên giá nhà ñꢅt qua

các phưꢌng cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa môi trưꢌng lên giá nhà ñꢅt qua các phưꢌng

cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa an ninh xã hꢉi lên giá nhà ñꢅt qua các

phưꢌng cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

Mꢑc ñꢉ ꢀnh hưꢆng cꢍa yꢋu tꢊ khác lên giá nhà ñꢅt qua các phưꢌng

cꢍa quꢇn Ninh Kiꢈu

26

27

28

29

30

32

33

34

5

6

7

8

9

10

xii

Mꢀ ðꢁU

ðꢀt ñai tꢁ nó không làm nên giá trꢂ nhưng khi con ngưꢃi tác ñꢄng vào nó, ñꢅu tư

cơ sꢆ hꢇ tꢅng kꢈ thuꢉt sꢊ làm cho giá trꢂ cꢋa ñꢀt tăng lên và khi sꢌ dꢍng sꢊ mang lꢇi

nguꢎn lꢏi to lꢐn cho con ngưꢃi. Khi hoꢇt ñꢄng cꢋa con ngưꢃi trong sꢌ dꢍng ñꢀt ñai

ngày càng tăng thì giá trꢂ ñꢀt ngày ñưꢏc nâng cao và viꢑc trao ñꢒi mua bán ñꢀt diꢓn ra

ngày mꢄt nhiꢔu và ña dꢇng hơn làm cho thꢂ trưꢃng nhà ñꢀt ꢆ nưꢐc ta ngày càng sôi

ñꢄng và giá nhà ñꢀt luôn biꢕn ñꢄng qua các năm.

Quꢉn Ninh Kiꢔu là quꢉn trung tâm cꢋa thành phꢖ Cꢅn Thơ có cơ sꢆ vꢉt chꢀt hꢇ tꢅng

khá hoàn chꢗnh tꢘ khi Cꢅn Thơ trꢆ thành ñô thꢂ loꢇi II vào năm 2004 và năm 2009 trꢆ thành

ñô thꢂ loꢇi I trꢁc thuꢄc trung ương. Tuy nhiên thꢂ trưꢃng nhà ñꢀt còn khá non trꢙ không thꢚ

phꢛn ꢜng mꢄt cách kꢂp thꢃi sꢁ biꢕn ñꢄng cꢋa thꢂ trưꢃng nhà ñꢀt cꢋa cꢛ nưꢐc như TP Hꢎ Chí

Minh, Hà Nꢄi.

Sꢁ chênh lꢑch giꢝa giá ñꢀt nhà nưꢐc và giá ñꢀt thꢁc tꢕ ngoài thꢂ trưꢃng ꢆ quꢉn Ninh Kiꢔu

khá cao. Giá nhà ñꢀt thꢂ trưꢃng cao hơn giá nhà ñꢀt nhà nưꢐc bꢆi nhiꢔu sꢁ tác ñꢄng cꢋa yꢕu

tꢖ vꢂ trí, ñiꢔu kiꢑn sinh lꢏi, cơ sꢆ hꢇ tꢅng, hình thꢚ lô ñꢀt, loꢇi ñô thꢂ,…..nơi mà khu ñꢀt tꢞa

lꢇc. ðꢜng trưꢐc thꢁc trꢇng này ñòi hꢟi phꢛi có mꢄt ñꢔ tài nghiên cꢜu tìm hiꢚu mꢜc ñꢄ tác

ñꢄng cꢋa các yꢕu tꢖ làm ꢛnh hưꢆng ñꢕn giá nhà ñꢀt cꢋa Quꢉn Ninh Kiꢔu, ñꢚ có nhꢝng giꢛi

pháp kꢂp thꢃi giúp cho ngưꢃi mua ngưꢃi bán ñánh giá ñúng giá trꢂ sꢌ dꢍng ñꢀt trên ñꢂa bàn

quꢉn Ninh Kiꢔu.

Tꢘ nhꢝng vꢀn ñꢔ trên ñꢔ tài “Xác ñꢂnh mꢜc ñꢄ ꢛnh hưꢆng cꢋa các yꢕu tꢖ tác

ñꢄng ñꢕn giá ñꢀt và thꢁc trꢇng giá trꢂ sꢌ dꢍng ñꢀt làm cơ sꢆ cho viꢑc ñꢂnh giá ñꢀt trên

ñꢂa bàn quꢉn Ninh Kiꢔu – TP Cꢅn Thơ” nhꢠm tꢉp trung vào các mꢍc tiêu cꢍ thꢚ sau:

-

Xác ñꢂnh mꢜc ñꢄ ꢛnh hưꢆng cꢋa các yꢕu tꢖ tác ñꢄng ñꢕn giá ñꢀt ꢆ quꢉn Ninh

Kiꢔu.

-

ðánh giá thꢁc trꢇng giá trꢂ sꢌ dꢍng ñꢀt trên ñꢂa bàn quꢉn Ninh Kiꢔu.

- 1 -

CHƯƠNG 1: LƯꢀC KHꢁO TÀI LIꢂU

1.1. ðꢃT ðAI

1.1.1. ðꢀnh nghĩa

Theo Lê Quang Trí (2001), “ñꢀt ñai là mꢁt thꢂc thꢃ tꢂ nhiên dưꢄi ñꢅc tính

không gian và ñꢆa hình” và thưꢇng ñưꢈc kꢉt hꢈp vꢄi mꢁt giá trꢆ kinh tꢉ ñưꢈc diꢊn tꢋ

dưꢄi dꢌng giá ñꢀt/ha khi chuyꢃn quyꢍn sꢎ dꢏng. Rꢁng hơn, trên quan ñiꢃm tꢐng hꢈp

và tꢐng thꢃ thì cũng bao gꢑm luôn cꢋ tài nguyên sinh vꢒt và kinh tꢉ xã hꢁi cꢓa mꢁt

thꢂc thꢃ tꢂ nhiên.

Theo ðoàn Văn Trưꢇng, Ngô Trí Long (1997), ñꢀt ñai là thiꢉt yꢉu ñꢔi vꢄi cuꢁc

sꢔng và sꢂ sinh tꢑn cꢓa chúng ta. Tꢕm quan trꢖng cꢓa nó làm cho ñꢀt ñai trꢗ thành

trung tâm chú ý cꢓa các nhà luꢒt sư, ñꢆa lý, sinh thái hꢖc và các nhà kinh tꢉ. Vì mꢘi

ñiꢍu lꢙ này ñꢍu liên quan tꢄi ñꢀt ñai và viꢙc sꢎ dꢏng ñꢀt, nên các xã hꢁi, các nưꢄc và

cꢋ thꢉ giꢄi ñꢍu bꢆ tác ñꢁng.

Và theo luꢒt ñꢀt ñai (2003), “ðꢀt là tài sꢋn quꢔc gia là tư liꢙu sꢋn xuꢀt chꢓ yꢉu,

là ñꢔi tưꢈng lao ñꢁng ñꢑng thꢇi cũng là sꢋn phꢚm lao ñꢁng. ðꢀt còn là vꢒt mang cꢓa

các hꢙ sinh thái tꢂ nhiên và các hꢙ sinh thái canh tác, ñꢀt là mꢅt bꢛng ñꢃ phát triꢃn nꢍn

kinh tꢉ quꢔc dân”.

1.1.2. Vai trò cꢁa ñꢂt ñai

Theo Nguyꢊn Phú Cưꢇng (2002), ñꢀt ñai có hai vai trò chính sau:

- Vꢃ mꢄt kinh tꢅ: có thꢃ khꢜng ñꢆnh rꢛng ñꢀt ñai là mꢁt tư liꢙu không gì khꢜng

ñꢆnh ñưꢈc và sꢋn xuꢀt không giꢄi hꢌn. ðꢀt ñai khác mꢖi tư liꢙu sꢋn xuꢀt khác ꢗ chꢐ,

ñꢀt ñai ñưꢈc tꢑn tꢌi vĩnh viꢊn theo thꢇi gian mà không bꢆ mꢀt ñi. Trong khi các tư liꢙu

sꢋn xuꢀt khác bꢆ hao mòn theo thꢇi gian và ñưꢈc loꢌi bꢝ khi có mꢁt loꢌi tư liꢙu sꢋn

xuꢀt khác tiꢉn bꢁ hơn. Còn ñꢀt ñai ñưꢈc luân chuyꢃn tꢞ ñꢇi này sang ñꢇi khác. ðꢀt ñai

là ñꢆa bàn sinh sꢔng cꢓa dân cư, là kho tàng bꢉn cꢋng, là chꢐ ñꢟng cho nhân dân cho

nhà máy. Nói chung, ñꢀt ñai là cơ sꢗ vꢒt chꢀt ñꢃ thꢂc hiꢙn mꢖi quá trình sꢋn xuꢀt, tꢀt

cꢋ ngành kinh tꢉ ñꢍu cꢕn ñꢉn ñꢀt ñai, ñꢅc biꢙt ñꢔi vꢄi lĩnh vꢂc nông nghiꢙp thì ñꢀt ñai

là tư liꢙu không thꢃ thiꢉu ñưꢈc.

- Vꢃ mꢄt chính trꢀ: ðꢀt ñai là nơi trú ngꢏ cꢓa cꢋ cꢁng ñꢑng dân tꢁc. Vì thꢉ ñꢃ

giꢠ gìn ñꢀt ñai, bꢋo vꢙ lãnh thꢐ, dân tꢁc ta ñã trꢋi qua lꢆch sꢎ hàng nghìn năm chiꢉn

ñꢀu kiên cưꢇng ñꢃ bꢋo vꢙ lãnh thꢐ ñꢁc lꢒp dân tꢁc, bꢋo vꢙ chꢓ quyꢍn quꢔc gia gꢡn

liꢍn vꢄi ñꢀt ñai, lãnh thꢐ là dꢀu hiꢙu ñꢃ xác ñꢆnh sꢂ tꢑn tꢌi cꢓa quꢔc gia.

Trong ñꢇi sꢔng chính trꢆ cꢓa mꢁt ñꢀt nưꢄc, ñꢀt giꢠ vai trò cꢂc kì quan trꢖng, là

nguyên nhân cơ bꢋn ñꢃ diꢊn ra hꢕu hꢉt các cuꢁc chiꢉn tranh trong lꢆch sꢎ giꢠa các giai

cꢀp trong cùng mꢁt xã hꢁi, mà chꢓ yꢉu là nhꢠng ngưꢇi có ñꢀt và ngưꢇi không có ñꢀt.

Như vꢒy qua mꢁt sꢔ phân tích trên, vai trò cꢓa ñꢀt ñai vꢍ phương diꢙn chính trꢆ cũng

ñưꢈc khꢜng ñꢆnh rõ thêm.

1.2. KHÁI QUÁT THꢄ TRƯꢅNG NHÀ ðꢃT

1.2.1. Khái niꢆm thꢀ trưꢇng

- 2 -

Thꢀ trưꢁng là tꢂng thꢃ các quan hꢄ vꢅ lưu thông hàng hoá và lưu thông tiꢅn tꢄ,

tꢂng thꢃ các giao dꢀch mua bán và các dꢀch vꢆ. Như vꢇy, thꢀ trưꢁng vꢈa có yꢉu tꢊ ꢋo,

vꢈa có yꢉu tꢊ thꢌc.

Thꢀ trưꢁng là hꢄ thꢊng mà trong ñó các hàng hóa và dꢀch vꢆ ñưꢍc mua bán giꢎa

ngưꢁi mua và ngưꢁi bán thông qua mꢏt cơ chꢉ giá cꢋ không có sꢌ hꢐn chꢉ quá mꢑc.

Mꢒi bên sꢓ ñáp lꢐi mꢊi quan hꢄ cung cꢔu và quan hꢄ giá cꢋ hoꢕc hꢎu ích khác cꢖa

hàng hóa hoꢕc dꢀch vꢆ, các nhu cꢔu và mong muꢊn cá nhân cꢖa hꢗ (ðoàn Văn

Trưꢁng, 2007)

Theo ꢘy ban Tiêu chuꢙn Thꢙm ñꢀnh giá Quꢊc tꢉ (IVSC) thꢀ trưꢁng là mꢏt môi

trưꢁng trong ñó hàng hóa, dꢀch vꢆ trao ñꢂi, kinh doanh giꢎa ngưꢁi mua, ngưꢁi bán

tiꢉn hành các hoꢐt ñꢏng cꢖa hꢗ mꢏt cách tꢌ nguyꢄn và không bꢀ hꢐn chꢉ gì.

1.2.2. Khái niꢀm thꢁ trưꢂng bꢃt ñꢄng sꢅn

Thꢀ trưꢁng bꢚt ñꢏng sꢋn là quá trình giao dꢀch hàng hoá bꢚt ñꢏng sꢋn giꢎa các

bên có liên quan. Là “nơi” diꢛn ra các hoꢐt ñꢏng mua bán, chuyꢃn nhưꢍng, cho thuê,

thꢉ chꢚp và các dꢀch vꢆ có liên quan như trung gian, môi giꢜi, tư vꢚn... liên quan ñꢉn

bꢚt ñꢏng sꢋn như trung gian, môi giꢜi, tư vꢚn... giꢎa các chꢖ thꢃ trên thꢀ trưꢁng mà ꢝ

ñó vai trò quꢋn lý nhà nưꢜc có tác ñꢏng quyꢉt ñꢀnh ñꢉn sꢌ thúc ñꢙy phát triꢃn hay kìm

hãm hoꢐt ñꢏng kinh doanh trên thꢀ trưꢁng bꢚt ñꢏng sꢋn (Cꢆc Quꢋn lý nhà- Bꢏ Xây

Dꢌng, 2007)

1.2.3. Chꢆc năng cꢇa thꢁ trưꢂng bꢃt ñꢄng sꢅn

- ðưa ngưꢁi mua và ngưꢁi bán ñꢉn vꢜi nhau

- Xác ñꢀnh giá cꢋ cho các bꢚt ñꢏng sꢋn giao dꢀch;

- Phân phꢊi bꢚt ñꢏng sꢋn theo quy luꢇt cung cꢔu;

- Phát triꢃn bꢚt ñꢏng sꢋn trên cơ sꢝ tính cꢐnh tranh cꢖa thꢀ trưꢁng (Cꢆc Quꢋn lý

nhà- Bꢏ Xây Dꢌng, 2007)

1.2.4. Vai trò cꢇa thꢁ trưꢂng bꢃt ñꢄng sꢅn

Thꢀ trưꢁng bꢚt ñꢏng sꢋn có vꢀ trí quan trꢗng ñꢊi vꢜi nꢅn kinh tꢉ quꢊc dân:

- Tham gia vào viꢄc phân bꢊ và sꢞ dꢆng hꢍp lý, có hiꢄu quꢋ ñꢚt ñai – tài

nguyên thiên nhiên tài sꢋn Quꢊc gia quan trꢗng;

- Tác ñꢏng tꢜi tăng trưꢝng kinh tꢉ thông qua viꢄc khuyꢉn khích ñꢔu tư phát

triꢃn bꢚt ñꢏng sꢋn;

- Tác ñꢏng trꢌc tiꢉp tꢜi thꢀ trưꢁng tài chính, thꢀ trưꢁng chꢑng khoáng, thꢀ

trưꢁng hàng hóa, thꢀ trưꢁng lao ñꢏng, thꢀ trưꢁng khoa hꢗc công nghꢄ;

- Liên quan ñꢉn mꢏt sꢊ lĩnh vꢌc xã hꢏi như: lao ñꢏng, viꢄc làm, nhà ꢝ (Cꢆc

Quꢋn lý nhà- Bꢏ Xây Dꢌng, 2007).

1.3. CUNG CꢀU Vꢁ NHÀ ðꢂT

1.3.1. Cꢈu vꢉ nhà ñꢃt

ꢀ Khái niꢃm Cꢄu

- 3 -

Cꢀu vꢁ nhà ñꢂt là khꢃi lưꢄng vꢁ nhà ñꢂt mà ngưꢅi tiêu dùng sꢆn sàng chꢂp

nhꢇn và có khꢈ năng thanh toán ñꢉ nhꢇn ñưꢄc khꢃi lưꢄng nhà ñꢂt ñó trên thꢊ trưꢅng.

Cꢀu vꢁ nhà ñꢂt xuꢂt hiꢋn trên cơ sꢌ hꢍi tꢎ cꢏa các ñiꢁu kiꢋn:

- Sꢐ xuꢂt hiꢋn cꢏa nhu cꢀu tiêu dùng vꢁ mꢍt dꢑng nhà ñꢂt nào ñó mà nhu cꢀu

ñó không thꢉ tꢐ thꢒa mãn bꢓng nguꢔn lꢐc sꢆn có cꢏa mꢕi ngưꢅi dân.

- Phꢈi có sꢐ hoꢑt ñꢍng cꢏa thꢊ trưꢅng ñꢉ nhu cꢀu có khꢈ năng thanh toán mꢖi

có ñiꢁu kiꢋn gꢗp ñưꢄc cung và cꢀu trꢌ thành cꢀu xuꢂt hiꢋn trên thꢊ trưꢅng (Lê Quang

Trí, 2001).

ꢀ Các nhân tꢀ ꢁnh hưꢂng ñꢃn Cꢄu

Theo Lê Quang Trí (2001) các nhân tꢃ ꢈnh hưꢌng ñꢘn cꢀu nhà ñꢂt bao gꢔm: sꢐ

tăng trưꢌng dân sꢃ và các nhu cꢀu phát triꢉn, sꢐ thay ñꢙi vꢁ tính chꢂt và mꢎc ñích sꢚ

dꢎng ñꢂt ñai, ñô thꢊ hóa và quá trình phát triꢉn ñô thꢊ, mꢃt và thꢊ hiꢘu nhà ꢌ, sꢐ phát

triꢉn và hoàn thiꢋn cꢏa hꢋ thꢃng, kꢘt cꢂu hꢑ tꢀng, nhꢛng chính sách cꢏa Chính phꢏ, sꢐ

tác ñꢍng cꢏa viꢋc làm và thu nhꢇp ñꢘn cꢀu nhà ñꢂt, chính sách cung tiꢁn tꢋ cũng có tác

ñꢍng ñáng kꢉ ñꢘn cꢀu vꢁ nhà ñꢂt.

1.3.2. Cung vꢀ nhà ñꢁt

ꢀ Khái niꢅm Cung

Cung mꢎc ñích trên thꢊ trưꢅng là mꢍt khꢃi lưꢄng nhà ñꢂt sꢆn sàng ñưa ra trao

ñꢙi trên thꢊ trưꢅng tꢑi mꢍt thꢅi ñiꢉm nào ñó vꢖi mꢍt mꢜc giá giꢖi hꢑn nhꢂt ñꢊnh.

Cung nhà ñꢂt là cung vꢁ mꢍt loꢑi hàng hóa ñꢗc biꢋt, nó có nhꢛng ñꢗc ñiꢉm rꢂt

ñꢗc thù so vꢖi các hàng hóa thông thưꢅng khác (Lê Quang Trí, 2001).

ꢀ Các nhân tꢀ ꢁnh hưꢂng ñꢃn Cung

Quꢝ ñꢂt ñai trong quy hoꢑch cꢏa Chính phꢏ.

Khi có Quyꢘt ñꢊnh cꢏa Chính phꢏ vꢁ chuyꢉn mꢎc ñích sꢚ dꢎng thì chính mꢈnh

ñꢂt ñó sꢞ ngay lꢇp tꢜc làm tăng cung ñꢂt ꢌ và cũng ñꢔng nghĩa vꢖi tăng cung vꢁ nhà ꢌ.

Sꢐ phát triꢉn cꢏa kꢘt cꢂu hꢑ tꢀng:

Mꢜc ñꢍ phát triꢉn cꢏa kꢘt cꢂu hꢑ tꢀng có tác ñꢍng rꢂt lꢖn ñꢘn cung vꢁ nhà ñꢂt.

Kꢘt cꢂu hꢑ tꢀng có thꢉ làm thay ñꢙi công dꢎng và giá trꢊ cꢏa nhà ñꢂt hiꢋn có.

Các yꢘu tꢃ ñꢀu vào và chi phí phát triꢉn nhà ꢌ:

Các ñiꢁu kiꢋn ñꢗc thù vꢁ ñꢊa lý và thꢅi tiꢘt, kꢘt cꢂu nhà ꢌ phꢈi ñưꢄc thiꢘt kꢘ,

xây dꢐng vꢖi kꢝ thuꢇt ñꢗc biꢋt và nguyên liꢋu chuyên dùng nên cung nhà ꢌ cũng phꢎ

thuꢍc vào công nghꢋ và kꢝ thuꢇt xây dꢐng.

Chính sách và pháp luꢇt nhà nưꢖc:

Có tác ñꢍng hꢛu hiꢋu nhꢂt ñꢘn viꢋc ñiꢁu chꢟnh, thay ñꢙi trꢑng thái vꢁ các quan

hꢋ cung cꢀu vꢁ nhà ñꢂt (Lê Quang Trí, 2001).

1.3.3. Quan hꢂ Cung Cꢃu

- 4 -

Cung, cꢀu có thꢁ cân bꢂng ꢃ bꢄt cꢅ thꢆi ñiꢁm nào và chúng ta có giá cân bꢂng.

Nꢇu các yꢇu tꢈ khác không ñꢉi, mꢊt sꢋ tăng lên cꢌa cꢀu hay giꢍm xuꢈng cꢌa cung sꢎ

làm cho giá tăng lên. Do ñó, trong thꢏ trưꢆng cꢐnh tranh thì giá cꢍ ñiꢑu tiꢇt lưꢒng cung

và cꢀu.

Tuy nhiên, sꢋ thay ñꢉi cꢌa giá nhiꢑu hay ít do thay ñꢉi lưꢒng cung và cꢀu còn

phꢓ thuꢊc vào ñꢊ co giãn cꢌa cung và cꢀu theo giá. Nꢇu cung co giãn nhiꢑu thì mꢊt sꢋ

thay ñꢉi trong lưꢒng cꢀu cũng chꢔ sꢎ làm cho giá thay ñꢉi rꢄt nhꢕ và cân bꢂng có thꢁ

nhanh chóng ñꢐt ñưꢒc bꢃi sꢋ gia tăng, mꢃ rꢊng cꢌa cung. Ngưꢒc lꢐi, cung ít co giãn

ñꢈi vꢖi giá thì mꢊt sꢋ thay ñꢉi nhꢕ trong lưꢒng cꢀu sꢎ làm cho giá thay ñꢉi mꢐnh và

cân bꢂng không thꢁ ñꢐt mꢊt cách nhanh chóng, bꢃi vì viꢗc tăng lên cꢌa cung không

theo kꢏp vꢖi cꢀu.

Ngoài yꢇu tꢈ vꢑ giá, cung nhà ñꢄt còn chꢏu ꢍnh hưꢃng bꢃi nhiꢑu yꢇu tꢈ khác

như: quꢘ ñꢄt ñai trong quy hoꢐch cꢌa Chính phꢌ, sꢋ phát triꢁn cơ sꢃ hꢐ tꢀng, các yꢇu

tꢈ ñꢀu tư vào cꢌa phát triꢁn nhà, chính sách và pháp luꢙt. Còn cꢀu tài sꢍn nhà ñꢄt chꢏu

ꢍnh hưꢃng cꢌa các yꢇu tꢈ như sꢋ tăng trưꢃng dân sꢈ, nhu cꢀu phát triꢁn, sꢋ thay ñꢉi

vꢑ tính chꢄt và mꢓc ñích sꢚ dꢓng ñꢄt ñai, sꢋ thay ñꢉi cꢌa thu nhꢙp và viꢗc làm, quá

trình ñô thꢏ hóa, nhꢛng chính sách cꢌa Chính phꢌ. Sꢋ thay ñꢉi cꢌa bꢄt cꢅ yꢇu tꢈ nào

trong nhꢛng yꢇu tꢈ trên cũng có thꢁ ꢍnh hưꢃng ñꢇn lưꢒng cung hoꢜc lưꢒng cꢀu, làm

cung hoꢜc cꢀu chuyꢁn dꢏch và giá cân bꢂng trên thꢏ trưꢆng tài sꢍn nhà ñꢄt sꢎ thay ñꢉi.

Khi giá nhà ñꢄt tăng, nhiꢑu ngưꢆi sꢎ trì hoãn viꢗc mua cꢌa mình, do vꢙy cꢀu

giꢍm mꢐnh. Tuy nhiên, trong dài hꢐn, nhà cꢚa cũ nát, hao mòn không thꢁ sꢚ dꢓng

ñưꢒc nꢛa và cꢀn phꢍi thay thꢇ, nên cꢀu hàng năm lꢐi tăng lên. Vì vꢙy, ñꢊ co giãn ñꢈi

vꢖi giá cꢌa cꢀu nhà ñꢄt trong dài hꢐn ít hơn trong ngꢝn hꢐn. ðꢊ co giãn cꢌa cꢀu theo

giá và theo thu nhꢙp cũng còn tùy thuꢊc vào nơi ꢃ các nhóm dân cư và ñiꢑu này sꢎ có

ꢍnh hưꢃng ñꢇn quan hꢗ cung cꢀu và giá cꢍ cân bꢂng tꢐi nhꢛng thꢆi ñiꢁm khác nhau

(Lê Tꢄn Lꢒi, 1999).

1.4. GIÁ ðꢀT

1.4.1. Khái niꢀm giá ñꢁt

Theo Lê Quang Trí, 2001. Giá tài sꢍn nhà ñꢄt có thꢁ ñưꢒc xác ñꢏnh là “sꢈ tiꢑn

có thꢁ nhꢙn ñưꢒc tꢞ mꢊt ngưꢆi hoꢜc nhiꢑu ngưꢆi sꢟn sàng và có thꢁ mua mꢊt tài sꢍn

nhà ñꢄt nào ñó, khi tài sꢍn này ñưꢒc ñưa ra”.

Giá cꢍ là giá bán có thꢁ thꢋc hiꢗn ñưꢒc tꢈt nhꢄt cꢌa mꢊt tài sꢍn.

Giá cꢍ là biꢁu hiꢗn bꢂng tiꢑn cꢌa giá trꢏ cꢌa mꢊt tài sꢍn, là sꢈ tiꢑn thꢕa thuꢙn

giꢛa ngưꢆi mua và ngưꢆi bán tꢐi mꢊt thꢆi ñiꢁm nhꢄt ñꢏnh.

ðꢁ nghiên cꢅu mꢊt cách ñꢀy ñꢌ giá cꢍ hàng hóa trong thꢏ trưꢆng thì cꢀn thiꢇt

phꢍi xem xét ñꢇn hành vi cꢌa ngưꢆi tiêu dùng .

1.4.2. ðꢂnh nghĩa vꢃ giá trꢂ thꢂ trưꢄng

“Giá trꢏ thꢏ trưꢆng là tꢉng sꢈ tiꢑn ưꢖc tính mà mꢊt tài sꢍn có thꢁ trao ñꢉi ñưꢒc

vào ngày thꢠm ñꢏnh giá giꢛa mꢊt bên là ngưꢆi bán, sꢟn sàng bán tài sꢍn vꢖi mꢊt bên là

ngưꢆi mua, sꢟn sàng mua tài sꢍn, trong khoꢍng thꢆi gian giao dꢏch ñꢌ dài, sau quá

trình tiꢇp thꢏ công khai mà tꢐi ñó bên bán và bên mua ñꢑu hành ñꢊng mꢊt cách tꢋ

- 5 -

nguyꢀn, thiꢀn chí và hiꢁu biꢂt lꢃn nhau, trên thꢄ trưꢅng trao ñꢆi mꢇt cách khách quan

và ñꢇc lꢈp” (ðoàn Văn Trưꢅng, 2007).

1.4.3. Khái niꢀm ñꢁnh giá, ñꢁnh giá bꢂt ñꢃng sꢄn, ñꢁnh giá ñꢂt.

ꢀðꢀnh giá

Theo Vũ Thꢄ Ngꢉc Lan, 2007. ðꢄnh giá là loꢊi hoꢊt ñꢇng chuyên môn vꢋa

mang tính kinh tꢂ kꢌ thuꢈt, tính pháp lý, vꢋa mang tính xã hꢇi. Hoꢊt ñꢇng ñꢄnh giá

hình thành, tꢍn tꢊi và phát triꢁn gꢎn liꢏn vꢐi sꢑ hình thành, tꢍn tꢊi và phát triꢁn cꢒa thꢄ

trưꢅng. ðꢄnh giá tài sꢓn là hình thꢔc phân tích kinh tꢂ ꢔng dꢕng.

- ðꢄnh giá là sꢑ ưꢐc tính vꢏ giá trꢄ cꢒa các quyꢏn sꢖ hꢗu tài sꢓn cꢕ thꢁ bꢘng

hình thái tiꢏn tꢀ cho mꢇt mꢕc ñích ñã ñưꢙc xác ñꢄnh.

- ðꢄnh giá là môn khoa hꢉc vꢏ ưꢐc tính giá trꢄ cho mꢇt mꢕc ñích cꢕ thꢁ cꢒa mꢇt

tài sꢓn cꢕ thꢁ, tꢊi mꢇt thꢅi ñiꢁm xác ñꢄnh, có cân nhꢎc ñꢂn tꢚt cꢓ các ñꢛc ñiꢁm cꢒa tài

sꢓn cũng như xem xét tꢚt cꢓ các yꢂu tꢜ kinh tꢂ căn bꢓn cꢒa thꢄ trưꢅng, bao gꢍm các

loꢊi ñꢝu tư lꢑa chꢉn.

ꢀ ðꢀnh giá bꢁt ñꢂng sꢃn

ðꢄnh giá bꢚt ñꢇng sꢓn là hình thꢔc phân tích kinh tꢂ ꢔng dꢕng. ðꢄnh giá bꢚt

ñꢇng sꢓn thꢑc chꢚt là ñꢄnh giá ñꢚt và ñꢄnh giá các tài sꢓn gꢎn liꢏn vꢐi ñꢚt (nꢂu có).

Trong trưꢅng hꢙp bao gꢍm cꢓ viꢀc ñꢄnh giá các tài sꢓn gꢎn liꢏn vꢐi ñꢚt, thì

cũng không thꢁ vì thꢂ mà tách chúng hoàn toàn ñꢇc lꢈp nhau, vì bꢚt ñꢇng sꢓn là mꢇt

ñơn vꢄ thꢜng nhꢚt, thꢜng nhꢚt vꢏ quyꢏn chiꢂm hꢗu, quyꢏn sꢞ dꢕng và vꢏ mꢕc ñích sꢞ

dꢕng. Hơn nꢗa do bꢚt ñꢇng sꢓn là mꢇt tài sꢓn không di dꢅi ñưꢙc nên giá trꢄ bꢚt ñꢇng

sꢓn luôn luôn chꢄu sꢑ tác ñꢇng bꢖi nhiꢏu yꢂu tꢜ. Sꢜ lưꢙng các yꢂu tꢜ và mꢔc ñꢇ ꢓnh

hưꢖng cꢒa mꢟi yꢂu tꢜ ñꢂn giá trꢄ cꢒa bꢚt ñꢇng sꢓn là không giꢜng nhau, chúng tùy

thuꢇc vào tꢋng loꢊi bꢚt ñꢇng sꢓn, tꢋng vꢄ trí cꢒa bꢚt ñꢇng sꢓn. Vì vꢈy, viꢀc xác ñꢄnh

các quyꢏn ñꢜi vꢐi bꢚt ñꢇng sꢓn, nhꢗng yꢂu tꢜ và mꢔc ñꢇ ꢓnh hưꢖng chúng ñꢂn giá trꢄ

cꢒa bꢚt ñꢇng sꢓn là rꢚt khó khăn, phꢔc tꢊp và ñó cũng chính là công viꢀc cꢒa ngưꢅi

ñꢄnh giá cꢝn giꢓi quyꢂt (Vũ Thꢄ Ngꢉc Lan, 2007).

ꢀ ðꢀnh giá ñꢁt

ðꢄnh giá ñꢚt là sꢑ ưꢐc tính vꢏ giá trꢄ cꢒa ñꢚt bꢘng hình thái tiꢏn tꢀ cho mꢇt mꢕc

ñích sꢞ dꢕng ñã ñưꢙc xác ñꢄnh, tꢊi mꢇt thꢅi ñiꢁm xác ñꢄnh. ðꢚt ñai là mꢇt tài sꢓn ñꢛc

biꢀt. Giá ñꢚt ngoài các yꢂu tꢜ vꢏ không gian, thꢅi gian, kinh tꢂ, pháp lý, nó còn bꢄ tác

ñꢇng bꢖi các yꢂu tꢜ tâm lý, xã hꢇi. Vì vꢈy, ñꢄnh giá ñꢚt chꢠ có thꢁ là sꢑ ưꢐc tính vꢏ

mꢛt giá trꢄ mà không thꢁ tính ñúng, tính ñꢒ như ñꢄnh giá các tài sꢓn thông thưꢅng (Vũ

Thꢄ Ngꢉc Lan, 2007)

1.4.4. Phương pháp xác ñꢁnh giá ñꢂt

Theo Nghꢁ ñꢁnh sꢅ 188/2004/Nð-CP và nghꢁ ñꢁnh 123/2007/Nð-CP có các

phương pháp ñꢁnh giá ñꢂt sau:

- Phương pháp so sánh trꢆc tiꢇp: là phương pháp xác ñꢄnh mꢔc giá thông qua

viꢀc tiꢂn hành phân tích các mꢔc giá ñꢚt thꢑc tꢂ ñã chuyꢁn nhưꢙng quyꢏn sꢞ dꢕng ñꢚt

trên thꢄ trưꢅng cꢒa loꢊi ñꢚt tương tꢑ (vꢏ loꢊi ñꢚt, diꢀn tích ñꢚt, thꢞa ñꢚt, hꢊng ñꢚt, loꢊi

- 6 -

ñô thꢀ, loꢁi ñưꢂng phꢃ và vꢀ trí) ñꢄ so sánh, xác ñꢀnh giá cꢅa thꢆa ñꢇt, loꢁi ñꢇt cꢈn ñꢀnh

giá.

- Phương pháp thu nhꢀp: là phương pháp xác ñꢀnh mꢉc giá tính bꢊng thương

sꢃ giꢋa mꢉc thu nhꢌp thuꢈn tuý thu ñưꢍc hàng năm trên 1 ñơn vꢀ diꢎn tích ñꢇt so vꢏi

lãi suꢇt tiꢐn gꢆi tiꢑt kiꢎm bình quân mꢒt năm (tính ñꢑn thꢂi ñiꢄm xác ñꢀnh giá ñꢇt) cꢅa

loꢁi tiꢐn gꢆi VND kỳ hꢁn 01 năm (12 tháng) tꢁi ngân hàng thương mꢁi nhà nưꢏc có

mꢉc lãi suꢇt tiꢐn gꢆi tiꢑt kiꢎm cao nhꢇt trên ñꢀa bàn.

- Phương pháp chiꢁt trꢂ: là phương pháp xác ñꢀnh giá ñꢇt cꢅa thꢆa ñꢇt có tài

sꢓn gꢔn liꢐn vꢏi ñꢇt bꢊng cách loꢁi trꢕ phꢈn giá trꢀ tài sꢓn gꢔn liꢐn vꢏi ñꢇt ra khꢖi tꢗng

giá trꢀ bꢇt ñꢒng sꢓn (bao gꢘm giá trꢀ cꢅa ñꢇt và giá trꢀ cꢅa tài sꢓn gꢔn liꢐn vꢏi ñꢇt).

- Phương pháp thꢃng dư: là phương pháp xác ñꢀnh giá ñꢇt cꢅa thꢆa ñꢇt trꢃng

có tiꢐm năng phát triꢄn theo quy hoꢁch hoꢙc ñưꢍc phép chuyꢄn ñꢗi mꢚc ñích sꢆ dꢚng

ñꢄ sꢆ dꢚng tꢃt nhꢇt bꢊng cách loꢁi trꢕ phꢈn chi phí ưꢏc tính ñꢄ tꢁo ra sꢛ phát triꢄn ra

khꢖi tꢗng giá trꢀ phát triꢄn giꢓ ñꢀnh cꢅa bꢇt ñꢒng sꢓn.

1.4.5. ðiꢄu kiꢅn áp dꢆng các phương pháp xác ñꢇnh giá ñꢈt

Theo Nghꢇ ñꢇnh sꢉ 188/2004/Nð-CP và nghꢇ ñꢇnh 123/2007/Nð-CP

- Phương pháp so sánh trꢛc tiꢑp ñưꢍc áp dꢚng ñꢄ ñꢀnh giá ñꢇt khi trên thꢀ

trưꢂng có các loꢁi ñꢇt tương tꢛ ñã chuyꢄn nhưꢍng quyꢐn sꢆ dꢚng ñꢇt so sánh ñưꢍc vꢏi

loꢁi ñꢇt cꢈn ñꢀnh giá.

Giá chuyꢄn nhưꢍng quyꢐn sꢆ dꢚng ñꢇt cꢅa loꢁi ñꢇt tương tꢛ sꢆ dꢚng ñꢄ phân

tích, so sánh vꢏi loꢁi ñꢇt cꢈn ñꢀnh giá phꢓi là giá chuyꢄn nhưꢍng quyꢐn sꢆ dꢚng ñꢇt

thꢛc tꢑ trên thꢀ trưꢂng trong ñiꢐu kiꢎn bình thưꢂng.

- Phương pháp thu nhꢌp chꢜ áp dꢚng ñꢄ ñꢀnh giá cho các loꢁi ñꢇt xác ñꢀnh ñưꢍc

các khoꢓn thu nhꢌp mang lꢁi tꢕ ñꢇt.

- Phương pháp chiꢑt trꢕ ñưꢍc áp dꢚng ñꢄ xác ñꢀnh giá ñꢇt cꢅa thꢆa ñꢇt có tài

sꢓn gꢔn liꢐn vꢏi ñꢇt trong trưꢂng hꢍp không có ñꢅ sꢃ liꢎu vꢐ giá thꢀ trưꢂng cꢅa các

thꢆa ñꢇt trꢃng tương tꢛ ñꢄ áp dꢚng phương pháp so sánh trꢛc tiꢑp, trong khi có thꢄ thu

thꢌp sꢃ liꢎu vꢐ giá thꢀ trưꢂng cꢅa các thꢆa ñꢇt có tài sꢓn gꢔn liꢐn vꢏi ñꢇt tương tꢛ vꢏi

thꢆa ñꢇt cꢈn xác ñꢀnh giá.

- Phương pháp thꢙng dư ñưꢍc áp dꢚng ñꢄ xác ñꢀnh giá ñꢇt cꢅa các thꢆa ñꢇt

trꢃng có tiꢐm năng phát triꢄn do thay ñꢗi quy hoꢁch hoꢙc do chuyꢄn mꢚc ñích sꢆ dꢚng

ñꢇt trong khi không có giá chuyꢄn nhưꢍng quyꢐn sꢆ dꢚng ñꢇt tương tꢛ trên thꢀ trưꢂng

ñꢄ áp dꢚng phương pháp so sánh trꢛc tiꢑp.

Căn cꢉ tình hình cꢚ thꢄ cꢅa thꢀ trưꢂng và sꢃ liꢎu ñã thu thꢌp, ꢝy ban nhân dân

cꢇp tꢜnh lꢛa chꢞn phương pháp phù hꢍp trong các phương pháp xác ñꢀnh giá ñꢇt quy

ñꢀnh tꢁi Nghꢀ ñꢀnh sꢃ 188/2004/Nð-CP này ñꢄ ñꢀnh giá ñꢇt tꢁi ñꢀa phương. Trưꢂng

hꢍp cꢈn thiꢑt có thꢄ kꢑt hꢍp mꢒt sꢃ phương pháp xác ñꢀnh giá ñꢇt ñꢄ ñꢀnh mꢉc giá ñꢇt

cꢚ thꢄ.

1.5. THꢀ TRƯꢁNG NHÀ ðꢂT ꢃ VIꢄT NAM

1.5.1. Khái quát thꢇ trưꢊng nhà ñꢈt Viꢅt Nam

- 7 -

Luận văn Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều – Thành phố Cần Thơ