Bài giảng Định giá tài sản - Chương 2: Định giá bất động sản - Vũ Xuân Dũng
Chương : Định giá bất động sản
2.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường
bất động sản
2.2. Định giá bất động sản
2.1.1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khániệm
2. ĐặtrưncủBĐS
3. Quyn ch̉ th̉ đvBĐS
1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa
lý nhất định.
Bất động sản
Các công trình
Các tài sản khác
gắn liꢀn đất và CTXD
Đất đai
Xd trên đất
Đꢀc trưng cꢁa BĐS
Phân loại bất động sản
• Theo đặc tính vật chất
- Đất đai
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công
trình kiến trúc
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật
chất
- Công trình kiến trúc
- Đất đai
Quyền của chủ thể đối với bất động sản
- Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm
giữ đất đai:
(i) Sở hữu vĩnh viễn,
(ii) Thuê theo hợp đồng,
(iii) Quyền sử dụng đất.
- Đối với các công trình:
(i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu
đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
(ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được
đem cho thuê theo hợp đồng.
2.1.2. Thị trường bất động sản
Khániệm thtrường BĐS
- Thtrường BĐS là t
mua btrao đcho thuth
quyn shu quyn sdnBĐS v
liên quan như môgitư v… gia cc ch
trêttrưnthequy luthtrưng vcꢊ squn
lcNhnư.
̣
trưng ca cc hođng
chchuyn ch
cc ch vꢈ
th
́
̉
̉
̀
̉
̉
̣
̣
̀
̣
́
̀
2.1.Thtrường bấđộng sản típ)
- Đꢀc điểm cꢁa thị trường BĐS:
+ Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
+ Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực, địa
phương.
+ Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không
hoàn hảo.
Phân loạthtrường BĐS
* Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của
Nhà nước
+ Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm
soát của Nhà nước
Phân loạti)
* Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường
+ Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng)
đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho
thuê.
+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
Phân loạti)
* Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
+ Thị trường đất đai.
+ Thị trường nhà ở
+ Thị trường BĐS công nghiệp
+ Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở
+ Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.
Phân loạti)
* Căn cứ vào tính chất các giao dịch
+ Thị trường mua bán BĐS
+ Thị trường thuê và cho thuê BĐS.
+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo
hiểm.
+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên
doanh.
2.1.2.. Vai trò cꢁa thị trường bất động sản
• Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.
• Tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh
BĐS.
• Thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà
ở, các công trình xây dựng.
2.Định giá bấđộng sản
2.2.1. khái niệm và cơ sở giá trị của định giá BĐS
* Khái niệm:
ĐG BĐS là sự ước tꢀnh về giá trị của BĐS cụ thể
dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp
trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm
đáp ứng cho một mục đꢀch đã được xác định rõ.
2.Định giá trbấđộng sản
Cơ sở giá trị của ĐG BĐS:
Giá trị thị trường là chuẩn mực của ĐG; Có thể sử dụng
giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường)
- Sử dụng giá trị thị trường:
- Sử dụng giá trị phi thị trường:
2.2.. Mục đích định giá bất động sản
- Bảo toàn giá trị tài sản;
- Mua bán, chuyển nhượng tính tiền nộp ngân sách;
- Biến động chủ quyền tài sản của DN;
- Thế chấp, thanh lý;
2.2.. Mục đích định giá bất động sản
- Để đánh giá lại giá trị của các khoản mục ghi trên sổ sách
kế toán, báo cáo tài chính;
- Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa;
- Đền bù giải tỏa;
- Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng….
- Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất về
kế hoạch phân vùng.
2.2.. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS
2.2.3.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp thu nhp
2.2.3.3. Phương pháp chi phí
2.2.3.4. Phương pháp thặng dư
2.2.3.1. Phương pháp so sánh
a, Cơ sở
- chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế
- giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên cơ sở
đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá
trị của BĐS tương đương có thể so sánh được
trên thị trường.
Phương pháp so sánh
b, Kỹ thuꢀt định giá
Ước tính
giá trị
ts
Phân
tích và
điều
chỉnh
Xây dựng
Bảng
Tìm kiếm
thông tin
So sánh
và lựa chọn
TS so sánh
Tải về để xem bản đầy đủ
39 trang
16040
Free
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Định giá tài sản - Chương 2: Định giá bất động sản - Vũ Xuân Dũng", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- bai_giang_dinh_gia_tai_san_chuong_2_dinh_gia_bat_dong_san.pdf
